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上海市公证处公证员潘浩

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）在2007年3月16日经第十届全国人民代表大会第五次会议的通过，给过去十多年来艰辛的立法过程划上了完美句号。这部《物权法》是对目前中国市场经济活动中各类涉及物权的活动在立法层面上的总结，是对于现存的、与物权有关的各类法律、行政法规等的整体梳理，笔者在学习《物权法》的过程中深切体会到了这一点。限于篇幅，本文只是立足于担保物权中的抵押权内容，结合《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》），在比较两法的同时，对《物权法》的上述特点作一更为直观的表述。

一、《物权法》有关抵押权内容的特点

《物权法》“第四编担保物权”中的“第十六章抵押权”，共29个条文，该部分设为两节，第一节为一般抵押权，计24个条文，第二节为最高额抵押权，计5个条文；《担保法》“第三章抵押”设为五节，共30个条文。单从法条的数量上来说，两者似乎差不多，但在内容和形式上，《物权法》有以下特点：

（一）抵押权内容设计更加合理

1、《物权法》中的“抵押权”内容充分结合了该法第十五章“一般规定”，在担保物权的“一般规定”中已经阐明的，在抵押权内容中就不再赘述。如“一般规定”第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”这一规定明确了包括抵押权在内的担保物权的担保范围之后，就不在抵押权专章部分重复。又如“一般规定”中的第一百七十七条规定了担保物权消灭的四种情形，就不在抵押权部分再次如《担保法》第五十二条那般作“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”的重复规定了。可以说，抵押权、质押权等章同担保物权的一般条款紧密的联系起来，尽量避免在法条上的重复，使得整个《物权法》条理清晰。

2、《物权法》中的抵押权内容中不再涉及《担保法》的部分内容。如《担保法》第四十四条规定：“办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书”，以及第四十五条规定：“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”在《物权法》中均未列入，因为这在行政法规或者部门规章等中可以另行制定，无需在《物权法》这样的“寸金”之法中详细规定。

（二）抵押物范围更加宽广

1、增加了抵押物的种类

《物权法》主要增加了以下三类：（1）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（2）生产设备、原材料、半成品、产品；（3）正在建造的建筑物、船舶、航空器等。除了上述（1）为了解决承包开发荒地的资金短缺问题，鼓励承包开发“四荒地”之外，第（2）、（3）项在经济活动中的应用更为广阔，特别是类似（2）的浮动抵押，为企业的融资提供了更为广阔的空间。

2、为深入地贯彻了“法不禁止即为允许”的理念

《物权法》第一百八十条规定了只要法律、行政法规未禁止的，债务人或者第三人有权处分的财产均可以抵押。这同《担保法》第三十四条中规定的“依法可以抵押的其他财产”相比，虽然是“禁止”和“允许”两个不同的说法，但是含义却大不同。《物权法》规定的“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”，体现了“法不禁止即为允许”这一朴素的法学理念，并且将禁止性规定限于“法律、行政法规”的范畴，有效避免了“依法”这个“法”的扩大解释。

（三）《物权法》中的抵押权内容更加尊重当事人的合意

1、将“发生当事人约定的情形”作为抵押权实现的条件之一

《物权法》第一百九十七条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”第一百九十五条又规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”从而突破了《担保法》第三十三、五十三条等条款以“债务人不履行到期债务”为担保物权实现的唯一条件的规定，将当事人之间的约定摆在重要的位置。

2、明确了抵押权的生效与抵押合同的生效两者之间的关系

《物权法》第一百八十七条规定了以涉及不动产财产或者权益抵押的，应该办理登记，抵押权自登记之日起生效。相应的抵押合同作为当事人的合意的行为，自签署之日起生效，对抵押合同的生效，当事人另有约定的，从当事人的约定，纠正了《担保法》中部分合同自抵押登记之日起生效的偏执观念。

3、新增当事人可以协议变更最高额抵押的内容

《物权法》第二百零五条规定：“最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。”这在《担保法》中是没有规定的。

（四）抵押权内容更加注重权利的保护

1、严格了抵押人对抵押财产的转让行为

《担保法》第四十九条的规定体现了抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，即转让抵押物，只需通知抵押权人并告知受让人抵押，而根据《物权法》第一百九十一条，抵押人转让抵押物，不仅要告知受让人，而且要经过抵押权人的同意，并且这个同意需要书面加以体现。

2、明确了租赁与抵押的关系

《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即出租在抵押前的，抵押不破租赁；出租在抵押后的，抵押登记对抗租赁。这是在《担保法》中没有规定的。

3、新增了抵押权的存续期间

《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”将抵押权的存续期间同主债权诉讼时效期间紧密联系，体现了担保物权的附随性，并且能够促进抵押权人积极行使抵押权。

