区分所有权份额的转让交易

威克斯

法国公证人高等理事会中国事务代表、公证人

    不同于独立的房屋，区分所有权份额的转让有几个显著的特点。首先，交易标的既包括专有部分（公寓或屋舍），也包括不可分割的共有部分中的份额（即共有千分比或专有份额占共有部分百分比）。其次，买受人将依法自动成为区分所有权业主委员会（业主大会）的成员。因此，有必要在买受人自动获得成员资格之前，使其了解相关区分所有权状况的精确信息。最后，卖家将脱离相关集体组织，有必要确保其应承担的区分所有权相关费用已结清。

    法国公证人在不动产交易中扮演着重要的角色，无论该交易的标的物是独立房屋还是区分所有权份额。不动产公示由公证人负责办理，因此其掌握了不动产销售的垄断权。通常，公证人负责起草先合同（销售承诺或销售协议草案），制定最终的销售协议并办理相关手续，因此，当事人只需要面对一个对话者，由后者在国家的监管之下管理整个交易的步骤。

 我将从以下5个方面来讨论区分所有权份额交易的特殊性。

-         交易相关主体

-         交易标的：区分所有权份额

-         向买受方提供信息的义务

-         交易的特殊条款

-         交易的后续手续

 一、交易相关主体

    区分所有权份额的交易将涉及不同主体：首先是当事人，即买卖双方，其次是区分所有权业主联合会（负责管理共有部分并代表全体区分所有权业主）。

    区分所有权份额的营销可以由房地产中介机构完成，也可以由买卖双方直接进行，或者由公证人负责。根据不同的情况，先合同将由房地产中介或公证机构起草。无论由谁起草先合同，除了对当事人行为能力和身份进行常规核查外，还必须对当事人的具体情况进行核实。

    出卖方

    尽管1965年7月10日第65-557号法律第9条第1款规定“每一区分所有权人均对其区分所有权份额中的专有部分享有支配权，可以自由使用、收益……但不得损害其他区分所有权人的权利，也不得违悖建筑物的特定用途”的原则，但是出卖方并不能随心所欲地自由出售其拥有区分所有权份额。

    业主不能为规避多数表决规则，将区分所有权份额卖给自己名下的公司。

    1965年7月10日第65-557号法律第22条明确规定，当某一区分所有权业主在共有部分中占有的份额比例超过总份额的一半时，其享有的表决权数应减少至其他区分所有权人享有的表决权总数。

    如果出售区分所有权份额的唯一目的，在于规避第22条公共秩序之规定，则可能因欺诈而被取消（例如，上诉法院第三民事庭1982年7月6日之判决：JurisData n°1982-701885；JCP G 1982, IV, p. 536）。

    对处置权的限制可以写进区分所有权规约

依据不动产用途对处置权所作出的限制是有效的。因此，可以禁止出售小型区分所有权建筑主要区分所有权份额之外的附属房舍（见上诉法院第三民事庭1981年3月10日之判决：JurisData n°1981-799540），或者禁止将佣人房卖给区分所有权业主外的其他人。当交易涉及停车场时，可以赋予其他区分所有权业主优先购买权（1965年7月10日第65-557号法律第8-1条）。

买受方

筛查不良付款人

若买受方已经是所售区分所有权份额所属建筑物的业主，其可能会因为没有及时缴纳相关费用而被拒绝购买。(1965年7月10日第65-557号法律第20条第2款)

禁止购买的情形：公证人负有责任核查买受方是否因受刑事处罚而被禁止购买（尤其是刑法第225-26条规定的情形）。

物业

作为区分所有权业主联合会的法定代表和建筑物共有部分的管理人，物业应当尽可能地向公证人和交易当事人提供信息，这一职责非常重要。物业有义务递交各种文件，以帮助公证人和交易当事人了解区分所有权份额的财务情况和卖家的账户状况。此外，物业应当填写公证人发出的调查表，接收不动产转让通知，从而能够在必要时对支付价款提出异议，以收回尚未结清的费用。

二、交易标的 ：区分所有权份额

只有专有部分可以被出售，专有部分占共有部分的份额比例也会自动随之售出。除了附属于区分所有权专有部分不可分割的份额外，共有部分的所有权仍然属于区分所有权业主联合会。

