Définition

Les associations syndicales de propriétaires sont des groupements de caractère réel constitués en vue de la construction ou l’entretien d’ouvrages ou la réalisation de travaux immobiliers d’intérêt collectif, en vue :

a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;

b) De préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles ;

c) D’aménager ou d’entretenir des cours d’eau, lacs ou plans d’eau, voies et réseaux divers ;

d) De mettre en valeur des propriétés.

Elles sont régies par la loi du 21 juin 1865 complétée postérieurement par diverses dispositions dont le décret du 18 décembre 1927. D’une manière générale, le contenu de cette loi toujours en vigueur a été peu modifié.

Nature et conditions de création

Trois formes d’associations syndicales peuvent être envisagées en fonction du degré de liberté d’adhésion :
- les associations syndicales libres, fruit de la volontéunanime des propriétaires ;
- les associations syndicales autorisées, qui sont créées à la demande de propriétaires majoritaires contraignant la minorité à adhérer à leur projet
- les associations syndicales forcées instituées par l’ Etat et pour lesquelles l’adhésion est obligatoire.

Les Associations Syndicales Libres

Ces associations syndicales sont les plus « indépendantes » mais nécessitent une véritable détermination locale. En effet, ces associations n’ont pas le statut d’Etablissement Public étant donné qu’ elles se forment sans l’intervention de l’administration sur la base d’une initiative locale.

Leur création exige en effet un accord écrit par lequel tous les  propriétaires expriment leur consentement à la création de l’association.

Dans le cadre de cet acte d’association, les propriétaires doivent définir l’ensemble des règles encadrant les conditions de fonctionnement :

périmètre d’action, mode d’administration, exercice du mandat confié aux représentants, moyens financiers, mode de recouvrement des cotisations etc..

Ces règles sont regroupées dans les statuts qui doivent être publiés dans un journal d’annonces légales dans le mois suivant leur adoption afin d’être d’ opposable aux tiers. L’acte de création doit aussi être envoyé au préfet qui doit en prendre note.

Les Associations Syndicales Autorisées

Elles sont constituées par arrêté préfectoral à la suite d’une demande expresse d’une partie des propriétaires. La démarche pour créer une telle association est ainsi plus complexe.

L’opération débute par la mise en oeuvre par le préfet d’une enquête administrative à l’occasion de laquelle il convoque tous les propriétaires qui sont présumés devoir profiter des travaux à une assemblée générale pour qu’ils adhèrent au projet de création de l’ association.

Le préfet devra autoriser la constitution de l’ association seulement « si la majorité des intéressés représente au moins deux tiers de la superficie des terrains ou les deux tiers des intéressés représentant plus de la moitié de la superficie ont donné leur adhésion »

Il faut noter que les propriétaires non présents lors de l’assemblée ou qui s’abstiennent sans faire connaître leur opinion par écrit sont considérés comme étant favorables à la création de l’association.

Si un propriétaire ne souhaite pas adhérer au projet,ce dernier dispose de la possibilité de déclarer à la préfecture dans un délai d’un mois qu’il souhaite délaisser son terrain en contrepartie d’indemnités. Ceux, ne contestant pas leur adhésion dans un délai de 4 mois après le premier recouvrement des rôles,ne peuvent plus contester la validité de l’association ou de leur qualité de membre.

Le processus de création de ce type d’association

syndicale est donc assez contraignant et est réalisé sous la main mise de l’état par le biais du Préfet qui dirige du début à la fin la procédure de création. Cette procédure permet de palier les difficultés d’obtenir l’unanimité des propriétaires lors de la création d’ une Association Syndicale Libre et laisse ainsi peu de choix aux propriétaires qui ne souhaiteraient pas adhérer à l’association.

Les Associations Syndicales Forcées

Leur création est subordonnée à l’échec préalable d’ une tentative de création d’une association libre ou autorisée. Elles sont créées sur l’initiative d’un maire ou du préfet, qui imposent à tous les propriétaires d’ unir leur force.
Caractère réel de l’obligation des associés Ceux-ci sont liés en considération de l’immeuble, ces principes ont 2 conséquences :
- toute personne peut être englobée dans une association syndicale dès lors qu’elle possède des immeubles dans le périmètre syndical ;
- les droits et obligations qui dérivent d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’ association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre

Fonctionnement :

- Pour les associations syndicales libres, ces dernières sont entièrement soumises aux règles de droit privé et leur mode d’administration est déterminée par les statuts, il en est de même pour les cotisations dues par les adhérents.
- Pour les associations syndicales autorisées, une assemblée générale procède à

l’élection de membres destinés à composer le syndicat dont les pouvoirs sont étendus mais particulièrement axés sur l’approbation des marchés, le vote du budget et des taxes à recouvrer sur chaque propriétaire.

- Pour les associations syndicales forcées, elles sont considérées comme étant

constituées d’office par l’autorité administrative, mais leur fonctionnement est

soumis aux mêmes règles que les associations autorisées.