La
copropriété en droit français
Jérôme CAURO
Président de la Commission des
Affaires Internationales de la Chambre des Notaires de Paris
Notaire à Paris
La division d’un immeuble bâti entre plusieurs
propriétaires est pratiquée, en France, comme dans de nombreux pays européens,
depuis des temps lointains. C’est probablement une contrainte d’ordre
économique qui a incité très tôt les propriétaires à se regrouper pour
construire un immeuble afin de le partager. La technique juridique destinée à
accompagner cette pratique a beaucoup évolué. Le Code civil de 1804 avait réglé
cette question de manière assez sommaire, ce qui montre bien qu’elle n’avait
pas, alors, l’importance qu’elle a pris aujourd’hui.
Lorsque s’est produit, au XX° siècle, le développement
de l’urbanisation et la multiplication du nombre des immeubles collectifs, la
pratique notariale a affronté les difficultés liées à la division de l’immeuble
entre plusieurs propriétaires et a apporté des solutions que le législateur a,
par la suite, consacrées. Cette consécration est intervenue, d’abord, avec la
loi du 28 juin 1938 et ensuite avec un texte plus complet, la loi du 10 juillet
1965. Ce texte a été modifié depuis, à plusieurs reprises, sans que ces
modifications en aient affecté les principes essentiels.
La
technique juridique de la copropriété consiste à distinguer dans un même
immeuble bâti, les parties qui sont la propriété d’un seul propriétaire et les
parties qui sont la propriété de tous. Si ce principe est assez simple, le
statut de la copropriété est, en réalité, un statut complexe.
Nous
examinerons successivement :
I - LA
DIVISION DE L’IMMEUBLE BATI ;
II - LE
STATUT DE LA COPROPRIETE ;
III - LES
DROITS ET OBLIGATIONS DU COPROPRIETAIRE.
L’article
1er de la loi du 10 juillet 1965 rend obligatoire le régime
juridique de la copropriété à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie
entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et
une quote-part des parties communes.
Nous
examinerons successivement les
éléments constitutifs de la division de l’immeuble en copropriété (I) et la
manière dont sont identifiés ce qui constitue l’objet même des droits des
copropriétaires : les lots de copropriété (II).
I - LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA DIVISION
La division de l’immeuble est fondée sur la
distinction des parties privatives et des parties communes (A). Cette
distinction ne doit pas se comprendre comme une relation d’exclusion des unes
par rapport aux autres, mais bien au contraire comme une relation
d’interdépendance entre les parties privatives et les parties communes (B).
A - La division des
parties privatives et des parties communes :
Le règlement de copropriété doit définir quelles sont
les parties de l’immeuble qui sont privatives, c’est-à-dire réservée à l’usage
exclusif d’un seul propriétaire (1) et quelles sont celles qui sont communes,
c’est-à-dire à l’usage de tous les copropriétaires (2).
1 - Les parties privatives :
Sont considérées comme parties privatives toutes les
parties du bâtiment réservées à un copropriétaire déterminé. Il en est ainsi,
sauf exceptions, de toutes les parties intérieures d’un local. Elles sont
énumérées de manière limitative.
2 - Les parties communes :
Sont considérées comme parties communes toutes les
parties réservées à l’ensemble des copropriétaires, ou qui ne sont pas
expressément désignées comme étant privatives.
B - L’interdépendance des
parties privatives et des parties communes :
La caractéristique essentielle de la copropriété tient
en ce que le droit des copropriétaires porte sur un lot qui associe de
manière indissociable des parties privatives et une quote-part de parties
communes.
Il existe une réelle interdépendance de ces deux
éléments, parties privatives et communes, qui sont nécessaires à la composition
des lots et il en résulte que les parties privatives et la quote-part des
parties communes ne peuvent pas être dissociées et donc, ne peuvent pas être
aliénées séparément.
La division de l’immeuble en lots de copropriété
apparaît dans l’état descriptif de division.
II - L’ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION
L’état descriptif de division est le document
nécessairement établi par un acte authentique sur la base du travail d’un
géomètre pour permettre d’identifier les différents lots de copropriété.
Chaque lot comporte la description des parties
privatives et leur localisation dans l’immeuble (selon le bâtiment, l’escalier,
l’étage) mais comporte aussi la quote-part de parties communes attachées au lot
(par exemple 150/1.000èmes du sol et des parties communes).
Toute modification des lots (par exemple la division
d’un lot) doit nécessairement donner lieu à la modification de l’état
descriptif de division. Cet acte modificatif, comme l’acte initial, est établi
par un notaire par acte authentique, et lui aussi publié au service de la
publicité foncière.
