定义

　　主大会是为了建造或维护建筑物、实施涉及集体利益的物业项目而成立的法律实体，以便：

　　● 预防自然或公共卫生事故、各种污染和公害；
　　● 保护、修复或开发自然资源；
　　● 整治或维护河道、湖泊或水体，道路以及各种管网；
　　● 提升物业价值。

　　业主大会受一八六五年六月二十一日法律管辖，该法律后来经过各种条款的充实，其中包括一九二七年十二月十八日政令。就总体而言，这部法律修订内容不多，目前依然有效。

　　业主大会的性质及其成立条件

　　根据入会的自由程度，业主大会可以分为三类：

　　- 自由成立的业主大会，业主们一致同意的结果；
　　- 申请成立的业主大会，应多数业主的要求，迫使少数业主加入而成立。
　　- 法定成立的业主大会，由国家成立，业主必须参加。

　　自由成立的业主大会

　　这类业主大会最“独立”，但是业主们必须真正有决心这么做。因为这类业主大会是某个地方的业主们自发成立的，无需行政部门参与，因此不具备公共机构的性质。

　　必须经过全体业主书面同意，方能成立自由业主大会。

　　自由成立的业主大会中的业主们应当共同制定规约，确定大会的运作条件：管理区域、行政管理方式、代表授权、财务手段、杂费缴纳方式等。

　　这些规约必须写入业主大会章程，于表决通过的下月在法定声明报上进行公告，以便产生对第三方的抗辩力。业主大会的成立文件还应该上报省长备案。

　　申请成立的业主大会

　　申请成立的业主大会由一部分业主特意提出申请、经省长发文批准后成立。因此办理成立手续比较复杂一些。

　　首先从省长布置行政调查开始，调查期间，省长召集全体大会，由可能从工程受益的全部业主参加，使他们能够赞同成立业主大会的方案。
省长应该批准成立该业主大会，条件是“半数以上、至少代表场地面积三分之二的利益相关业主同意，或者代表一半以上面积的三分之二的利益相关业主同意”。

　　应该指出，缺席全体大会、或没有书面表达意见而不投票的业主，被视为同意成立业主大会。

　　凡是不愿意参与该项目的业主，可以在一个月之内向省长声明，希望以有偿方式放弃属于自己的场地。首次缴纳杂费之后四个月内没有对自己入会提出异议者，不得再质疑业主大会或自己会员资格的有效性。

　　由此可见，成立这类业主大会的约束条件相当多，从头至尾受省长的领导，从而实现国家对此类业主大会成立的监督。

　　法定成立的业主大会

　　在前两种业主大会成立遭到失败以后，才可以考虑法定成立的业主大会。这类业主大会由市长或省长发起成立，强迫全体业主把力量联合起来。

　　业主大会成员义务的物业性质

　　不动产将成员们联系在一起。这些原则造成两个后果：

　　- 业主大会管理区域内任何不动产的拥有者，均可以被业主大会囊括；
　　- 业主大会的权利和义务与业主大会管理区域内的不动产捆绑在一起，不因不动产业主变更而消失，除非业主大会解散或者管理区域的缩小。

　　运行机制

　　- 自由成立的业主大会完全受民法规约的管辖，由业主大会章程规定其管理模式，成员应当缴纳的杂费也是如此。
　　- 申请成立的业主大会，由业主大会选举业主委员会成员，委员会拥有广泛权力，不过主要涉及合同准许、预算表决、以及每位业主应缴纳的杂费。

　　法定成立的业主大会被认为是行政当局发起成立的，但是它们的运行必须符合与申请成立的协会相同的规定。