Tout copropriétaire peut exercer l'action du bailleur en résiliation du bail en cas de violation du règlement de copropriété^[1]

Cass. 3^e civ., 8 avr. 2021, n^o 20-18327, FS-P (rejet)

Par un arrêt du 8 avril 2021, la Cour de cassation décide que tout copropriétaire peut exercer, en lieu et place du bailleur, une action oblique en résiliation de bail à l’encontre du preneur qui ne respecte pas le règlement de copropriété. 

Les faits étaient les suivants. Le 24 octobre 2002, les nus-propriétaires et l'usufruitière d'un local commercial le donnèrent à bail en vue de son utilisation pour l’activité d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités annexes.

Le 10 septembre 2012, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, les propriétaires d'un lot contigu assignèrent le bailleur, le preneur et le syndicat des copropriétaires en résiliation du bail et, dans l’attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation dans les locaux.

La Cour de cassation décide que :

- les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne (C. civ., art. 1166 réd. ant. ord. 10 févr. 2016) ;

- en application de ce texte, il est jugé qu'un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraire au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (Cass. 3^e civ., 14 nov. 1985, n^o84-15577) ;

- il est jugé par ailleurs que, le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres (Cass. 3^e civ., 22 mars 2000, n^o 98-13345) ;

- il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci ;

- en l'espèce, la résolution n^o12 de l’assemblée générale du 25 juin 2012 autorisant les travaux à réaliser par le preneur était, en ce qu'elle visait à l’acceptation des nuisances provoquées par l’activité de cette société, contraire aux stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire devait veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants ;

- l’usufruitière, informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par activité du preneur, n'avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété ;

- la cour d'appel a retenu à bon droit que les copropriétaires étaient recevables à exercer, en lieu et place du bailleur, une action oblique en résiliation de bail à l'encontre du preneur.