La vente d’un lot de copropriété

Olivier VIX

Notaire, Délégué du CSN pour la Chine

Parce qu’un lot de copropriété se distingue d’une maison individuelle, sa vente présente plusieurs particularités. Son objet comprend aussi bien des parties privatives (l’appartement ou le local) qu’une quote part des parties communes indissociable de la partie privative (dénommée les millièmes indivis ou les tantièmes attachés à chaque lot privatif). L’acquéreur va devenir de plein droit membre du syndicat des copropriétaires (assemblée des copropriétaires). Cette adhésion automatique nécessite qu’il accède préalablement à des informations précises sur l’état de la copropriété. Enfin le vendeur va quitter l’organisation collective. Il y a lieu de s’assurer qu’il est à jour du paiement des charges de copropriété lui incombant.

En France,  le notaire tient un rôle prééminent dans les ventes immobilières qu’elles portent sur des maisons ou des lots de copropriété. Puisqu’il assure la bonne exécution de la publicité foncière, il détient le monopole des ventes immobilières. Il rédige le plus souvent l’avant contrat, (la promesse de vente ou le compromis de vente), la vente définitive et effectue l’ensemble des formalités, ce qui permet aux parties de n’avoir qu’un seul interlocuteur qui gère toute la procédure de vente, le tout sous le contrôle de l’Etat.

Les particularités de la vente d’un lot de copropriété seront abordées sous les 5 points suivants :

-         Les personnes concernées par la vente

-         L’objet de la vente : le lot de copropriété

-         Les informations obligatoires à transmettre à l’acquéreur

-         Les clauses particulières de la vente

-         Les formalités postérieures à la vente

1)      LES PERSONNES CONCERNEES PAR LA VENTE

Différentes personnes sont concernées par la vente d’un lot de copropriété : les parties naturellement, le vendeur et l’acquéreur, mais aussi le syndic de copropriété (qui gère les parties communes et représente les copropriétaires).

La commercialisation du lot de copropriété peut être assurée par une agence immobilière, directement entre les parties, ou par le notaire lui -même. Selon le cas, l’avant contrat sera rédigé soit par l’agence immobilière, soit par le notaire. Quel que soit le rédacteur de l’avant contrat, des vérifications précises doivent être effectuées quant aux parties, outre les vérifications habituelles de capacité et d’identité.

Le  vendeur

Si le principe posé par l'article 9, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, est que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot » et qu'il en « use et jouit librement... sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble », le vendeur ne pourra pas toujours vendre librement son lot de copropriété comme il l’entend.

Il ne pourra pas le vendre à une société qu’il détient, si l’objet est de contourner les règles de majorité.

L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que lorsqu'un copropriétaire détient à lui seul plus de la moitié des voix, ses voix en assemblée sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires. 

Les ventes ayant pour unique objet de tourner les dispositions d'ordre public de l'article 22 sont susceptibles d'être annulées, comme faisant fraude à la loi (V. par exemple  Cass. 3e civ., 6 juill. 1982  :  JurisData n° 1982-701885  ;  JCP G 1982, IV, p. 536). 

Des restrictions au droit de disposer peuvent figurer dans le règlement de copropriété

Lorsqu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, ces restrictions sont valables. Ainsi il peut être interdit de vendre des locaux annexes en dehors des lots principaux dans les petites copropriétés (Cass. 3e civ., 10 mars 1981  :  JurisData n° 1981-799540) ou encore des chambres de bonnes à des non copropriétaires. Il peut également être prévu un droit de priorité au profit des autres copropriétaires s’agissant des aires de stationnement (article 8-1 dans la  loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

L’acquéreur

Dépistage des mauvais payeurs

Un acquéreur déjà copropriétaire dans l’immeuble collectif dont dépend le lot vendu  peut se voir refuser l’achat car il n’est pas à jour de ses propres charges. (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 20, II). 

Interdiction d’acheter : Il appartient également au notaire de vérifier si l’acquéreur n’a pas été frappé d’une interdiction d’acquérir (article 225-26 du code pénal notamment) à l’occasion d’une condamnation pénale.

Le syndic de copropriété : 

Son rôle sera essentiel pour informer au mieux le notaire et les parties. C’est le représentant légal du syndicat des copropriétaires et l’administrateur des parties communes. Il  est tenu de transmettre différents documents permettant de connaitre la situation comptable de la copropriété et l’état des comptes du vendeur. Il complète les questionnaires que le notaire lui adresse et reçoit les avis de mutation, lui permettant de faire opposition du paiement du prix de vente le cas échéant pour récupérer les charges impayées.

2)      L’OBJET DE LA VENTE : le lot de copropriété

Ce qui peut être vendu vise la partie privative. Les millièmes de copropriété qui y sont attachés suivent automatiquement la vente. Hormis ces quotes parts indivises attachées au lot, les parties communes restent la propriété du syndicat des copropriétaires.

Consistance du lot

Il y a lieu donc lieu de vérifier que le vendeur ne s’est pas approprié injustement des parties communes, tout comme doit être auditée la concordance de la désignation du lot dans l’état descriptif de division (plans de chaque lot et des parties communes) avec la désignation réelle et actuelle du lot à vendre.

