法国不动产交易制度

夏尔•吉思贝尔

巴黎第二大学法学教授

中法中心法方董事

首先，在经历了疫情导致的困难岁月之后，我很高兴能和大家相聚，也很高兴能与中国朋友们重启对话。

我将，在简短的时间内，向大家简要介绍法国不动产买卖合同相关法律制度。在开始之前，我想先指出三点提醒 ：

其一：尽管我是一名法律教授，但公证人其实更适合阐述这个主题，因为，正如我稍后会提到的那样，在法国以及其他一些国家，公证人在不动产交易中承担核心角色，发挥重要作用。

其二：长期以来，不动产买卖制度仅仅涉及法国民法典中的几个条文。然而，大约自25年前，相关适用规则的数量翻了一番。现代立法显著增加了对卖方的法律约束，特别是要求卖房向买方提供完整信息，这导致交易速度减缓。

其三：我们在此仅讨论现有不动产的买卖交易。然而，法国法律也认可另一种类型的不动产交易，这主要适用于房地产开发商，即期房预售交易。这种交易合同的独特之处在于，在买卖合同签署时，房产尚未实际存在。卖方的义务在于在特定期限内建造并交付房产。

为了讨论法国现有不动产的买卖交易，最简单的方法是采用时间顺序，将其分为三个部分：买卖合同的形成（I）、买卖合同的抗辩性（II）以及买卖合同的效力（III）。

一、买卖合同的形成

首先，合同的制定非常简单，因为只要各方就标的物和价款达成一致意见，买卖合同便成立。这是《法国民法典》第1583条的含义，根据这一规定，只要“当事人就标的物及价款达成合意，即使标的物尚未交付，价款尚未支付”，买卖“即告成立”。

当只要仔细审视交易过程，我们就会发现实际情况显然更为复杂，主要出于三类原因。

* 复杂因素之一：买方往往希望将自己购买之承诺与某些事件的发生相联系，而这些事件在双方就标的物及其价款达成一致时仍然是不确定的。

-    第一个例子：买方可能需要向银行贷款用于购房。

-    第二个例子：买方计划在房产上进行的工程可能需要获得行政许可（例如建筑许可证），或者如果标的物属于集体房产，需要取得业主大会的批准。

为了将这些尚不确定的因素纳入合同范围，实际操作中通常会采用所谓的先决条件，这些条件通常会包括在所谓的意向书中，也就是交易承诺书中。如果条件得以实现，交易将最终完成；如果条件未能实现，则承诺无效，各方将恢复自由。

* 复杂因素之二：法律有时要求打算出售不动产的业主优先提议某人购买该资产，这被称为优先购买权。

法国法律中存在多种不同类型的优先购买权。

-    第一个例子：在某些条件下，市政当局可以在部分领土上设立城市优先购买权，以便政府购买在该区域内出售的房产。

-    第二个例子：根据法国的租赁法律规范，在某些情况下，租户可以在房东决定出售该房产时行使优先购买权。

遵守这些优先购买权会延迟最终买卖合同的签署。然而，非常重要的是不要忽视这一步骤，因为不遵守优先购买权将导致买卖合同无效。

* 复杂因素之三：法国法律逐渐采用了一种旨在保护买方的措施，特别是鉴于房地产交易的重大性。

-    第一个例子：当出售的不动产用于居住（例如：公寓或房屋），而买方不是房地产专业人士时，买方享有10天的反悔权。具体而言，自其签署交易承诺书并收到签约告知之日起的10天内，他有权取消购房计划，而不需要支付任何费用。这一规定旨在避免冲动购房行为。

-    第二个例子：无论买方是否是为专业人士，都必须充分了解标的物的特点。因此，法律要求卖方提供大量与房产状况相关的文件。

o  例如，关于所售土地曾经容纳可能产生污染的工业设施的信息，

o  或者，在出售建筑物时，需要提供有关燃气、电力设施状态、白蚁或腐朽真菌存在情况，以及该物业是否面临地震、洪水、干旱等风险的信息。

o  或者，当出售建筑物区分所有权份额时，卖方需要提供有关该集体建筑的实际情况、财务状况、业主协会的运作方式以及最近业主大会投票通过的决定等信息。

二、买卖合同的抗辩性

即使交易已经完成，权利变更对第三方具有法律效力非常重要，这需要将该交易文件提交给不动产登记部门进行公示。乍看之下，这与中国的不动产物权转让也需要办理登记手续相似。

尽管如此，仍然存在两个重要的不同之处。

- 第一个区别：

·      在中国，《中国民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”因此，登记原则上起到使合同生效的作用。

·      相反，在法国，权利转移不需要通过登记来实现。只要当事人达成合意，物权移转即告发生。产证的公示程序仅仅是为了使物权移转对于可能在同一不动产上获得相同权利的人产生抗辩性。

