1 – 根据法国法律，必须对一个人所拥有的权利作出界定，以明确该权利是针对人、还是针对物。

如果该权利针对人，那么可以说相关两个人之间的关系涉及“人权”。比如：甲欠乙的钱，或者出租车司机承诺运送一名乘客，等等。

            如果该权利针对的不是人，而是物，那么可以说相关权利人拥有“物权”。从字面上说，“物权”指对一件物品的直接权利。“物”（Réel）这个词源自拉丁语“res, rei”，是“东西”的意思。比如，甲是一幢房子的产权人，所以他可以将它出售、出租、或者推倒重建，等等。

      地上权通常被认为是物权的一种，更确切地说，它是一种所有权。

            2 – 谈到地上权，有必要对土地所有权、地下所有权、以及地表上方面积所有权作出区分。事实上，本文谈及的所谓“地上”，可以被理解为一个高度或一个深度；其目的是将这两者与地面区别对待。

            地上权是一个人对位于地面之上或之下的东西所持有的物权，它和土地所有权不同。

      比如：

      位于地面之上的东西有：植物、建筑、设施等，如树木、房屋……以及其他建筑物。

      位于地面之下的东西有：隧道、管线、地窖、地下车库、国有矿山等，而相关不动产的其余部分可以归另一个人所有。

            因此，尽管“地上权人”一词的含义还可以斟酌，但它指的是地上和/或地下物权的持有者。与“地上权人”相对的是“土地权人”，即土地的所有者。

      3 – 地上权是一种特殊的权利。它是对所谓“土地上的一切都是土地的附属物”这一说法的颠覆。这一说法可以在“附属物”理论中找到根源。根据该理论，被视为主要财产的物品可涵盖其附属物。法国民法典第551条及以后各条都规定添附权为所有权。第551条规定，位于土地之上的物品应归并入土地之中。第552条第1款也规定：“土地权导致对地上和对地下的权利。”由此可以推定，位于地上或地下的建筑或设施（地上如房屋、农田，地下如蘑菇房），一方面均来自于土地所有者，另一方面则归其所有。

      虽然民法典规定了添附规则，但这并没有妨碍相反情况的发生，即将土地表面与位于地上或地下的东西区分开来。

      正是这样，尽管民法典没有特别的相关规定和法律条文，但地上权仍发挥着作用。事实上，法国法律没有制定过任何关于地上权的一般规定。

      然而，地上权的合法性却毋庸置疑，因为立法者们会时不时地在某些确定的情况下介入，组织地上权的实施。关于地上权最著名的特别文件有：长期租赁契约、带有房屋翻修承诺的租赁契约、以及根据“公私合作合同”给予政府合作伙伴的物权，等等。以葡萄种植业这一传统行业为例，有一种“果园租种租约”，根据该租约，产权人将农田交予租种者，后者有义务在该农田上种植或培育葡萄。在葡萄树的整个生命周期期间，该租种者可以从中牟利，但他也必须根据当地的惯例，向农田出租人缴纳一定数量的葡萄果实。

      I – 地上权的独立性：从乡村做法到空间分割

      4 – 将土地权和地上或地下权分割开来的做法，得到了罗马法和旧法的承认。在法国农村，这样的分割使人们得以利用并分享土地的所有收益。

      比如，有些水塘会因人为或气候的原因而干涸。当水塘有水的时候，位于地面之上的东西——即水塘里的水以及水中的鱼儿——都是渔民的财产；而水塘干涸以后，剩下了土地权便转移到了农民手中。相似的做法也被用在一些贫穷地区的森林上面：树木、大树的产权归伐木者所有，而土地的直接收益则归农民所有。农民有权砍伐一些小树、拾取树木的果实、让牲畜前来进食，等等。

      事实上，这种做法使得封建政府能够从土地上获得最大的财富。所以，不仅法国大革命暂时制止了这样的趋势，民法典同样也对所谓“地上权”这一古老的做法不予理睬。

      5 – 不过，事情并非总是朝着人们希望的方向发展。1804年民法典颁布以后，上述做法仍然持续着。因此，当同一块土地的使用者发生冲突时，人们自然会求助于法律的裁判。

     由于没有相关的法律文件，判例将地上权视为一种地役权、一种共有物、一种相互重叠的所有权，由此产生了地上权概念在法律上的独立性。

      6 – 今天，地上权被认为是一种能帮助人们全方位开发地产的技术。

            我们可以援引巴黎上诉法院拆迁法庭的一个判决，来说明这一变化[1]：“（民法典的）相关规定并未反对将地下之物与土地或地下之物的其他部分分开，这些部分本身构成一件区分明显的物，且可以被归为某人所有；（……）这些条件通常出现在一些大型城市的居民区，特别是在巴黎。因此，土地权人因修建地铁而造成土地所有权的丧失，在评估对他们的赔偿时，必须考虑这些因素。”

      7 – 事实上，对空间大小的分割，给予了地上权一个崭新的维度，而这一做法，正是由公证人在实践中提出的，并得到了法国政府的鼓励。

      分割空间的做法，意味着不动产不再被视为诸如种植园或房屋之类看得见、摸得着的平面，而是一个三维空间，它可以是被填满的，也可以是完全空的。这样，我们可以想象一个空间，或者一个充满空气的立方体，它和周围的财产完全分离，完全独立于它们。比如，假设在一座大城市中，开发商或政府买下了位于地面上方10米高处的一个填满空气的立方体，该立方体的长、宽、高各位50米。这样的话，人们将要买下的不再是用于建筑的平面，而是一个空间，在此空间内，人们可以从事建造。