区分所有权份额的一致性

因此，在交易时，有必要核实出卖方没有不公正地占用共有部分，还必须审核区分所有权划分状态描述书（区分所有权份额与共有部分的平面图）中记载的区分所有权份额的情况与将要出售的区分所有权份额当前的实际状况是否一致。

区分所有权建筑的状况

出卖方必须提供的一般信息包括作为交易标的的区分所有权份额所在的公寓楼及相关设备的总体状况，以及上述建筑与设备是否符合法律规定和监管标准的情况。法律规定某些方面必须接受强制诊断，防治铅中毒、防治白蚁或检测建筑物中是否存在石棉等均属此列。

面积保障

区分份额的售价一般是依据面积确定的，这已经成为一项强制性规定。出卖方必须完成面积测量（俗称卡雷兹测量），并在销售文书和先合同中明确标注。如果标注面积出现5%以上的误差，可能导致售价按比例下降（例如，标注面积为100平方米，售价为10万欧元，但是实际面积是90平方米，若买受方在销售文书记载的日期后1年内提出，可减少1万欧元售价）。

这项测量义务只针对涉及区分所有权份额（或 “部分份额”）的交易，无论这些份额的用途如何。此项义务不适用于买卖独立房屋、地窖以及面积小于8平方米的区分所有权份额的交易。

三、向买受方提供信息的义务

出售公告

   《建筑与居住法》（CCH，源于ALUR法）第721-1条规定，涉及出售位于区分所有权建筑中份额的公告，应当特别提及所适用的区分所有权规约、该建筑中区分所有权份额的数量、出卖方应承担的年分摊平均费用额、与日常开支相对应的临时预算额以及所属区分所有权业主联合会是否正处于诉讼中。

先合同的内容

法律要求合同起草人拥有《民事诉讼法》第721-2条规定的文件，并应当最迟在签署交易承诺书之日附上这些文件，如果在办理转让交易公证之前未订立交易承诺书，则应当将其附在交易文书草案中。

除了在先合同阶段必须提供的文件（不动产诊断书、卡雷兹法案规定的面积测量结果……）外，ALUR法补充要求提供一些对于买受方获得完整信息而言至关重要的文件，尤其是与区分所有权以及待售份额的法律和财务状况相关的文件。

 上述文件尤其涉及以下方面：

-         区分所有权规约、区分所有权划分状态描述书以及相关修订；

-         由物业制定的，归纳区分所有权建筑的重要财务信息和技术数据的综合表格；

-         过去3年内召开的区分所有权业主大会的会议记录；

-         财务信息，包含所售份额分摊的费用与记在该区分所有权份额之业主名下的尚需支付的费用的具体说明，区分所有权业主联合会内部尚未支付的费用与拖欠供应商债务的总体清单，工程资金数额以及主要出售份额的分摊比例额；

-         建筑物维修记录；

-         与区分所有权人的权利、义务以及各机构职能相关的信息；

-         若有必要，应当提供对房龄超过10年，部分或全部用于居住使用的区分所有权建筑所进行的整体技术诊断报告。

 最终交易文书中应包含的信息

 最终交易文书的强制性附件与先合同的附件基本相同，但还须补充附上一些新的文件，尤其是：

-         买受方结清未付费用的证明（1965年法律第20条第2款），如果费用尚未结清，买受方应当在1个月内履行清偿义务，否则不能签署转让合同；

-         买受方的刑事犯罪记录；

-         区分所有权业主联合会的注册信息；

-         制作日期在1个月以内的清单（补充先合同中提供的财务信息），特别指明卖家的欠款、物业对卖家的欠款，以及将应当向买受方收取的款项。

  ALUR法的立法宗旨旨在防止区分所有权建筑中欠费情况的恶化，这项规定对于出售附属份额（地窖、阁楼、储藏室、车库、食品储藏室等）做了简化处理。若买受方已经身为同一区分所有权建筑的业主，也应如此处理，只需向其提供财务方面的信息即可。

