一、房产证明的历史渊源

　　提起房产证明的历史，不能不提土地契证。中国最早出现的不是房产证明，而是地契。土地是历朝历代统治者必争的资源，而地契反映的是土地的权属与交易的变化以及土地拥有者的法律地位。尽管土地契证的内容和形式千变万化，但其颁发的目的均是为确立土地所有权的主人和征收赋税 ，让土地管理和土地利用更加方便合理。封建时期，统治者为了加强对土地所有权的界定和赋税的征管，开展土地清丈，并颁发了不同
制式的执照（即类似现在的土地证），逐步建立与完善了一套与封建土地所有制相适应的土地管理制度，土地契证也成为了土地拥有者的凭据。自从有了契证也就有了书面的房地产交易，也就是我们通常所说的白契和红契。民间买卖土地房屋时，由交易双方协商拟订、有中人作保并签名盖章的契约，称为“白契”。 所谓“红契”，即官契，又称赤契，是税过契并经官府盖印确认的。两者最大的区别是“白契”是民间行为、私人作保或证明，未交税的，官方不承认其法律效力，而“红契”是交过官税的，具有法律效力的，经过官府认可与盖章的。从我们现代人的角度来说，白契是私证类，而红契属公证类。由此可见，房地产权交易与公证自有书面契约始即有。

　　新中国成立之后，到1982 年《宪法》颁布，共发生了四次大的土地调整，分别是土地改革、人民公社化运动、1962 年四固定和1982 年宪法颁布后进行的土地确权登记工作，期间土地制度经历了从私有制到公有制的巨大变迁。1950 年开展了土地改革运动，彻底废除了封建土地所有制，广大农民真正成为土地的主人。为了保护土改成果，人民政府根据新的土地制度向农民颁发了土地证，用法律的形式确认新分土地的
所有权。 1962 年通过的《农村人民公社工作条例（修正草案）》第21 条规定：“生产队范围内的土地都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员自留地、宅基地等一律不准出租和买卖。”土改时颁发的《土地房屋所有权证》是1953 年土地改革时取得的权属凭证，但由于1962 年的《农村人民公社工作条例修正草案》改变了农村土地（宅基地）的所有权性质，实行了农村土地公有化，个人不能再享有土地所有权，该证记载的土地所有权也自然失效。因此，个人持有的土改时颁发的《土地房屋所有权证》不作为确权的依据，不具法律效力。1978 年中共十一届三中全会制定了对外开放、对内搞活的政策，城乡房屋买卖又重新活跃起来，恢复了契税征收工作。此时农村土地都归集体所有，国家在农村征用、厂矿企业征购土地的对象不再是个人，而是拥有土地所有权的集体经济组织，延续千年的土地契证，也迎来了一个全新的时代。土地契证真实地反映了我国不同历史时期的土地所有权制度、土地权属变更及对土地的管理制度，甚至反映了某一历史时期的社会、经济、政治、文化的发展状况。

　　1986 年《土地管理法》以法律的形式确定了土地的性质和使用权。1994 年《城市房地产管理法》确立了国有土地规则区域内的地上房屋所有权的性质和归属。1997年，根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，建设部颁布了全国统一、具有防伪性能的产权证。这时候的房产证有了防伪标志，也多了共有人这一栏。以前房产证上的名字往往只有一个人，那就是这个房子的主人。统一换发的房产证允许有两个以上的名
字，共有人一栏有的记载夫妻，有的记载父母子女，还有的记载其他共有人。发放房产证的时候还会再发放一个共有权证。2007年，根据《物权法》和《房屋登记办法》之规定，房屋登记簿管理制度正式实施， 这时候房产证不再是房屋所有权的惟一凭证，房屋登记簿的法律效力高于房产证。　　

　　二、房产证明与公证的法律渊源

　　公证制度自恢复重建以来，各地公证处陆续尝试着办理了许多不动产方面的公证事项，司法部也不断地与各部委协调，以联合行文的方式逐步解决公证立法缓慢所带来的弊端，中国公证协会以及地方公协也会也适时对不动产公证办理进行业务指导，房产所有权证明与公证审查制度联系得越来越紧密。