中文显然很难翻译“抗辩”这个词。具体来说，如果买卖交易未经公示，而卖方决定将同一不动产再次出售给第二个买家，且第二个买家首先公示了他的产权证书，那么第二个买家将占据优先权，而第一次的买卖交易在未经公示的情况下对第二个买家来说就如同不存在一样。

同样，只要买卖未被公示，对于卖方的债权人来说，这次交易在法律上并不存在，因此即使买卖交易已经完成，债权人仍可以继续就该不动产进行追偿。

- 第二个区别（与第一个区别相关）：

·      在中国，公示程序只有在房产登记部分进行了相关权利的验证，特别是对要登记的权利的相关证明文件进行了核实后才可以进行。

·      在法国，不动产登记部门仅对待公示文书的特定方面进行形式合规性检查。实质性核查工作由负责办理买卖合同的公证人在交易之前完成。法国民法相关原则是，如果房地产交易合同未经公证，就不能进行公示。

à 有待公示的文书之所以必须办理公证，是因为公证人将进行许多核查工作，尤其是核查卖方产权是否真实存在，以确保登记信息的可靠性。

三、交易的效果

买卖交易导致买卖双方分别承担的义务。

1. 卖方的义务

卖方首先承担的是合格交付的义务：

-        这意味着，一方面，他必须将所出售的标的物交付买方（例如：交付钥匙）。

-        另一方面，这也意味着交付的标的物必须符合买卖合同中规定的特征。例如，如果买卖合同中描述的标的物为“未受污染的土地”，如果最终发现该标的物受到污染，卖方将承担责任。

关于出售标的物的面积，有特定法律条款详细规定了这一合格交付的义务，法律容许有5%的面积误差。

然后，卖方有责任对买方提供担保。这种担保有双重目的：

-        一方面是排除担保，卖方保证向买方移交一份干净且没有瑕疵的所有权，包含两方面内容：

首先，卖方向买方保证其在买卖交易后不会采取任何影响买方享受所获权益的行为。这被称为卖方行为排除担保，属于公共秩序范畴。

此外，卖方保证买方不会受到任何第三方主张权利的影响，且不存在买方没有被告知的第三方权利。这被称为第三方行为排除担保，属于合同约定范畴。

-        第二个方面是卖方必须保证标的物能够正常使用，即隐蔽瑕疵担保。

启动这种担保，需要同时满足多个条件：

1/必须证明所出售的标的物存在一个使其不适合预期用途的缺陷（例如：地基存在缺陷、公寓的主梁不够坚固、存在白蚁、场地过于潮湿等）；2/缺陷必须是隐藏的，即在买卖交易时买方无法察觉到。

如果上述条件得到满足，买方可以提起诉讼，诉讼时效为发现瑕疵后的2年，但不得超过自买卖交易完成之日起的20年。

买方有权通过诉讼要求撤销交易，或者退一步说，要求降低价款。

当这种担保并不属于公共秩序范畴：只要卖方不知晓缺陷存在，可以免除责任（需要注意的是，专业卖方被不容否定地推定知晓这些缺陷）。我注意到《中国民法典》第618条也有类似的设计。

2. 买方的义务

买方的义务可以简要地概括为支付价款。

房地产投资通常需要大量资金，以至于买方往往没有充足资金。因此，他需要找到一种融资方式以支付购房价款。

有两种方案可以考虑:

-        可以约定——尽管这种情况很少见——买方不在买卖交易时支付价款，而在合同规定的期限内支付，我们称之为信贷交易。

-        在这种情况下，卖方受到了保护：他首先可以在所售标的物上设定抵押权，以防止买方不支付价款。如果出现价款未付的情况，卖方有两种选择：要么申请对所售标的物进行强制执行，并在价款分配时通过抵押权受偿；要么采取因合同未履行，申请买卖交易无效的解决方案。

-        更常见的情况是，买方通过银行贷款来支付价款。

在这种情况下，银行有权在借款人购买的不动产上设定抵押权。在法国，几乎每个购房者都会使用贷款。当前利率上升，导致买卖量大幅减少，因为购房者无法获得足够的融资。

最后，我想谈一下法国不动产交易相关法律制度的未来。你们可能知道，法国政府已经开始研究合同领域特别法的改革。这是一项长期工程，在这个过程中，所有法律专业人士都被邀请提出建议。2022年9月，在马赛举行的第118届法国公证人年会上，公证行业提出了一个大胆的建议：增加不动产买卖交易的仪式感，换句话说，买卖合同的完善以签署公证书为前提。

这将是法律安全性的一大进步。希望这一建议能够被采纳，进一步巩固法国公证人在法国不动产买卖中的主导地位……