中国物权法于2007年3月16日颁布。它整合了现有法律和法规在不动产方面的规定，并在此基础上加以修改和改进。此法颁布的目的是维护基本经济制度和社会主义市场经济体制（物权法第一条）。

我们将要讨论的内容局限于城市私有不动产，农村不动产属于一个特别体制。

根据1995年6月30日颁布的担保法第92条的规定，不动产是与地面相连的物体，例如土地、房屋和林木；所有其他的物体都属于动产。

就土地来讲，只有两种所有权：国家所有权和集体所有权（土地管理法，制定于1986年6月25日，2004年8月28日修改，第2条）。集体所有的土地可以被征收为国有。

那问题就出来了：私有不动产权从何而来?

所有权

对于城市不动产来讲，可以设置一个有限制条件的使用权并将其转让给私人；这些条件特别涉及不动产的用途和使用期限（国务院，1999年5月19日关于城市土地使用权出售和再售的临时规定）。各种私有不动产项目就是以此使用权为基础的。根据用途的不同，该使用权的最高期限也不同。例如居住用地使用权最长期限是七十年；商业、旅游或娱乐用地最长期限是四十年；工业、科学和其它用地最长期限是五十年。

那么，土地使用权到底什么是权利呢?

如果要与法国法律概念相比较的话，我们可能会想到地表权。但是中国法律所指的使用权比法国法律上的地表权意义要更广更全面。

土地使用权所有人可将此权利作为资产注入公司，可将其出租或抵押，可以将其转让等等（物权法，第143条）。土地使用权所有人还可以在他的使用权期限内，以合同方式，为第三人设立役权（物权法，第161条）。

另外，土地使用权可以就地下、地表及地上分别设立（物权法，第136条）。

该土地使用权的所有者拥有所有权之三个组成部分：使用权、收益权和处分权。

法律授予土地使用权所有人在该权利期限安宁使用的权利，但该权利可因公共利益或城市改造而被征收。

鉴于该使用权的期限，我们可以将它认定为所有权：一个权能全面、但在时间上有限的所有权。

这一观点受到城市房地产管理法的肯定：当不动产被转让或抵押时，建筑物的产权及建筑物所占据的土地的使用权都一并转让或抵押（城市房地产管理法，第32条）。当然，前提是该土地使用权以合法手段取得（城市房地产管理法，第39条）。

首次出售时的条件，即私人第一次取得土地使用权时的条件，对于以后土地所有权的受让人仍将有效。前述受让人只能在国家和第一个土地所有权私人拥有者所签协议拟定的期限和用途的范围内使用该权利。如一位土地使用权受让人期望改变土地的用途，他可能要额外付款，并必须与国家签订补充协议或另签合同（城市房地产管理法，第43、44条）。

登记

土地使用权自登记之日起获得，这也适用于所有其它有关不动产的操作。这正是中国法与法国法有关不动产登记制度的不同之处。根据法国法律，登记主要是为了公告，使得所登记权利可以对抗第三人。根据中国法律，登记是获得不动产权利的前提条件。登记后才能获得权利证书；如果没有权利证书，任何形式的不动产操作都是明显地冒风险。

抵押权

上面我们简要的介绍了一下所有权，下面我们将介绍一个重要附属权利：抵押权。

担保的种类由1995年6月30日颁布的担保法明确。该担保法被物权法和破产法所修改和补充。

不论是法国法还是中国法，不动产都可以在不剥夺占有的情况下设置担保：抵押权。抵押权人就被抵押不动产的价款享有优先受偿权（城市房地产管理法，第47条）。中国法明确禁止下列条款：如果设立抵押人不履行债务，该不动产即归抵押权人所有。

如前所述，设立抵押权必须以书面形式，并登记（物权法，第185、187条）。

除了普通的抵押之外，中国法律另外设置了法国法律所没有的一个抵押权：最高额抵押权。最高额抵押权设置于债务人或第三人的不动产之上，用来担保一定期限内的债权。合同双方可将最高抵押权设置之前的普通无担保债权转移到最高抵押权所担保的债权范围内（物权法，第203条）。这一规定给了债权人更大的保证，债务人也得到了更高的灵活性。

如果说以前员工的工资、社会保险金和税务优先于甚至有物权担保的债权（临时破产法，1986年12月2日），这个情况在新的破产法（2006年8月27日，第109、132条）中被调转。这种做法符合新的物权法的精神。实物担保的债权人对担保物拥有优先权（第170条）。

值得提醒的是，我们仅局限于介绍城市私有不动产；十几年来它在中国形成了一个真正的不动产市场。