法国民法中的建筑物区分所有权
杰罗姆古洛
巴黎公证人公会国际事务委员会负责人
巴黎公证人
与许多欧洲国家一样，法国长期以来实行将建筑物所有权在多个业主之间划分的做法。这可能是由于经济条件限制，所以很久以来，业主们就聚集在一起，建造一栋建筑用以共享。如今，支持这种做法的法律技术已经有了很大的发展。1804年制定的《法国民法典》对这个问题的规定非常简单，这说明它在当时并不像如今这样重要。
20世纪，随着城市化发展与集体建筑数量倍增，公证实践面临着建筑物在多个业主之间划分的困难，公证人提供了解决方案，并得到了立法认可。这一方案的法律认可首先是通过1938年6月28日制定的法律，之后，1965年7月10日出台了一部更完整的法律，法律文本后经多次修改，但这些修改并未影响其基本原则。
建筑物区分所有权的法律技术，包括区分同一建筑物中属于单一所有者的部分和属于全部所有者的部分。这个原理看上去很简单，但实际上区分所有权的状态却非常复杂。
我们将在这里考察以下问题：
第一部分：已建建筑物的划分；
第二部分：区分所有权的状态；
第三部分：区分所有权人的权利和义务。
1965年7月10日颁布的法律第1条规定：有关建筑物区分所有权的法律制度具有强制性，对于任何已经建成且所有权属于多人的建筑物，均包含专有部分和共有部分的所有权份额。
我们将依次研究（I）建筑物区分所有权划分的构成，（II）确定区分所有权的对象——即所有权份额——的方法。
I. 建筑物区分所有权划分的构成
建筑物的划分，建立在对专有部分和共有部分（A）区分的基础上。这种区分不应被理解为一种相互排斥的关系，而是专有部分和共有部分相互的依存关系（B）。
A. 专有部分和共有部分的划分：
有关区分所有权的法规必须界定建筑物的哪些区域是私人的，即供单一所有权人专用（1），哪些区域是公共的，即供全体共同所有者使用（2）。
1. 专有部分：
在建筑物当中，所有为某一个特定的区分所有权人保留的部分，都被视为专有部分。建筑所有的室内部分都是如此，除非例外。专有部分会被详尽列出。
2．共有部分：
所有为全体区分所有权人保留的部分，或未明确指定为专有部分的部分，均被视为共有部分。
B．专有部分和共有部分的相互依存关系：
区分所有权的本质特征是：区分所有权人的权利涉及专有部分和共有部分的产权份额，两者的关系密不可分。
两者之间存在着名副其实的相互依存关系，这种关系对于产权份额的构成必不可少，因此，专有部分和共有部分的产权份额不能分离，也不能单独让渡。
对建筑物区分所有权份额的划分，体现在“划分状态描述”当中。
II. 划分状态描述
“划分状态描述”是根据测量员的测量，并经过公证的重要文件，旨在帮助确定区分所有权的份额。
每个所有权份额都包含对专有部分及其在建筑物中位置的描述（建筑物、楼梯、楼层），同时还包含附属于该份额的共有部分的份额（例如150‰的土地、共有部分等）。
对所有权份额所做的任何修改（例如份额的划分），都必须写入“划分状态描述”。修改后的“划分状态描述”必须和原始描述一样，经过公证，并在土地登记机构进行公示。
建筑物区分所有权是一个组织化的集体产权。法律要求制定“区分所有权规则”，这是一份契约性质的文件，但法律要求人们遵守这些强制性规则，以限制区分所有权人的自由。
我们将在下面探讨（I）有关“区分所有权规则”的相关规定，（II）有关业主协会组织的相关规定。
I．区分所有权规则
“区分所有权规则”是对建筑物区分产权进行组织的章程。我们必须了解它的（A）设立条件及（B）内容。
A. “区分所有权规则”的设立
“区分所有权规则”通常由主动发起建筑物划分的主体制定。如果是新建筑，那么规则的制定者就是该建筑物的建造者；如果是旧建筑，那么规则的制定者可能就是选择对建筑加以划分，并以份额出售的业主。只有当建筑物份额属于两个不同的所有者，且建筑物已经竣工的时候，该规则才得以适用。
与“划分状态描述”一样，“区分所有权规则”及其修订必须经过公证，并须在土地登记机构公告。
B.“区分所有权规则”的内容
“区分所有权规则”有多项功能：（1）它规定专有部分和共有部分的用途，（2）以及与共有部分管理相关的规则。
1. 共有部分和专有部分的用途和收益：
首先，“区分所有权规则”规定了专有部分和共有部分用途和收益的条件。
“建筑物用途”这一概念非常有用，而且非常重要。它不仅用于定义建筑物允许用作哪些用途，还用于确定建筑物的档次，以证明在豪华建筑中禁止将住房划分为小型单间的合理性。
“区分所有权规则”可以规定建筑物居住者的共同生活和行为准则，例如：限制某些产生噪音或异味并可能扰乱居民居住安宁的活动；其还可以规定保障建筑物和谐的规则（例如要求外面的百叶窗均为特定类型和特定颜色等）。
