分界共有指什么？为何探讨这个问题？

分界共有是一种特殊的邻里关系，也是一种特殊的共有形式，我认为可称它为“未分的共有”，也就是中国法律所说的“共同共有”。

分界共有的概念和两个相连不动产的分隔相关。比如，如果两个相邻的不动产以一堵墙、一道栅栏、一道树篱、或一条沟渠为界，那么这是否意味着作为分界的墙、栅栏、树篱或沟渠同时属于那两个不动产的业主呢？

法国法律在“民法典”实施之初就做出了选择。在这一点上，法国的法律体系和罗马法非常不同，后者没有“分界共有”的概念，因为在罗马时期，房屋相互之间都间隔有很长一段距离，也就是所谓的“独栋房屋”。“民法典”的起草者在1804年采纳了“分界共有”的制度，其原因也许可以从法国宪法委员会最近的一项决议中得到解释[1]：

 “主管确定产权和物权基本原则的立法者，应明确规定相邻两个不动产产权的调和方式（……），而对分隔墙的分界共有，便是上述众多调和产权的手段之一；

“（……）针对分隔墙的分界共有制度，使房屋的分隔和建造更加节约，对空间的利用更加合理，并且对邻居之间各自不动产边界的权利也进行了分配，（这一制度的某些元素回应了）公众普遍利益的需求。”

因此，我们不能将一堵墙的分界共有简单地归结为两个邻居业主之间的关系，而是要把它理解为组织整个区域内邻里关系的一种技术。

分界共有的目标，是使邻居业主之间的关系更加融洽、更加温顺、更加平和。

分界共有的另一个存在基础，是对空间的节约：一堵墙同时归两个邻居所有，这意味着他们就不必在各自的土地上各建一堵墙，以支撑他们的建筑，比如在墙上安放横梁或支架工具，等等。

为了表述的方便起见，我在发言中将笼统地谈论分隔“墙”的分界共有，但请大家牢记，事实上，分隔不动产的还可以是围栏、沟渠、乃至树篱等。

两个邻居业主对一堵墙的分界共有，可以是完全的，也可以是部分的。部分分界共有的情况，比如一堵墙只有一部分为两个邻居共同使用，而剩下的另一部分仅归一个邻居使用。

法国法律对分界共有是如何规定的呢？

本文将谈论以下几点：

- （1）分隔墙如何获得分界共有性；

-（2）分界共有的证据；

-（3）由此引出的相关双方的权利和义务；

- （4）如何结束分界共有。

一、分隔墙如何获得分界共有性

一堵墙，只有建造在两块相互接壤的土地的分界线上，才可能具有分界共有性。一堵墙获得分界共有性的情况有两种：（A）当事双方中有一方同意即可；（B）必须同时获得当事双方的同意。

A-     当事双方中一方同意即可

在以下情况当中，只要两位邻居业主中的一位同意——也就是说，一位业主的意愿胜过另一位业主——分隔墙即可获得分界共有性。

1- 分界共有权的“强制出让”

在这种情况下，分隔墙位于两块地产之间，属于两位业主中的一位所有。另一位业主可以要求对该分隔墙进行共有，当然，他应对原业主做出补偿。

邻居业主的这一权利是“民法典”所允许的，而且该业主有自由决定权：他可以行使要求对分隔墙共有的权力，而无需说明这样做的必要性和益处来证明自己的合理性。

2- 分界共有权的“强制获得”

这种情况和前一种恰恰相反。一堵分隔墙位于两块地产之间，属于两位业主中的一位所有。与前一种情况截然不同的是，分隔墙的产权人主动希望和他的邻居业主共同拥有这堵墙，以便能分担它的维修养护费用。这种可能性已经为判例所允许。

3- 市区房屋必须用围栏隔断的规定

这种情况之所以值得一提，是因为它反映了分界共有除了节约空间之外，还有另一个好处，即将自己和邻居隔开。每个人都试图不要住得离他人过近，并努力减少住房过近所带来的不利影响。

基于这样的观点，每个居民都有权要求和他的邻居共同出资，在双方的不动产之间，修建一堵隔离墙。遇到这种情况，当事的邻居无权拒绝。

4- 分界共有的时效性获得

这种情况指的是某一既成事实在持续了相当一段时间后，可将原本为单方所有的分隔墙转变为共有。

如果一堵墙原本邻居双方中的一方，但另一方却在事实上也使用了这堵墙，比如他利用这堵墙建造自己的房子，或是农场的设施，或是车库，或是其他对这堵墙产生物理影响的建筑，而且这样的情况已经持续了好多年。那么三十年后，该邻居可以要求正式承认他对这堵墙的分界共有权。这种情况与前两种相比，优点在于该邻居不用向分隔墙原来的所有者支付任何补偿。

B- 必须获得当事双方的同意

在这种情况下，若要使一堵墙具有分界共有性，必须获得双方业主的同意。具体而言，存在两种可能性。

1- 初始修建的分隔墙

在修建分隔墙之前，邻居双方彼此同意，共同修建该墙。换句话说，双方就修墙的所有问题都达成了一致，包括墙的高度、厚度、地点、建筑材料、费用分摊，等等。

这种情况是最为理想的，因为任何一方邻居都不会感觉自己吃亏，墙的修建基于双方共识的基础之上。

3- 事后达成一致

在这种情况下，分隔墙已经存在。墙原先的主人和邻居达成一致，从今以后该墙为双方共有，同时也谈妥新的共有者应支付分隔墙原来的主人——也就是出资修建这堵墙的人——多少补偿。这种情况出现的原因，经常是墙主的邻居希望倚靠这堵并不属于自己的墙建造什么东西；而墙原来的主人则建议和后者共享所有权，共同使用，当然，这也意味着共同承担维护保养的费用。