La copropriété est une collectivité organisée. La loi
exige l’établissement d’un règlement de copropriété qui est un document de
nature conventionnelle, cependant la loi impose le respect de règles obligatoires
qui limitent la liberté des copropriétaires.
On examinera successivement les règles concernant le
règlement de copropriété (I) et celles relatives à l’organisation du syndicat
des copropriétaires (II).
I - LE REGLEMENT DE COPROPRIETE
Le règlement de copropriété est la charte qui organise
la copropriété. Il s’agit d’un acte dont on doit savoir les conditions
d’établissement (A) et le contenu (B).
A - L’élaboration du
règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est le plus souvent un
acte établi par celui qui prend l’initiative de diviser l’immeuble. Il s’agit
du constructeur pour les immeubles neufs, ou du propriétaire qui a choisi de
diviser l’immeuble ancien pour le vendre par lots. Cet acte ne s’applique qu’à
partir du moment où les lots appartiennent à deux propriétaires distincts, et
où l’immeuble est achevé.
Tout comme l’état descriptif de division, le règlement
de copropriété et ses modificatifs doivent être établis par acte authentique et
être publiés au service de la publicité foncière.
B - Le contenu du
règlement de copropriété
Le règlement de copropriété remplit plusieurs
fonctions : il détermine la destination des parties privatives et des parties
communes (1) et les règles relatives à l’administration des parties communes
(2).
1 - Destination et jouissance des parties communes et
privatives :
En premier lieu, il détermine la destination et les
conditions de jouissance des parties privatives et des parties communes.
Cette notion de destination de l’immeuble est très
utile et importante. Elle sert non seulement à définir quels types d’usage
peuvent être autorisés dans l’immeuble, mais aussi à déterminer le standing de
l’immeuble qui peut dans un immeuble de luxe justifier l’interdiction de
morcellement des logements en petits studios.
Le règlement de copropriété peut fixer des règles de
vie commune et de comportement des occupants de l’immeuble, comme limiter
certaines activités bruyantes ou malodorantes qui peuvent déranger la
tranquillité des habitants, ou encore des règles relatives à l’harmonie de
l’immeuble (par exemple imposer que les stores extérieurs soient tous d’un
certain type et d’une couleur déterminée…).
2 - Règles d’administration des parties communes :
En second lieu, le règlement de copropriété fixe les
règles relatives à l’administration des parties communes de l’immeuble, et
notamment les catégories, et la répartition des charges de copropriété.
On distingue deux catégories de charges :
-
les
charges relatives à l’entretien et à la conservation de l’immeuble,
-
et les
charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipements
communs.
Ces charges sont réparties entre les lots en fonction
de l’utilité qu’elles présentent pour chaque lot. Il existe donc dans le
règlement de copropriété un tableau de répartition des charges entre les lots
pour chaque élément d’équipement.
II - UNE COLLECTIVITE ORGANISEE
La copropriété est une collectivité organisée. Elle
est organisée en un syndicat (A) qui comporte plusieurs organes dont la loi
définit la fonction (B).
A - Le syndicat des
copropriétaires :
La collectivité des copropriétaires est constituée en
un syndicat qui est doté de la personnalité morale. Il doit être immatriculé au
Registre des copropriétés.
L’exercice des fonctions du syndicat des
copropriétaires est réparti entre les différents organes du syndicat.
B - Les organes du
syndicat :
Les organes du syndicat des copropriétaires sont
définis par la loi. Ils sont au nombre de trois : l’assemblée générale (1), le
syndic (2) et le conseil syndical (3).
1 - L’assemblée générale :
L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe
essentiel du syndicat. C’est le seul organe en effet qui a pouvoir de décision.
Les décisions de l’assemblée générale sont prises en
fonction de règles de majorités qui varient selon la nature et la gravité de la
décision à prendre.
Les décisions des assemblées peuvent être contestées,
mais uniquement par les copropriétaires qui n’étaient pas présents lors de
l’assemblée ni représentés ou qui ont voté contre la décision. Ceux qui se sont
prononcés en faveur de la décision ne peuvent plus la contester par la suite.
2 - Le syndic :
Le syndic de la copropriété exécute les décisions de
l’assemblée. Il représente le syndicat des copropriétaires. C’est le plus
souvent un professionnel qui justifie d’une assurance de responsabilité civile
professionnelle.
