任何区分所有权人可在区分所有权规约被违反时行使出租人权利以终止租约^[1]

法国最高法院第三民事法庭，2021年4月8日，n^o 20-18327

 2021年4月8日，法国最高法院通过判决裁定，当承租人违反建筑物区分所有权规约时，任何区分所有权人都可以行使代位诉权以代替出租人终止租约。

案件事实如下：2002年10月24日，一个商业场所的虚有权人和用益物权人将该场所对外出租，用于采购、销售电动自行车，维修摩托车，出租无人驾驶车辆及其他相关业务。

 2012年9月10日，相邻区分所有权份额的业主因噪音和气味污染，对上述场所的出租人、承租人和区分所有权业主联合会提出要求终止租约的诉讼，并要求在判决作出之前，该场所被禁止进行任何维修活动。

最高法院判决内容如下：

 - 债权人可以行使债务人的权利和行为，专属于债务人的权利和行为除外（《法国民法典》第1166条）；

 - 在适用本规定时，当承租人违反其义务且违反区分所有权规约的行为损害了其他区分所有权人利益时，若区分所有权人（出租人）怠于行使权利，区分所有权业主联合会有权行使代位诉权以终止租约（法国最高法院第三民事法庭，1985年11月14日，n^o 84-15577）；

 - 此外，任何区分所有权人都有权要求他人遵守具有协议性质的建筑物区分所有权规约（法国最高法院第三民事法庭，2000年3月22日，n^o 98-13345）；

 - 因此，任何区分所有权人，即合法的债权人，都可以与区分所有权业主联合会一样，在承租人违反建筑物区分所有权规约的相关规定时，行使该份额的区分所有权人（出租人）的权利从而终止租约；

 - 在本案中，业主大会于2012年6月25日作出的第12号决议曾允许承租人实施工程，视为接受该公司相关活动产生的噪音滋扰，这一决议违背了建筑物区分所有权规约，依据后者，所有区分所有权人均不可实行任何可能对其他占有人造成干扰的行为；

- 虽然物业和其他区分所有权人已经告知用益物权人（出租人）承租人活动所造成的滋扰，但该用益物权人（出租人）并没有采取措施以确保区分所有权规约得到遵守；

- 上诉法院有充分理由认可原告诉求，裁定其他区分所有权人可以行使代位诉权以代替出租人终止该承租人的租约。