2．共有部分管理规则：
其次，“区分所有权规则”规定了有关建筑物共有部分的管理规则，特别是区分所有权人所需承担费用的类别和分摊。
相关费用分为两类：
- 与建筑物维护和保养相关的费用，
- 与公共服务和公用设备相关的费用。
这些费用在持有建筑物各产权份额的业主之间分摊，分摊的依据是相关服务或设施对建筑物每个产权份额的有用程度。因此，“区分所有权规则”中包含一个费用分摊表，说明公用设备费用在建筑物各产权份额中如何分摊。
II．组织化的集体产权
建筑物的区分所有权是一个组织化的集体产权。它由（A）业主协会、以及（B）构成业主协会的多个机构组成，这些机构的职能由法律规定。
A．业主协会：
业主协会由区分所有权的产权人组成，具有法人资格。业主协会必须在建筑物区分所有权登记处登记。
业主协会的职能由协会下设不同机构行使。
B．业主协会的下设机构：
业主协会的下设机构由法律规定，包含以下三个机构：（1）业主大会；（2）物业管理机构；（3）业主委员会。
1．业主大会：
业主大会是业主协会的主要机构。它是唯一拥有决策权的机构。
业主大会按照“少数服从多数”的原则做出决定，多数原则的内容根据决定的性质和重要性性而有所不同。
业主有权对业主大会的决定提出异议，但提出异议者仅限于本人未出席且没有委托代表参加大会，或者投票反对该决定的区分所有权人。那些投票支持该决定的业主，之后就不能再提出质疑。
2．物业管理机构：
物业管理机构执行业主大会的决定。它代表业主协会。通常由有能力履行专业民事责任的职业人士组成。
物业管理机构由业主大会任命，负责执行预算，向区分所有权人收取费用。
物业管理机构还负责召集业主大会，确保建筑服务的运行，管理员工，开展紧急抢修，执行业主大会的决定。
3．业主委员会：
业主委员会的多名成员均为区分所有权人，由业主大会选举产生。
业主委员会的主要职责是通过审查机构财务状况，监管物业管理机构的履职情况，但业主委员会经常被要求在物业工作结束之前就给出意见。
区分所有权的法律制度既以契约（“区分所有权规则”）为基础，又以法律为基础，因为区分所有权的组织受到法律的严格监管。
我们将依次探讨区分所有权人的（A）权利和（B）义务，然后再讨论（C）建筑物区分所有权相关新的环境维度。
A．区分所有权人的权利：
根据法律规定，每个区分所有权人都享有公共和专有部分的（1）使用权和收益权，以及（2）专有部分的处置权。
1. 使用权和收益权：
区分所有权人可以按照自己的意愿，自由使用其专有部分。然而，当他侵犯其他业主的权利（例如安宁权），或侵犯他人专有部分的使用权时，他的自由就终结了。
区分所有权人使用共有部分，不能违背“区分所有权规则”，例如堆放杂物或将其用于私人目的。
2．处置权：
任何区分所有权人都有权处置属于他的产权份额，即出售或赠送。他可以自由地将自己的份额划分成几块新的份额，并且只转让其中的一份。
B．区分所有权人的义务：
首先，区分所有权人必须遵守“区分所有权规则”的所有规定，特别是有关共有部分和专有部分的使用和收益的规定。
其次，他必须支付各类区分所有权的费用，以及与他的份额相关并经业主投票通过的工程费用，这些费用按照各份额所占费用的比例，在所有区分所有权人之间分摊。
C．区分所有权相关新的环境维度
考虑到适应气候变化和节约能源的需要，立法者批准了一项法律框架，允许集体建筑进行翻新，因为许多旧建筑的能效都较差。
因此，2021年8月22日，立法者颁布“气候与韧性法”，旨在向区分所有权制度提供一些工具，以规划能源改造工作，从而提高公众对建筑物能源和环境状态的认知。
对于楼龄超过15年的住宅楼，法律规定业主协会有义务制定的新的多年维修计划。
维修计划由维修基金支持，资金来源于区分所有权人每季度缴纳的分摊费，分摊费的数目不低于区分所有权建筑计划年度预算的5%。
结论
如今，建筑物区分所有权在法国已具有象征意义。1965年制定的相关法律为法国人所熟知，因为它涉及许多法国人的主要住所，有时也涉及他们的第二住所。
拥有自己的住房是很多公民的愿望，公民对新住房的需求很大。然而，满足住房需求最简单、最快速的方法，是鼓励建设集体住房。带有花园的独立房屋被认为过度“消耗”空间，特别是“侵占”了农业用地。限制城市扩张是目前的主要趋势，因此国家鼓励建造集体建筑。
2021年出台的《气候与韧性法案》确立了土地“净零人工化”原则，该原则提倡节约用地，保护和修复土壤，避免土壤的不透水化（亦即混凝土化），后者对生物多样性和生态系统都会产生不良影响。
这表明建筑物区分所有权不仅是一种法律技术，而且在很大程度上还具有政治、社会和环境层面的重要意义。
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