二、《物权法》和《担保法》之间的关系

在包括抵押权在内的担保物权这一块，《物权法》是《担保法》相关条款的继承、修正、总结和升华。通过比较可以发现，在抵押权内容上，《物权法》的条文基本上涵盖或者修正了《担保法》的相关内容。可以说，在《物权法》施行之后，我们在抵押权这一块，主要应以学习掌握《物权法》的内容为主。《物权法》第一百七十八条规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”对于《物权法》和《担保法》两者间的关系作了明确的规定，体现了“新法优于旧法”的原则。

　自然，《担保法》中涉及抵押权的一些条款还是能够起到补充《物权法》内容的。如《物权法》第一百七十二条规定了“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。”从字面上看，好像摒弃了当事人可以约定担保合同独立地位的传统做法。然，按照“但法律另有规定的除外”，这里的“法律”是否包括《担保法》？如果包括，那么《担保法》规定“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有规定的，按照约定”，依然能够依照当事人的合意确认担保合同的独立性，在这个方面，笔者个人倾向于参照《担保法》的规定。

学习至此，行文至此，深感《物权法》有关抵押权的规定较《担保法》有很多的不同和改进。管中窥豹、一叶知秋，《物权法》施行在即，更多的学习任务尚待后续。笔者仅作为一个文摘公，对两部法律有关抵押权的条文进行了比较和整理，希望能够给大家在日常工作中带来方便。