　　第一，司法部、建设部、外交部、国务院侨办《关于办理华侨、港澳同胞、台湾同胞以及外国人房屋产权事宜中如何确认公证文书效力的通知》。该通知首先解决了涉外、涉港澳台方面的法律障碍。之后，司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》? 对国内的房屋所有权和公证文书在房屋管理方面的作用予以界定：“房地产管理机关核发的房产所有权证，是国家确认房屋产权的有效证件，有关房产事项的各类公证文书，是房地产管理机关审查有关房产的法律行为合法性和真实性的有效证明。”公证机构应当积极为房地产管理机关提供法律服务，切实保证房产公证质量。房地产管理机关应当加强与公证机构的联系和协作，严格依照法律、政策和办证程序工作，以完善房产行政管理秩序。对于公证如何融入房产管理、登记、转移变更等工作之中，以及涉及房地产的公证管辖、办理公证后房产转移和登记的时效等问题也作出了明确的规定。一是继承房产应当持房产所有权证、契证，以及公证机构出具的继承权公证书到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。二是遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机构出具的遗嘱公证书和遗嘱继承权公证书或接受遗赠公证，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗瞩生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。三是接受赠与房产的受赠人应当持房产所有人赠与公证书和本人接受赠与公证书，或持双方共同办理的赠与合同公证书，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。四是有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。五是办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机构申请办理外，其他应在房产所在地公证机构申请办理。六是经公证证明后需办理房产所有权转侈、变更登记手续的，应当在出具公证书之日起二个月内，到房地产管理机关申请。逾期提出申请者，应向房地产管理机关说明理由，房地产管理机关视情况予以办理。

　　第二，2006 年《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》。该通知规定：⋯⋯（1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；（2）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；（3）属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。上述证明材料必须提交原件。税务机关应当认真审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。

　　第三，上级主管部门的业务指导文件。随着涉不动产公证业务的不断发展和增加，相关法律问题和现实问题日益显现出来。为此，中国公证协会陆续出台了相关业务规范。如《办理房屋委托公证的指导意见》、《办理夫妻财产约定书的指导意见》、《办理保全证据公证的指导意见》等。山东省公证协会也针对本省出现的涉及不动产公证投诉案件以公证业务发布的形式予以强调和提醒，如《办理遗嘱、赠与合同等公证应注意的问题》、《办理房屋、车辆转让等记名财产公证应注意的问题》、《赠与合同涉及共同共有财产时应当注意的问题》等。2011 年潍坊市司法局又与建设局、公安局联合行文发布《关于严厉打击利用假证件骗取房屋登记违法犯罪行为的通知》，对公证机构和房屋登记机构建立联合核查机制、相互开放信息查询、明确公证员的核查权以及发现虚假证书和公证书的方式方法予以进一步明确和规范。

　　三、公证活动中对房产证明的审查

　　房产证明包括房屋所有权证和房屋共有权证。在通常意义上，房产证明是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。房地产权证是经省、自治区、直辖市人民政府确定的县级以上地方人民政府中统一负责房产管理和土地管理工作的相关部门制作、颁发的能够确认房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的书面凭证。建国后，由于涉及土地和房产的法律法规尚未健全，城市规划区国
有土地范围内的房屋权属登记管理混乱，出现了多个部门登记发证的现象，最突出的问题是村镇建设行政主管部门介入到城市规划区国有土地范围内房屋权属登记发证工作中来。由于城市规划区国有土地范围内的房屋和集体所有制土地范围内的房屋权属界限划定不清，又缺乏统一的、具体的规范性文件，集体土地上的房屋权属登记发证工作混乱，出现手续不全发证、重复发证的现象，甚至将国有土地上的房屋亦进行登记发证。
这种现象显然与《中华人民共和国房地产管理法》相悖。同时，伴随着房屋价值的不断攀升，房产证明越来越受到人们的重视，很多人对房产证明动起了歪脑筋，假证件不断出现。基于上述情况，公证充分发挥职能作用，判断房产证明的真假、明晰产权归属就显得尤为必要。

　　一是对房产证真伪的审查。公证机构在办理涉及房产权属的公证业务时，应告知当事人及时到房屋登记机构查询登记簿，核实产权证的初始登记，并查询是否有查封、抵押、注销、公告作废等情形，将相关查询记录交由公证机构保管。公证机构也可自行派人持有效证件到房屋登记机构查询登记簿，以鉴别房产证的真伪，必要时可由房产管理部门出具书面证明以存档备案。公证机构经查询发现当事人伪造、变造或提供虚假房产证明的应向公安部门报警。