      根据这样的原则，近几十年来，巴黎建造了很多著名建筑，比如：蒙巴纳斯火车站、中央市场、以及著名商业区拉台芳斯广场等。其中拉台芳斯广场汇集了高密度的办公楼、商店、住宅、停车场、地铁和公交车站、公路等，从而使该区域共生着性质不同、但又错综复杂的所有权。这些所有权不是“共有”，因为相关的不动产并没有“共有部分”，而只是相互并列的公有或私有产权。不同地役权相互作用，保证了这些复杂的建筑群之间有一个和睦的邻里关系。

      上述空间整治的新概念不再以地面为参照，从而摆脱了二维空间，引入了三维空间。应该说，这种概念上的进步得益于技术手段的配合：比如法国测量总局（NGF）的“几何标高”技术，使得对抽象空间的精确测量成为可能。

      8 – 为了满足城市化的发展和空间占用量极大的重型基础设施的建设，人们狂热地寻找着可供建筑的空间。在这样的时代背景下，地上权无疑是一种非常具有吸引力的机制。空间的匮乏导致其价格的攀升，这促使人们去征服新的空间领土。

      因此，尽管随着时间的推移，地上权发展的背景发生了变化，但这一机制的意义仍然存在。地上权很好地适应了当代生活方式。

            III – 地上权的主要特点

            9 – 对地上权的法律性质存在着较大的争议。对此我们在这里不作过多的纠缠，因为相关的争议有着很强的技术性。

我们只提请大家注意一点：某些特别法规指明地上权是一种“物权”，但却不直接明了地说它是一种所有权。

            但是，从19世纪起，法国最高法院就将地上权作为物权来讨论，并且认为对于其持有人而言，该物权是“一种名副其实的所有权，所有权人可以对其自由处分。”[2]

            然而，有些法学家却拒绝承认地上权的独立性，他们认为地上权仅相对于土地所有权而存在：地上权人的权利仅限于在他人的土地上建造或种植，即使在他们当中所谓最为“开放”的法学家眼里，地上权人也只是偶尔对已建的建筑或已种的植物拥有所有权——而不是在建造或种植之前。这种教条而不得人心的立场似乎很难站得住脚，而自从空中立方和空间分割得到承认、公共权力意识到给予私人公有财产的临时所有权能带来好处之后，这一立场就更显得过时了。

      10 – 至于地上权的时效，从原则上说，它和所有权一样，是永久性的。最高法院特别认为，地上权不因其不使用而灭失。[3]

            如果某一空间或空中立方发生转让，在大多数情况下，其所有权的转让是永久性的。受让人——也就是买方——将永久成为相关空间以及在该空间中所建造的建筑物的所有权人，同时也可以将其出售、租赁、或用于其他任何形式的交易。

            在其他情况下，地上权人通常通过合同而获得的权利只是暂时的：10年、30年、60年、90年不等。当确立临时地上权的合同到期之后，除非有相反的规定，否则根据传统，相关的建筑、种植物以及设施都将归土地所有权人所有，后者可以根据情况，对原地上权人作出或者不作出补偿。

            地上权证书应规定地上权的期限，该期限必须对土地所有权人和地上权人都有利：上述双方都应通过交易而获利。比如，地上权人承诺在土地所有权人的空地上建造一座房屋，那么，带有建房承诺的租赁契约所规定的地上权应有足够长的期限，以便让地上权人将他所建的房屋出租，从而达到收回投资并且赢利的目的。但另一方面，地上权的期限也不能太长，必须让土地所有权人有机会收回土地和已建房屋的所有权，从而达到（自己或继承人）赢利的目的。

      11 – 相关各方的权利和义务

            土地所有权人有义务容忍地上权人的权利。

            他必须分清给予地上权人的，是全部权利还是部分权利。

            如果地上权人所拥有的是全部权利，这就意味着他对所有种植物、建筑、以及可以建造或种植的空地都拥有权利。这时，土地所有权人想行使他自己的权利，只有通过开发地下资源，比如地下采石或泥沼等。

      如果地上权人拥有的只是针对土地的部分权利，也就是说他只能对地上之物（建筑或种植物），而不能对空地本身或某些区域行使权利，那么土地所有权人可以在未开垦的地产上从事建筑或种植。在这种情况下，地上权仅局限于权利人自己建造以及合同所规定的的房屋。

      显而易见，当事双方的协议是重要的参照依据。

      地上权人如何行使他的权利呢？他像所有权人一样行使权力。对于地上权所涵盖的房屋和种植物，地上权人拥有与所有权人一样的所有权利。因此，他可以自由使用相关财产，比如将其租赁而无需征得土地所有权人的同意。地上权人也拥有对相关财产的处分权，就是说他可以将其抵押，以便“获得贷款，为建筑提供资金支持。”此外，他还有权自由出让他的地上权，甚至摧毁相关财产。总之，他拥有所有权人的一切权利，除非法律或合同有相反的规定。地上权人的上述权利在合同所规定的期限内一直有效，这意味着如果一个人获得了永久性地上权，那么原土地所有权人的添附权就将永远消失。