《物权法》和《担保法》中有关抵押权的法条比较（一）

序号	物权法	担保法	比较与说明
1	第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。	第三十三条　本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。　　前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。	针对优先受偿的前提，《物权法》增加了“发生当事人约定的实现抵押权的情形”。删去了《担保法》中关于“以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产”的方式取得价款优先受偿的规定，可以说在处理抵押物的方式上更加灵活。
2	第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；　　（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；　　（四）生产设备、原材料、半成品、产品；　　（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；　　（六）交通运输工具；　　（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。	第三十四条　下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；　　（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；　　（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；　　（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；　　（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。	《物权法》中可以抵押的财产范围更加宽广，明确规定了：1、建设用地使用权；2、生产设备、原材料、半成品、产品；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、正在建造的建筑物、船舶、航空器等财产可以抵押。在兜底条款中，将《担保法》中的“依法可以抵押的其他财产”改为“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”，将“法定允许”改为“法无禁止”，进一步扩大了范围。
3	第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。		《物权法》新增条款，解决浮动抵押问题，注意三点：1、要式合同，需要当事人的书面协议；2、抵押人为企业、个体工商户、农业生产经营者；3、抵押财产为生产设备、原材料、半成品、产品抵押
4	第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。	第三十六条　以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。　　乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。	对“房地一体”原则一以贯之，进一步重申了“房”和“地”未按照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，不论是否办理抵押登记。
5	第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
6	第一百八十四条下列财产不得抵押：　　（一）土地所有权；　　（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；　　（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；　　（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；　　（五）依法被查封、扣押、监管的财产；　　（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。	第三十七条　下列财产不得抵押：　　（一）土地所有权：　　（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；　　（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；　　（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；　　（五）依法被查封、扣押、监管的财产；　　（六）依法不得抵押的其他财产。	《物权法》和《担保法》的规定基本一致。最后的兜底条款中，进一步明确了《担保法》中的“依法”是指依照法律和行政法规，防止了语义的扩大或者缩小。
7	第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。　　抵押合同一般包括下列条款：　　（一）被担保债权的种类和数额；　　（二）债务人履行债务的期限；　　（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；　　（四）担保的范围。	第三十八条　抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第三十九条　抵押合同应当包括以下内容：　　（一）被担保的主债权种类、数额；　　（二）债务人履行债务的期限；　　（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；　　（四）抵押担保的范围；　　（五）当事人认为需要约定的其他事项。　　抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。	《物权法》第一百八十五条是《担保法》第三十八条和第三十九条的融合，仍旧强调了设立抵押权应该订立书面合同。将“应当包括”改为“一般包括”，体现了尊重抵押合同的当事人的合意以及允许当事人对抵押合同进行补正的内涵。
8	第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。	第四十条　订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。	关于禁止流押的规定，《物权法》和《担保法》规定一致。
9	第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。	第四十一条　当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条　办理抵押物登记的部门如下：　　（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；　　（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；　　（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；　　（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；　　（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。第四十三条　当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。　　当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。	以不动产及权益抵押的，抵押权经登记生效。抵押合同一般自签署生效，而非登记之日起生效。
10	第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。	非不动产的，抵押权自抵押合同生效时设立，办理登记的，采登记对抗主义。
11	第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。	浮动抵押应该办理登记，登记机关为工商行政管理部门，采登记对抗主义。
12	第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。	第四十八条　抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。	将抵押财产的出租细分为抵押前出租和抵押后出租。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，体现了“买卖不破租赁”的原则；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，体现了登记对抗主义。
13	第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。	第四十九条　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。　　转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。　　抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。	未经抵押权人的同意，不得转让抵押物。而非担保法中规定的通知抵押权人并告知受让人即可。
14	第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。	第五十条　抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。	抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保，体现了抵押权得附随性。但是，《物权法》新增了“法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，符合现实中比较复杂的抵押情形。
15	第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。	第五十一条　抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。　　抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。	对于抵押人对抵押财产价值减少有过错的处理方式，《物权法》和《担保法》的规定基本一致。抵押人对抵押财产价值减少没有过错的，《物权法》在“一般抵押”中没有直接规定，按照《物权法》第一百七十四条操作。
16	第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。　　债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。		《物权法》新增条款，规定了抵押权人放弃抵押权、抵押权的顺位以及变更抵押权。
17	第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。　　抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。　　抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。	第五十三条　债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。　　抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。	抵押权实现的条件：1、债务人不履行到期债务；或2、发生当事人约定的实现抵押权的情形。《物权法》新增实现抵押权的协议不得损害其他债权人的利益。如损害了其他债权人的利益，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。《物权法》新增不能就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。对于其他内容不能达成协议的，可以向人民法院提出诉讼。《物权法》新增对于折价或者变卖抵押物的，应按照市场价格，避免不公。
18	第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：　　（一）债务履行期届满，债权未实现；　　（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；　　（三）当事人约定的实现抵押权的情形；　　（四）严重影响债权实现的其他情形。		《物权法》新增条款。对第一百八十条的浮动抵押的抵押物确定问题进行了明确规定。
19	第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。　　前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。	第四十七条　债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。	《物权法》和《担保法》规定基本一致。
20	第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。	第五十三条　债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。　　抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。	《物权法》第一百九十八条规定同《担保法》第五十三条第二款规定一致。
21	第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：　　（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；　　（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；　　（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。	第五十四条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：　　（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；　　（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。	涉及不动产的抵押采登记生效主义；涉及动产的抵押采登记对抗主义。物权法中以抵押权是否登记作为清偿先后的依据。均登记的，按先后顺序清偿；顺序相同的，按比例。已登记的先于未登记的；未登记的，按照债权比例清偿。不再以《担保法》中的以合同生效时间来作为清偿先后的依据。
22	第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。	第五十五条　城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。　　依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。	《物权法》和《担保法》规定基本一致。新增的建筑物不属于抵押范围，根据“房地一体”原则，虽要同时处分，但所得价款抵押权人无权优先受偿。
23	第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。	《物权法》和《担保法》规定基本一致。对以土地承包经营权和乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
24	第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。		《物权法》新增该条，规定了抵押权的存续期间，抵押权人在主债权诉讼时效期间未行使抵押权的，丧失的是法院胜诉权。
25	第二百零三条　为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。　　最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。	第五十九条　本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。	最高额抵押担保的是一定期间内连续发生的债权，这个一定期间的起点，可以是过去、现在或者将来的一个时间点。
26	第二百零四条　最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。	第六十一条　最高额抵押的主合同债权不得转让。	突破了《担保法》的规定，除了当事人另有约定之外，最高额抵押担保在债权确定前，可以转让部分债权。部分债权转让，担保的最高额额度没有变化。
27	第二百零五条　最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。		《物权法》新增该条。当事人可以在不对其他抵押权人产生不利影响的前提下，协议变更最高额抵押的相关内容。
28	第二百零六条　有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：　　（一）约定的债权确定期间届满；　　（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；　　（三）新的债权不可能发生；　　（四）抵押财产被查封、扣押；　　（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；　　（六）法律规定债权确定的其他情形。		《物权法》新增该条。用于解决最高额抵押中的债权确认问题。
29	第二百零七条　最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。	第六十二条　最高额抵押除适用本节规定外，适用本章其他规定。	《物权法》和《担保法》基本保持一致。

《物权法》和《担保法》中有关抵押权的法条比较（二）

《物权法》未涉及的《担保法》条文
第三十五条　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。　　财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
第四十五条　登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。
第五十六条　拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
第六十条　借款合同可以附最高额抵押合同。　　债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。
及的《担保法》条文《物权法》担保物权一般规定中涉
第四十六条　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十二条　抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
第五十七条　为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
第五十八条　抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。