 四、交易的特殊条款：费用分摊

 除了所有不动产交易的常规条款之外，有必要在出卖方和区分所有权业主联合会之间，当事人之间，制定关于区分所有权相关费用分摊的具体条款。

 出卖方和区分所有权业主联合会之间 

作为出卖方和买受方之间分摊费用的方式，1967年3月17日第67-223号法令第6-2条提出了“到期日”的概念，规定“在某一区分所有权份额的所有权发生有偿变动时：

 1.依据1965年7月10日法律第14-1条第3款的规定，应支付的预算款项由出卖方负责缴纳；

 2．对于未列入预算的开支准备金，由该款项到期之日具有区分所有权人身份的出卖方或买受方负责缴纳；

 3. 审核账目时发现多收或少收的准备金将被贷记或借记到账目审核之日具有区分所有权人身份的当事人账户上。”

 上述规定对列入预算的开支（日常维护费用）和未列入预算的开支（工程费用）进行了区分。1967年的实施令也对如何处理多收或少收的准备金进行了规定。

 对于当期开支的准备金，只要区分所有权业主联合会没有获悉不动产出售的消息，当期费用的唯一债务人依然是出卖方。

 对于未纳入预算的准备金，支付责任由到期日作为区分所有权人的一方当事人承担。依据1965年7月10日第65-557号法律第14-2条第2款的规定，应采用业主大会表决通过的方式支付上述款项。

 如果在审核账目时发现多收或少收准备金，多收或少收的部分将被贷记或借记到账目审核之日具有区分所有权人身份的当事人账户上（1967年3月17日第67-223号法令第6-2、6-3条）。

 出卖方和买受方之间

 当事人可以通过制定特别协议改变上述分摊规则的适用，当然，协议只在当事人之间具有法律效力，对于区分所有权业主联合会无效（1967年3月17日第67-223号法令第6-3条）。

 当事人可以就涉及该区分所有权份额相关的未决诉讼、诉讼费用或者未来可能出现的损害赔偿费用分摊做出具体约定。

 五、交易的后续手续

 公证人对交易文书的有效性负责，负有义务办理交易前后的全部手续。本文将探讨交易后的手续。

 向区分所有权业主联合会发出转让通知

 1967年3月17日第67-223号法令第6条规定（公证人）应当“立即”通知区分所有权业主联合会：

•    任何区分所有权份额或者份额之部分的所有权的转让；

•    在任何区分所有权份额或者份额之部分上设置的用益权、虚有权、使用权或居住权。

 此外，在1965年7月10日第65-557号法律第29-1条及以下条款规定的情况下（处于困难时期的区分所有权），如果已经指定了临时物业管理人，临时物业管理人将代替区分所有权业主联合会行使职责，应该向前者发出通知。

 价金的占有和分配——物业对价金提出异议  

 依据1965年7月10日第65-557号法律第20条规定，物业可以在收到由承办公证人发出的转让通知之日起的15日内，用非诉文书送达指定住址的形式，对交易的资金支付提出异议，以获得原所有权人尚欠款项的清偿。异议送达的住址应当在不动产所在的大审法院管辖区域内，否则无效，并且异议中应当写明债权的数额与原因。异议的效力以宣告的债权数额为限。

 违反前款规定，支付价金或者通过协商或司法裁判移转价金的行为对符合规定提出异议的物业不具有对抗效力。自1994年7月21日第94-624号法律对1965年7月10日第65-557号法律第20条进行修改后，提出异议只能冻结相应的索偿金额，不能阻止价金的整体支付。

 异议与区分所有权业主联合会的不动产特别优先权的执行

 在物业提出异议之后，区分所有权业主联合会的不动产特别优先权（1965年7月10日第65-557号法律第19-1条）将自动执行。对于区分所有权业主联合会对每一个区分所有权人享有的当年以及过去两年到期的任何性质的债权，不论涉及的是预付款还是最终款项的支付，此项特别优先权将使得区分所有权业主联合会享有该区分所有权份额的法定抵押权作为担保。

 当然，除了这些特殊的手续外，公证人还将负责履行不动产交易的所有其他常规手续（支付不动产资本收益和转让税，去不动产公示部门办理不动产登记和公示，保管产权证书75年，向当事人各方提供不动产交易公证文书副本）。