　　二是对房产管理部门出具的一房两证或多证的审查。在《物权法》实施前，很多房产证明由房产管理部门发放，但未作登记记录。公证员因此遇到一房两证或多证的情况时，应首先认定：房产管理部门作为法定的城镇房屋所有权登记机关，在已有居民拥有合法房产证的情况下，又向第三人核发了房产证，造成同一房屋存在两个或多个互相矛盾的房产证的局面，违反了我国关于房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证的规定。其后，应当告知当事人先行向房产管理部门要求确认其中某一份房产证明的法律效力，并撤销其他房产证明。

　　三是对房产证明的产权权属的审查。

　　一方面是形式性审查。原建设部57 号令《城市房屋权属登记管理办法》和168号令《房屋登记办法》已规范了房屋权属证书的登记程序。《物权法》第21 条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。” 由上述规定可知，房产管理部门对房产证明采用的是形式上的审查，如果申请人提供的材料公章印鉴是虚假的，最终承担赔偿责任的是提供虚假材料的人。涉及形式性审查的有关公证业务，如办理委托书（仅限于购买、领取房产证、物业管理等活动）、放弃继承声明书、同意将户口迁往该住房住址的声明书等，仅是审查其是否具有房屋权属证明，权属证明上是否登记有共有人，是否具有抵押、查封、扣押等书面记载，即仅从形式上审查公证申请人或当事人有一个房产证明。这种情况下，可在公证词中注明“本公证书未对XX 的权属予以实质性审查”等字样；如果因房产证明的真实性有问题而撤销房产证明，涉及该房产证明的公证
书自然随之无效而撤销。

　　另一方面是实质性审查。公证活动中的实质性审查是要审查房产证明上记载的各种信息，包括房屋产权所有人、共有人是否符合各种实体法的规定。《物权法》和《房屋登记办法》已取消了房产证明上房屋他项权利记载。根据房屋产权管理部门对《房屋管理办法》第13 条的理解：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋
登记的，应当由共有人共同申请。”反之，若共有人没有共同申请登记，则该房屋只登记为房屋所有权人“单独所有”。《物权法》第17 条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，能否据此当然地认定该房屋为单独所有？这种规定和理解目前与《婚姻法》和《继承法》中的许多规定存在冲突。因此在公证活动中，公证员要慎重审查，不能贸然按照房产证明的记载定性，特别是在办理遗嘱、赠与合同、房屋委托书（出售房屋的）、婚前或夫妻财产约定书、保全证据、商品房买卖合同、农村房屋买卖合同、房产抵押同意书、抵押借款合同、按揭房屋合同、房屋租赁（设置他项权利的）、在建工程抵押等公证过程中，要查阅房产证明的总登记、初始登记、转移、变更登记、他项权利登记、注销登记。对涉及共有的要求共有人双方或多方共同到公证处办理，共有人不在同一地的，要求提供委托书公证书。涉及继承或买卖的，要分析婚姻关系和继承关系，分析购买资金的来源（包括利用已故配偶工龄购买的房屋）。

　　涉及农村房屋转让的，审查更要慎重。目前农村房屋买卖合同办理公证尚存异议。一种观点认为，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的转让问题。从法律规定看，《土地管理法》第63 条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》都有“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定。因此涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同是无效合同。另一种观点认为，判断农村房屋买卖合同的效力，应当以《合同法》和《物权法》规定的有效要件为标准，只要符合合同有效要件的即为有效合同，即使物权没有转移也不影响合同的效力。因此农村房屋买卖合同一般应认定为有效。正因由此争议，假使申请人提供了真实有效的农村基宅地房产证明，即使能够查明共有人的基本情况，也应当慎重分析处理。

　　房产证明形式和内容的演变，是时代与法律变化的反映。公证既已融入房产的设立、变更，便已融入老百姓切身利益当中。它可能将公证带入一个快速发展的通道，也可能使我们走入一个缠身的泥沼。公证人在公证活动中必须重视这个“小本本”，挥其长而识其短，为其投入更多的精力和心血，在不久的将来，让每一份房产证明都带有公证的印迹。

出自：《中国公证》