二、分界共有的证据

经常有这样的情况：一堵墙将两个相连的地产分隔开来，但相关地产的业主却不知道这堵墙究竟属于谁：属于双方中的一方，还是双方共有？

为了回答这个问题，法国民法典规定了分界共有的推断和非分界共有的推断。也就是说，相关分隔墙的外观应能帮助明确该墙是归单方所有，还是归双方共有。

通常说来，所有分隔墙都被推定为共有，除非这堵墙有可以推翻共有推定的证据，在大多数情况下，这个证据就是：修建完毕的分隔墙只能供邻居中的一方使用。一般而言，如果分隔墙造好以后，两边外观对称，即可认为它具有分界共有性；反之，如果不对称——比如分隔墙顶端铺上瓦片，瓦片仅朝一个方向倾斜，从而保护这一面的墙面不受雨水侵蚀——，那么这堵墙就没有分界共有性；由此而产生的推定是，受到墙顶瓦片保护的这一面墙所面对的地产，其业主即为分隔墙的主人。

当然，除了上述推断之外，分界共有的证据还包括双方业主所提供的产权证书，或是获得共有权的三十年时效，等等。

一旦一堵墙被确认为具有分界共有性，其结果如何呢？

这个问题其实可被归结为：

三、共有分隔墙的业主的权力和义务

获得一堵墙的分界共有权，其好处在于可以任意使用这堵墙。特别是法国民法典规定：“分隔墙的任何一名共有者，均有权倚靠该墙修造建筑物，或在墙体的任何厚度上安放横梁、支架，或紧靠墙面建造烟囱”[2]。但是，倚墙新建的建筑不得“损害另一方共有者的权利”[3]。

民法典还规定，共有者双方中的任何一方，都有权对分隔墙进行加高，以便倚靠它修造建筑，或扩大阴影面积，或搭建玻璃顶棚，等等。

当然，有权利就必然有义务。

事实上，对于分隔墙的共有双方而言，随着时间的推移，令他们支出最多的，当然是墙体的损坏。民法典规定：“分隔墙的维修和重建费用由所有共有者分摊，分摊比例根据每个共有者所享受的权利而定。[4]”

因此，每个共有者都有义务承担分隔墙维护的费用。如果墙体的损坏完全由某一个共有者造成，那么他就应承担全部维修费用。

如果分隔墙损坏严重，或者墙面非常高大，维修费用可能会非常高昂。

这也迫使人们在建造围墙时，不得不慎重考虑选取什么建筑材料（也就是说，所选的材料是否能经得住时间和风雨的考验），或者是在墙篱和树篱之间进行选择。比如，树篱的花销一般比墙篱低，因为墙篱需要定期保养和维修。

由于高昂的维护费用，有些分隔墙的共有者会要求放弃共有。

因此，除了分界共有权传统的一些灭失方式外，我在最后还要谈一谈：

四、分界共有权的放弃

假设一堵几十米长的分隔墙，其共有业主没有能力对它进行维护。在这种情况下，他是否有权停止对这堵墙的使用，并且在相当一段时间内保持这样的状况（法国法律规定，三十年为产权灭失和义务解除的时效期限），从而失去他对这堵墙的产权呢？如果可以，这对他而言是有利的，因为他不必再承担这堵墙的养护和维修开支。但是，事实上这种做法是行不通的，因为分界共有权也是一种产权，从这一点上说，即使不使用，哪怕是长时间不使用，也不会灭失。

那么，业主该怎么办？

民法典还是赋予了他放弃分隔墙产权的可能性；他可以放弃分界共有。这就是所谓的“放弃权”。

放弃分界共有并没有特别的手续要办理，但当事人最好还是为自己准备一份证据，以证明自己放弃共有权的日期，因为从那一天起，他将不再承担任何与分界墙相关的开支，并且和那堵墙不再有任何关系。这就是所谓放弃产权所带来的“义务解除”效应。

这里后必要说一说不可放弃分界共有权的两种情况。

第一种情况，分隔墙所维持的土地属于打算放弃分界共有权的那个业主。因为后者事实上在使用这堵墙——这堵墙作为支架，维护着他的土地——所以他不能放弃对它的产权。

第二种情况，如果因分隔墙破损，从而导致一位共有业主希望放弃分界共有权，那么只有在上述破损不是由该业主造成的情况下，放弃才有可能。否则，他必须首先恢复分隔墙的良好状况，然后才能放弃共有权。

一位业主放弃共有权之后，另一位业主便成为原先为双方所共有的分隔墙的唯一业主。这意味着他将独自承担这堵墙所引起的开支，同样也有权独自决定如何处置这堵墙。

结论

分界共有是所谓邻里关系的一个组成部分，确切地说，它的作用是保持邻里间的“良好关系”。

我们看到，在共同拥有一堵墙的同时，业主还可以共同使用这堵墙，分担它引起的开支，同时节约它在分隔地产所需要的空间。

所以，分界共有这项技术，特别适用于像我们这样城市化程度高、人口密度大的社会。