La vente immobilière
Charles
GIJSBERS
Professeur
à l’Université Paris-Panthéon-Assas
Administrateur
du Centre
Avant toute chose, j’aimerais vous dire combien je suis
heureux de me trouver parmi vous après ces années difficiles liées à la crise
sanitaire et combien il est agréable de pouvoir renouer le dialogue avec tous
nos amis chinois.
Je dois, en quelques minutes, vous livrer
une présentation des règles régissant le contrat de vente d’immeuble en droit
français. Avant d’y procéder, j’aimerais formuler une triple mise en
garde :
-
1re mise en garde : je suis un professeur de
droit ; pourtant, on aurait légitimement pu confier un tel sujet à un
notaire car, j’y reviendrai dans un instant, la vente d’immeuble est, en France
et comme dans d’autres pays, une opération pour la réalisation de laquelle le
notaire tient un rôle central, un rôle majeur.
-
2e mise en garde : longtemps, le régime de la vente
immobilière se limitait à quelques articles du Code civil. Depuis environ 25
ans, le nombre des règles applicables a doublé. La législation moderne a
considérablement alourdi les contraintes pesant sur le vendeur, notamment en
vue de délivrer une information complète à l’acheteur, ce qui ralentit le
rythme des transactions.
-
3e mise en garde : il ne sera ici question que de la
vente d’immeuble existant. Le droit français connaît pourtant un autre type de
vente immobilière, essentiellement pratiquée par les promoteurs immobiliers,
qui est la vente d’immeuble à construire. L’originalité de ce contrat est que,
au moment de la signature de la vente, l’immeuble n’existe pas encore.
L’obligation du vendeur consiste précisément à construire l’immeuble et à le livrer
dans un délai déterminé.
Pour traiter de la vente d’immeuble existant
en droit français, le plus simple est encore de retenir une approche
chronologie, en abordant tour à tour : la formation de la vente
(I), l’opposabilité de la vente (II) et les effets de la vente (III).
I – Formation de
la vente
De prime abord, la conclusion du contrat est d’une simplicité
enfantine puisqu’il suffit que les parties se mettent d’accord sur la chose
et sur le prix pour que la vente soit parfaite. C’est le sens de l’article 1583
du Code civil selon lequel la vente « est parfaite entre les
parties […] dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la
chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».
Une observation attentive du
processus de vente donne à voir une réalité nettement plus complexe,
pour trois séries de raisons.
* Premier facteur de complication : l’acheteur souhaitera très souvent
conditionner son engagement d’acheter à la survenance de certains événements
qui sont encore incertains au moment où les parties tombent d’accord sur la
chose et sur le prix.
· 1re
exemple : l’acheteur pourra avoir besoin d’un crédit bancaire pour
financer son acquisition.
· 2e
exemple : les travaux que l’acheteur projette de réaliser sur l’immeuble
impliqueront d’obtenir une autorisation administrative (comme un permis de
construire) ou une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires
lorsque le bien vendu dépend d’un immeuble collectif.
Pour parvenir à intégrer ces éléments
encore aléatoires dans le champ contractuel, la pratique a recours à ce que
l’on appelle des conditions suspensives qui seront généralement
intégrées dans ce que l’on appelle un avant-contrat, c’est-à-dire une promesse
de vente. Si ces conditions se réalisent, la vente pourra effectivement
aboutir. Si elles ne se réalisent pas, la promesse sera frappée de caducité et
les parties retrouveront leur liberté.
* Deuxième facteur de complication : le législateur impose parfois au
propriétaire qui souhaite vendre son bien de proposer en priorité l’acquisition
de ce bien à une personne. On appelle cette technique : le droit de
préemption.
Il en existe une grande variété en droit
français.
-
1er exemple : les communes
peuvent, à certaines conditions, instituer sur une partie de leur territoire un
droit de préemption urbain qui leur permet de se porter acquéreur des immeubles
qui y seraient vendus.
-
2e exemple : en droit des
baux, le législateur français donne, dans certains cas, la possibilité au
locataire de préempter le local loué lorsque le bailleur décide de le vendre.
Le respect de ces droits de préemption
retarde la signature finale de la vente. Il est toutefois capital de ne pas
occulter cette étape car le non-respect d’un droit de préemption est sanctionné
par la nullité de la vente.
* Troisième facteur de complication :
la loi française a progressivement adopté un dispositif de protection de
l’acheteur au regard de la gravité de la vente d’un immeuble.
