Explorations des pratiques notariales liées aux parties communes des immeubles

SHEN Yuming

Étude notariale Lingang à Shanghai

Des différentes lois coutumières à l’article 664 du Code civil de 1804 qui donnera lieu à toute une gamme de lois spécifiques et de décrets administratifs, le régime de la copropriété des immeubles en France est le résultat d’un long processus d’évolution, d’innovation et de progression. Au cours de ce processus, les notaires ont joué un rôle très important notamment en matière de transaction des parties privatives et d’administration des parties communes des immeubles.

Tout comme l’a présenté tout à l’heure le professeur LI Bei, en Chine, c’est avec l’entrée en vigueur du Droit réel en 2007 et celle du Code civil en 2021, que le régime de la copropriété a pu s’établir pour l’essentiel. Grâce aux progrès technologiques, les contrats de vente immobilière signés par les parties sont susceptibles d’être enregistrés en temps réel auprès des autorités d’enregistrement immobilier, ce qui améliore nettement la sécurité et la facilité des transactions. Ceci étant, à la différence de la France, en Chine, l’acte notarial ne constitue pas un mode de publicité du changement du droit réel. Pour ces deux raisons, ces dernières années, les notaires chinois voient en quelque sorte une stagnation voire un recul progressif de leurs activités liées à la transaction des parties privatives des immeubles. Cependant, les dispositions concernant les parties communes des immeubles prescrites dans le Code civil leur ont laissé davantage de possibilités pour la participation à l’administration conjointe de ces parties.

Sous l’effet de son développement économique rapide et de son dividende démographique, durant les 20 dernières années, la Chine a connu une croissance explosive en termes de vente et de parc de voitures particulières. En même temps, au fur et à mesure de la progression de l’urbanisation, de plus en plus d’habitants ruraux affluent en ville et y acquièrent des logements et des voitures, ce qui crée des problèmes sans précédent dans les quartiers de résidence urbains, car ces derniers, anciens comme nouveaux, souffrent pour la plupart de pénurie de places de stationnement.

Dans tous les pays, la propriété de la place de stationnement ou du parking constitue un sujet important de la recherche théorique et de la pratique liées à la copropriété des immeubles. Le Code civil chinois distingue deux types de places de stationnement ou de parkings : 1) places ou parkings prévus pour le stationnement des voitures, dont la propriété est convenue entre les parties moyennant des contrats d’acquisition, de donation ou de bail, ce type de places ou de parkings est censé satisfaire en priorité au besoin des copropriétaires du quartier de résidence ; 2) voies communes ou terrains communs utilisés pour le stationnement des voitures, ce type de places est la propriété commune de tous les copropriétaires du quartier de résidence.

Le premier type de place ou de parking, souvent souterrain, est vendu directement par le promoteur du quartier de résidence aux copropriétaires. Tandis que le second type, plutôt en surface, appartient à l’ensemble des copropriétaires. Ceci dit, quelle que soit la nature de leur propriété, les places de stationnement dans les quartiers de résidence sont toujours insuffisantes par rapport au nombre de voitures. Cette réalité donne naissance à deux problèmes : qui est en droit d’acquérir ou d’utiliser les places de stationnement ? Quelle place de stationnement peut-on acquérir ou utiliser ? En théorie, ces problèmes pourraient avoir deux solutions : la vente aux enchères - celui qui paie le plus cher obtient la place de stationnement ; ou le tirage au sort - la personne la plus chanceuse obtient la place de stationnement. Mais en réalité, sous des contraintes réglementaires ou par souci de justice, les promoteurs ou les gestionnaires des immeubles se trouvent souvent dans l’impossibilité de procéder à la vente aux enchères. Ainsi ne reste-t-il qu’une solution, le tirage au sort. Cette solution permet non seulement de décider, parmi un nombre important de copropriétaires, ceux qui ont droit à une place de stationnement, mais aussi d’établir un ordre suivant lequel ces derniers la choisissent.

Dans la pratique, à cause du manque de compétence ou de crédibilité de certains promoteurs ou administrateurs, les tirages au sort qu’ils organisent contiennent quelquefois des vices assez graves et par conséquent, sont remis en cause par toutes les parties. Afin de remédier à ce problème de façon plus équitable et également plus professionnelle, de plus en plus de notaires sont invités à intervenir dans le tirage au sort pour en constater le processus sur place. Ce qui donne au notaire une nouvelle occasion d’explorer la pratique de l’administration des parties communes des immeubles.

Le notaire peut intervenir dans le tirage au sort du début jusqu’à la fin et en constater l’ensemble du processus. De cette façon, il aide le promoteur ou l’administrateur de l’immeuble à garantir la justice et l’équité de la distribution des places de stationnement.