Il est désigné par l’assemblée générale des
copropriétaires. Il exécute le budget, et appelle les charges aux
copropriétaires.
Il convoque les assemblées, assure le fonctionnement
des services de l’immeuble, gère le personnel, réalise les travaux d’urgence,
et met en œuvre les décisions de l’assemblée.
3 - Le
conseil syndical :
Le conseil syndical comprend plusieurs membres, pris
parmi les copropriétaires, et élus en assemblée générale.
Le rôle du conseil syndical est de contrôler la
gestion du syndic, principalement sa comptabilité, mais le conseil syndical est
souvent appelé à donner des avis préalablement à la conclusion de travaux.
Le régime juridique de la copropriété repose à la fois
sur un fondement contractuel - le règlement de copropriété - et sur des
fondements légaux puisque l’organisation de la copropriété est très encadrée.
Nous examinerons successivement les droits (A) et les
obligations (B) du copropriétaire, avant d’aborder la nouvelle dimension
environnementale de la copropriété (C).
A - Les droits du
copropriétaire :
Selon la loi, chaque copropriétaire bénéficie d’un
droit d’usage et de jouissance des parties communes et privatives (1) et d’un
droit de disposition des parties privatives (2).
1 - Droit d’usage et de
jouissance :
Le copropriétaire dispose de la liberté d’user de ses
parties privatives comme il l’entend. Sa liberté toutefois s’arrête lorsqu’il
porte atteinte aux droits des autres copropriétaires (par exemple au droit à la
tranquillité) ou lorsqu’il porte atteinte à l’usage des parties privatives.
Il ne peut pas non plus faire un usage des parties
communes non conforme au règlement de copropriété, comme les encombrer ou les
utiliser à titre privatif.
2 - Droit de disposer :
Tout copropriétaire a le droit de disposer de son lot,
c’est-à-dire de le vendre ou de le donner. Il est libre de diviser son lot en
plusieurs nouveaux lots et de ne céder que l’un des lots issus de la division.
B - Les obligations du
copropriétaire :
En premier lieu, le copropriétaire doit respecter toutes les
stipulations du règlement de copropriété et notamment celles sur l’usage et la
jouissance des parties communes et des parties privatives.
En second lieu, il doit acquitter les charges de
copropriété et les travaux votés afférents à son lot, qui sont réparties entre
les lots au prorata des tantièmes attachés au lot.
C – La nouvelle dimension environnementale de la
copropriété
La prise en compte des changements climatiques et la
nécessité de réaliser des économies d’énergie ont conduit le législateur à
adopter un cadre juridique pour permettre aux immeubles en copropriété de se
rénover, car bon nombre d’immeubles anciens ont de mauvaises performances
énergétiques.
Ainsi, la loi « Climat et Résilience » du 22
août 2021 vise à perfectionner la connaissance de l’état énergétique et
environnemental du bâti, en donnant à la copropriété des outils pour programmer
des travaux de rénovation énergétique.
Pour les immeubles d’habitation de plus de 15 ans, la
loi instaure un nouveau plan pluriannuel de travaux que le
syndicat des copropriétaires a l’obligation d’élaborer.
Ce plan est adossé à un fonds de travaux,
alimenté tous les trimestres par une cotisation versée par chaque
copropriétaire, d’un montant au moins égal à 5% du budget prévisionnel annuel
de la copropriété.
CONCLUSION
Aujourd’hui, la copropriété a pris, en France, une
valeur symbolique. La loi de 1965 qui l’organise est très connue des Français
parce qu’elle concerne la résidence principale de beaucoup d’entre eux mais
aussi, parfois, leur résidence secondaire.
L’accession à la propriété est le désir de nombreux
citoyens. Les besoins en nouveaux logements sont importants. Or le moyen le
plus simple et le plus rapide de satisfaire ce besoin de logements est de
favoriser l’édification d’immeubles collectifs. La maison individuelle, avec
son jardin, est jugée trop « consommatrice » d’espace et
particulièrement de terres à vocation agricoles. La tendance est de limiter
l’étalement urbain et donc de favoriser les immeubles collectifs.
La loi « Climat et Résilience » de 2021 a
posé le principe du « Zéro artificialisation nette » des sols, qui
tend vers une sobriété foncière permettant la préservation et la renaturation
des sols, en évitant leur imperméabilisation, c’est-à-dire le bétonnage qui a
un impact sur la biodiversité et les écosystèmes.
Cela montre à quel point la copropriété n’est pas
seulement une technique juridique mais qu’elle a une dimension politique,
sociale, et environnementale.
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