-
1er exemple : lorsque le
bien vendu est à usage d’habitation (ex. : un appartement ou une maison)
et que l’acheteur n’est pas un professionnel de l’immobilier, celui-ci
bénéficie d’un droit de rétractation d’une durée de 10 jours. Concrètement, il
aura la possibilité, dans les 10 jours qui suivent la notification qui lui est
faite de la promesse de vente qu’il a signé, de se dégager du projet
d’acquisition, sans que cela ne lui coûte la moindre somme d’argent. On
cherche, ce faisant, à éviter les achats d’impulsion.
-
2e exemple : l’acheteur,
professionnel ou non, doit être correctement informé sur les caractéristiques
du bien. La loi oblige donc le vendeur à communiquer un très grand nombre de
documents relatifs à l’état du bien :
o
par exemple, des informations sur le fait
que le terrain vendu a pu abriter, par le passé, une installation industrielle
potentiellement polluante,
o
ou encore, lorsque l’on vend un immeuble
bâti, des informations sur l’état des installations de gaz, d’électricité, sur
la présence de termites ou de mérule ; sur l’exposition du bien à un
risque sismique, d’inondation, de sécheresse, etc.
o
ou encore, lorsque l’on vend un lot de
copropriété, des informations sur la situation matérielle et financière de
l’immeuble collectif, sur le fonctionnement de la copropriété, sur les
dernières décisions qui ont été votées par l’assemblée générale, etc.
II – Opposabilité de la vente
Même lorsque la vente est conclue, il est
important de rendre opposable la mutation aux tiers, ce qui va impliquer de
déposer l’acte au service de la publicité foncière. De prime abord, cela
fonctionne comme en Chine où la transmission des droits réels doit également
donner lieu à une formalité auprès de la publicité foncière.
Il y a tout de même deux différentes
importantes.
- 1re différence :
· En Chine, l’article 209 du Code civil indique que
« La création, la modification, le transfert ou l’extinction d’un droit
réel immobilier prennent effet à la suite de son inscription effectuée conformément
à la loi ; à défaut d’inscription, ils ne produisent pas d’effets juridiques,
sauf si la loi en dispose autrement ». La publicité a donc, en
principe, un rôle constitutif.
· En France, au contraire, l’effet translatif n’est
pas subordonné à la publication. Ce transfert a lieu entre les parties par le
seul échange des consentements. La publication de l’acte permet uniquement de
rendre la mutation opposable aux personnes qui viendraient à acquérir des
droits concurrents sur le même immeuble.
Le mot
« opposable » est sans doute difficile à traduire en chinois.
Concrètement, cela veut dire que si la vente n’est pas publiée et que le
vendeur décide de vendre une deuxième fois le même bien à un second acquéreur,
le second acquéreur l’emportera sur le premier s’il publie son titre le
premier. Tant qu’elle n’est pas publiée, tout se passe comme si la première
vente n’existait pas aux yeux du deuxième acquéreur.
De même,
tant que la vente n’est pas publiée, elle n’existe pas aux yeux d’un créancier
du vendeur, lequel pourra donc, malgré la vente, continuer de saisir l’immeuble
dans le patrimoine du vendeur.
- 2e différence (qui est liée à la première) :
· En Chine, la publicité n’est possible qu’après que
des vérifications auront été faites par le bureau des inscriptions, notamment
sur les pièces justificatives du droit que l’on veut inscrire.
· En France, le service de la publicité foncière se
borne à un contrôle de régularité formelle de l’acte à publier, et cela sur des
points précis. Les vérifications de fond sont faites en amont, par le notaire
chargé de recevoir l’acte de vente. Le principe, en droit français, est en
effet que la vente ne peut pas être publiée si elle n’est pas constatée dans un
acte authentique.
à Cette authenticité obligatoire des actes
que l’on veut publier est justifiée par le fait que le notaire va opérer de
nombreuses vérifications (notamment sur la réalité des droits du vendeur) qui
permettront d’assurer la fiabilité des informations contenues dans le registre.
III – Effet de la
vente
La vente fait
naître des obligations à la charge du vendeur et à la charge de l’acheteur.
A – Obligations du
vendeur
Le vendeur est
d’abord tenu d’une obligation de délivrance conforme :
-
Cela veut dire d’une part qu’il doit
mettre le bien vendu à la disposition de l’acheteur (ex. : remise des
clefs).
-
Cela veut dire d’autre part que le bien
délivré doit être conforme aux caractéristiques fixées dans l’acte de vente. Par exemple, si le bien vendu est décrit dans
l’acte comme un « terrain non pollué », le vendeur engagera sa
responsabilité dans l’hypothèse où le bien serait finalement affecté d’une
pollution.
