建筑物共有部分的公证探索

沈宇明

上海市临港公证处公证员助理

我们知道，法国建筑物区分所有权制度的确立可以说是经历了一个漫长的历程，从各地的习惯法到1804年法国民法典664条，再由该条文出发，不断演化出了单行法律和行政命令，可以说是一个不断演变、不断推陈出新、不断进步的过程。而在其中，公证人对于建筑物专有部分的买卖，对于建筑物共有部分的管理都起到了非常重要的作用。

正如李贝教授刚才的介绍，中国的建筑物区分所有权制度通过2007年实施的《物权法》和2021年实施的《民法典》初步建立起来。随着科技水平的不断提高，买卖双方在房地产中介促成交易的过程中所签订的买卖合同可以同步在政府不动产登记部门实时进行网上备案，交易的安全性和便捷性已经大幅提高，加上中国公证始终没能像法国一样，成为物权变动的公示方式，因此公证人在建筑物专有部分买卖领域中的业务近年来呈现逐渐萎缩的态势。但与此同时，《民法典》中对于建筑物共有部分的规定，则是为公证参与建筑物共有部分的共同管理留下了可供探索的空间。

随着中国过去20年的经济高速发展和人口红利，汽车销售量和保有量呈井喷式爆发，伴随城市化的进一步发展，越来越多的人们涌入城市，购买房屋和车辆，这对城市中的建筑物也带来了新的挑战，大量老旧甚至新建的住宅小区都不同程度存在着车位供不应求的情况。

关于车位、车库的归属，在各国建筑物区分所有权的理论研究和实务操作中都是一个重要的问题。按照《民法典》的规定，车位、车库的权属分为两种，一种是规划用于停放汽车的车位、车库，归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，但应当首先满足业主的需要。另一种则是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

对于上述第一种，主要是地下车位、车库，由建筑物开发商直接向住宅小区的业主出售；对于上述第二种，则主要是地面停车位，属于住宅小区的业主共有。但无论上述哪一种车位、车库的权属，在实践中都需要去解决车辆多车位少的问题。而这个问题又可以转化成两个新的问题，一是谁可以购买或者使用车位，二是购买或者使用哪个车位。理论上来说，解决办法可以是通过拍卖，价高者得；或者是通过摇号，好运者得。但在实践中，因为受到各种政策限制，以及公平性容易遭受质疑的原因，建筑物开发商或者管理人无法通过拍卖的方式进行操作，于是只剩下摇号的方式。通过摇号，不但可以在较大基数的业主中选出一定数量的业主以匹配车位数量，还可以为业主进行排序，业主按照排序后的顺序选择不同坐落位置的车位。

实践中，在部分住宅小区车位摇号的过程中，因为建筑物开发商或者管理人的技术能力不足或者公信力不高，导致出现了摇号过程存在重大瑕疵，摇号结果被多方质疑的情况。为了更加公平更加专业地解决车位摇号问题，越来越多的建筑物开发商或者管理人邀请公证人对车位摇号进行现场监督公证。于是，公证人开始了对于建筑物共有部分管理的探索。

对于车位摇号活动，公证人可以参与和监督整个活动的全过程，协助建筑物开发商或者管理人实现车位摇号活动的公平公正。

在车位摇号活动前，首先，公证人可以对车位的权属状况进行了解，审核建筑物开发商或者管理人制定的车位销售或出租方案是否符合车位的实际权属状况。比如，地下车位可由开发商直接出售，但地面车位属于业主共有，只能出租不能出售；其次，公证人可以与建筑物开发商或者管理人协商确定车位摇号方案和规则，并制定紧急情况预案，尽可能确保活动顺利进行；再次，公证人可以对活动的公示公告内容进行审核，确保举办活动的建筑物开发商或者管理人已经按照规定或者约定，在住宅小区显著位置向业主如实披露了活动举办的日期、地点、车位数量、车位价格、参与方式等关键信息；最后，公证人还要对建筑物开发商或者管理人提供的摇号名单进行核对，审查摇号名单中的业主是否具备摇号资格，是否存在数据重复等情况。

在车位摇号过程中，由两名以上公证人在现场，使用专业摇号软件，对摇号名单进行排序，并对整个过程拍摄录像或现场直播。在车位摇号现场，还可以邀请建筑物开发商或者管理人的代表、业主代表、媒体代表等同时在场监督。车位摇号排序的结果要及时公示，接受各方监督。

对于上述这类车位摇号活动，公证人的尽心尽职非常重要，当然，使用的摇号软件也非常重要，有条件的话，公证人应尽可能自行开发或委托定制摇号软件，并通过第三方技术公司再次对软件进行检验。而在摇号现场，断开网络连接对于防止各种意外的发生也十分必要。

在车位摇号之后，业主按照摇号排序的顺序，选择车位并且购买或租赁。公证人可以对后续这一过程也进行监督，核验签订合同的人员与参与摇号的人员是否一致，保障整个车位摇号活动可以按照原定的销售或出租方案进行，实现活动的公平公正。

虽然车位摇号公证并没有法律层面或者行政法规层面的强制性，但业主法治意识的不断增强，以及车位摇号的乱象丛生，使得建筑物开发商或者管理人、业主等各方都迫切需求公证人来解决他们之间的矛盾和纠纷。而公证人也在实践中不断完善和规范车位摇号的操作流程，使自己的认可度越来越高，参与度越来越广。

除此之外，《民法典》新增了业主大会和业主委员会成立的具体条件和程序应当依照法律、法规的规定的内容。同时，还新增居民委员会应当对设立业主大会和业主委员会提供指导和协助的内容。可见，立法已经注意到了实践中业主大会或业主委员会设立困难重重，希望通过具备一定基层治理经验和能力的居民委员会为其赋能，增加召开业主大会和选举业主委员会的成功率。其实，公证人既具备专业法律知识，又具备公信力，而且有着为公司召开股东会、董事会提供公证服务的充足经验，完全可以为设立业主大会和业主委员会提供法律上的支持和帮助，为他们制定更规范的程序，起草更专业的文书，进一步参与到建筑物共有部分的管理中去，进一步探索公证参与社会治理活动的新模式。

公证，作为一项非诉讼的法律制度，其根本基础在于申请人的自愿，社会存在什么样的公证需求，公证人就应当尽可能去满足这些公证需求，社会存在什么样的法律问题，公证人就应当通过公证去解决这些法律问题。对于建筑物区分所有权的领域，中国公证人没有久远的历史可以遵循或敬仰，但可以在探索中沿着需求不断前行。我想，这可能就是中国公证的生命力。