Avant le tirage au sort, le notaire doit d’abord vérifier la nature de la propriété des places de stationnement disponibles, et voir si le plan de vente ou de location de ces places élaboré par le promoteur ou l’administrateur correspond bien à la réalité de leur propriété. Par exemple, les places de stationnement dans le parking souterrain peuvent être vendues directement par le promoteur, mais celles en surface sont la propriété commune des tous les copropriétaires et partant, ne peuvent qu’être louées. Ensuite, le notaire peut assister le promoteur ou l’administrateur à définir le plan et les règles du tirage au sort, et aussi des plans de secours en prévision des cas urgents, de façon à assurer le bon déroulement du processus. Troisièmement, le notaire peut vérifier le contenu de la publicité ou de l’annonce du tirage au sort, afin de s’assurer que le promoteur ou l’administrateur a respecté la règle ou honoré son engagement, et a publié de façon honnête les informations clés – la date et le lieu du tirage au sort, le nombre et le prix des places de stationnement, le mode de participation au tirage, etc. – aux copropriétaires et à des endroits visibles du quartier de résidence. Enfin, le notaire doit encore vérifier la liste des personnes participant au tirage au sort, qui lui est livrée par le promoteur ou l’administrateur, pour s’assurer de l’identité et de l’éligibilité de ces personnes, et garantir que chaque nom ne figure qu’une seule fois sur la liste.

Au moment du tirage au sort, au moins deux notaires sont présents sur place. Ils utilisent le logiciel spécial pour établir l’ordre des personnes ayant le droit de choisir, et se chargent de filmer ou de transmettre en direct l’ensemble du processus. Il est également possible d’inviter des représentants des promoteurs/administrateurs, des copropriétaires ou des médias sur place pour surveiller le tirage au sort. Le résultat, à savoir l’ordre des personnes en droit de choisir les places de stationnement, doit être publié immédiatement afin qu’il soit soumis au contrôle de toutes les parties.

Ce qui est très important dans le tirage au sort, c’est d’une part la diligence du notaire, et d’autre part le logiciel utilisé. Dans le cas du possible, il vaudrait mieux que le logiciel pour le tirage au sort soit développé par le notaire lui-même ou sous sa commande, et testé et vérifié par une société tierce de technique. En outre, il serait aussi nécessaire de couper le réseau d’Internet durant le tirage au sort, afin d’éviter toute possibilité d’accident imprévu.

Suivant l’ordre défini par le tirage au sort, les copropriétaires choisissent les places de stationnement qu’ils achètent ou louent. Ce processus pourrait également se dérouler sous le contrôle du notaire. Dans ce cas, ce dernier vérifie si le signataire du contrat d’acquisition ou de bail est bien la personne ayant participé au tirage, afin de garantir le respect strict du plan de vente ou de location, ainsi que la justice et l’équité du processus.

Si l’intervention du notaire dans le tirage au sort pour la distribution des places de stationnement n’est pas encore prévue comme obligatoire par la législation ni les règlements administratifs chinois, avec la prise en conscience du principe de l’État de droit par les copropriétaires et à cause du désordre dans la distribution des places de stationnement, toutes les parties, promoteurs/administrateurs comme copropriétaires du quartier de résidence, souhaitent que le notaire se présente pour dissiper les contentieux ou désaccords. Les notaires chinois, à travers leur pratique, ne cessent d’optimiser et de standardiser le processus du tirage au sort, gagnant ainsi un degré de reconnaissance de plus en plus élevé de la part du public, et un champ d’intervention de plus en plus élargi.

En outre, le Code civil chinois s’est vu ajouter un certain nombre d’articles précisant que les conditions et la procédure liées à l’établissement de l’assemblée et du syndicat des copropriétaires doivent se conformer aux stipulations prescrites par la loi et les règlements, et que les comités des résidents sont tenus de guider et d’assister l’établissement de ces deux organismes. De là nous voyons que les législateurs, s’étant déjà rendu compte des difficultés qui entravent la mise en place et le fonctionnement de l’assemblée et du syndicat des copropriétaires, espèrent que ces derniers seront assistés par les comités des résidents qui sont à la fois bien expérimentés et bien compétents dans la gouvernance des unités d’agglomération de base, de façon à améliorer le taux réussite de la tenue des assemblées et de l’élection des syndicats des copropriétaires. Sur ce plan, le notaire est en mesure de fournir des soutiens ou des assistances juridiques, non seulement dans l’établissement de l’assemblée et du syndicat des copropriétaires, mais aussi dans la conception des procédures conformes au standard et l’élaboration des actes de façon plus professionnelle, puisqu’il est un juriste qui possède à la fois des connaissances spécifiques et une haute crédibilité, et qui en plus a suffisamment d’expériences dans la prestation des services liés à l’organisation de l’assemblée des actionnaires ou du conseil d’administration. Ainsi pourra-t-il s’engager davantage dans l’administration des parties communes des immeubles, et explorer de nouveaux modèles de la participation à la gouvernance sociale.

Relevant d’un système juridique non contentieux, les activités notariales se basent entièrement sur la libre volonté des parties. Le notaire, par ses activités professionnelles, est censé déployer tous ses efforts pour répondre aux besoins que la société éprouve en matière d’authentification, et pour résoudre les problèmes juridiques qui existent dans la société. Dans le domaine de la copropriété des immeubles, les notaires chinois n’ont pas d’expériences historiques à suivre ou à respecter, mais ils peuvent s’avancer à tâtons, tout en écoutant les besoins du public. C’est là, je crois, où réside la vie du notariat chinois.