Des règles particulières détaillent cette
obligation de délivrance conforme à propos de la superficie du bien vendu, les
textes tolérant ici une marge d’erreur de 5%.
Le vendeur est ensuite tenu à une
garantie à l’égard de l’acheteur. Cette garantie a un double
objet :
-
Premier volet : la garantie
d’éviction, qui
consiste pour le vendeur à garantir à l’acheteur qu’il lui transmet une
propriété nette et sans bavure. Elle comporte deux volets.
D’une part, le
vendeur garantit l’acheteur qu’il s’abstiendra, ultérieurement à la vente, de
tout comportement qui réduirait la jouissance des droits qu’il lui a transmis.
On parle ici de la garantie d’éviction du fait du vendeur, qui
est d’ordre public.
D’autre part, le vendeur garantit
également l’acheteur qu’aucun tiers n’aurait des droits à faire valoir et dont
l’acquéreur n’aurait pas été informé. C’est ce que l’on appelle la
garantie d’éviction du fait des tiers qui, quant à elle, peut faire
l’objet d’un aménagement contractuel.
-
Deuxième volet : Le vendeur doit ensuite garantir l’aptitude
du bien à un usage normal, ce que l’on appelle la garantie des vices cachés.
La mise en jeu de
cette garantie suppose la réunion de plusieurs conditions :
1/ il faut montrer que le bien vendu est affecté d’un défaut qui le rend
impropre à l’usage auquel on le destine (ex. : fondations défectueuses,
insuffisante solidité de poutres maîtresses d'un appartement, présence de
termites, humidité excessive d'un terrain à bâtir, etc.) ; 2/ le défaut
doit être caché, c’est-à-dire non perceptible par l’acheteur au moment de la
vente.
Si ces conditions
sont réunies,
l’acheteur dispose d’un délai de deux ans pour agir à compter de la découverte
du vice, dans la limite d’un délai butoir de 20 ans à compter de la conclusion
de la vente.
Cette action
permet à l’acheteur d’obtenir la remise en cause de la vente ou, plus
modestement, une simple réduction du prix.
Cette garantie n’est pas d’ordre
public : à condition que le vendeur ait ignoré les vices, il peut s’en
exonérer (étant observé que le vendeur professionnel est irréfragablement
présumé connaître les vices). J’observe que l’on trouve un système comparable à
l’article 618 du Code civil chinois.
B – Obligations de
l’acheteur
Les obligations de l’acheteur appellent
des développements plus brefs puisqu’elles se résument au paiement du
prix.
L’investissement immobilier est si
conséquent que, très souvent, l’acheteur ne disposera pas des fonds
nécessaires. Il lui faudra trouver un moyen de financer le prix
d’acquisition.
Deux solutions concevables :
-
Il est possible, même si la chose est
rare, de prévoir que l’acheteur paiera le prix non pas au moment de la vente
mais dans un délai fixé par le contrat, ce que l’on appelle une vente à
crédit.
Dans ce cas, le
vendeur est protégé : il pourra tout d’abord inscrire une hypothèque sur
le bien vendu afin de la prémunir contre le non-paiement du prix. En cas de
non-paiement du prix, le vendeur aura le choix : soit de procéder à
la saisie immobilière du bien vendu et de se prévaloir de son hypothèque lors
de la distribution du prix ; soit de provoquer l’anéantissement de
la vente en mettant en œuvre la résolution pour inexécution.
-
Plus souvent, l’acheteur aura recours au crédit
bancaire.
La banque a alors la possibilité de
bénéficier d’une hypothèque sur l’immeuble acquis par l’emprunteur. Le recours
au crédit est quasi-systématique en France. Le contexte actuel de hausse des
taux d’intérêts a pour conséquence un ralentissement très conséquent du volume
des ventes, les acheteurs ne parvenant plus à se financer.
En conclusion, j’aimerais dire un mot sur l’avenir du
droit français de la vente d’immeuble. Vous savez peut-être que les pouvoirs
publics français ont engagé une réflexion sur la réforme du droit des contrats
spéciaux. C’est un chantier de très longue haleine, au cours duquel toutes les
professions sont invitées à formuler des propositions. Lors du 118e
Congrès des notaires qui s’est tenu à Marseille en septembre 2022, le notariat
a formulé une proposition audacieuse : solenniser la vente
d’immeuble ; en d’autres termes, subordonner la perfection du contrat de
vente à la signature d’un acte notarié.
Ce serait une grande avancée pour la
sécurité juridique. Espérons que cette proposition soit entendue, ce qui
achèverait d’ancrer le notaire français dans son rôle de chef d’orchestre de la
vente des immeubles en France…
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