Etat de l’immeuble collectif

L’état général de l’immeuble collectif dans lequel se trouve le lot vendu et de ses équipements, de même que le problème de leur conformité aux normes légales et réglementaires, relèvent des informations générales que le vendeur doit donner. Certains points font l’objet de diagnostics obligatoires prévus par la loi.  Il en est ainsi de la législation concernant la lutte contre le saturnisme, la lutte contre les termites ou la détection de la présence d'amiante dans l'immeuble. 

Garantie de superficie

Le prix de vente est généralement fixé sur la base de la superficie du lot. Cette mention est devenue obligatoire. Le vendeur doit effectuer ce mesurage (appelé mesurage Carrez) et l’indiquer dans l’acte de vente et dans l’avant contrat. S’il devait y avoir une erreur dans cette indication de plus 5 %, une baisse proportionnelle du prix vente pourrait en découler. (Exemple : superficie indiquée 100 m² pour un prix de 100 000 euros. Superficie réelle 90 m², réduction de prix de 10 000 euros si l’acquéreur la demande dans l’année de l’acte de vente).

Cette obligation de mesurage ne concerne que les ventes de lots de copropriété (ou de « fractions de lots ») et ce, peu importe leur affectation. Elle ne s'applique pas à la vente d'une maison individuelle. Les caves et les lots d’une surface inférieure à 8 m2 ne sont pas soumis à cette obligation.

3)      INFORMATIONS OBLIGATOIRES DESTINEES A L’ACQUEREUR

Annonce de la mise en vente

L 721-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH issu de la loi ALUR) impose que l’annonce relative à la vente d’un lot situé dans un immeuble bâti mentionne notamment que le statut de la copropriété s’applique, le nombre de lots dans l’immeuble, le montant annuel moyen de la quote-part à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes et si le syndicat fait l’objet d’une procédure.

Informations figurant dans l’avant contrat

La loi impose au rédacteur du contrat d’être en possession des documents visés à l’article L 721-2 du CCH et de les annexer au plus tard à la date de la signature de la promesse ou lorsque l’acte authentique de vente n’est pas précédé d’une promesse, de les joindre au projet d’acte de vente.

Aux documents qui doivent déjà être annexés au stade de l’avant- contrat (diagnostics immobiliers, mesurage loi Carrez…) la loi ALUR a ajouté de nouveaux documents indispensables à la parfaite information de l’acquéreur, notamment sur la situation juridique et financière de la copropriété et du lot vendu.
Ces documents portent notamment sur :

.  le règlement de copropriété-état descriptif de division et ses modificatifs,

.  la fiche synthétique dressée par le syndic regroupant les données financières et techniques essentielles de la copropriété ;

. les procès-verbaux des Assemblées générales de la copropriété des trois dernières années

.  les informations financières précisant les charges attachées aux lots vendus, et les charges restant à payer    tant au titre du lot que celui de la copropriété, l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, le montant du fonds de travaux et la quote-part attachée au lot principal vendu.

.  le carnet d’entretien de l’immeuble

. une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances.

. le cas échéant, le diagnostic technique global pour les immeubles de plus de dix ans mis en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation.

Informations à faire figurer dans l’acte de vente définitif

Les annexes obligatoires sont les mêmes que les documents joints à l’avant-contrat. Toutefois, il faut joindre de nouvelles pièces et notamment :

.  le certificat attestant du règlement des charges impayées par l’acquéreur (article 20 II loi de 1965). Le cas échéant, ce dernier dispose alors d’un mois pour régulariser sa situation et à défaut la vente ne pourra pas être signée.

.   le casier judiciaire de l’acquéreur,

.  l’immatriculation du syndicat des copropriétaires

. l’état daté de moins d’un mois (qui complète les informations financières fournies lors de l’avant-contrat) indiquant notamment les sommes dues par le vendeur, par le syndic au vendeur et les sommes qui seront réclamées à l’acquéreur.

La loi ALUR a pour objectif de prévenir l’aggravation des impayés de charges dans les copropriétés. Ce dispositif est allégé pour la vente des lots annexes (cave, grenier, débarras, garage, cellier…). Il en est de même lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’un lot dans la même copropriété, pour qui, seules les informations financières lui sont transmises.

4)      LES CLAUSES PARTICULIERES DE LA VENTE : La répartition des charges

Outre les clauses classiques que l’on retrouve dans toutes ventes immobilières, il conviendra de prévoir des clauses particulières quant à la répartition des charges de copropriété, dans les rapports entre le vendeur et le syndicat et entre les parties.

Dans les rapports entre le vendeur et le syndicat 

L’article 6-2  du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 consacre la notion d’exigibilité comme mode de répartition des sommes entre vendeur et acquéreur. Il précise qu’« à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 

2° le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ; 

3° le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ». 

Une distinction est faite entre les dépenses comprises dans le budget prévisionnel (entretien courant) et celles qui n’en font pas partie (travaux). Le décret de 1967 envisage aussi le sort du trop ou du moins perçu sur provisions.

Pour les provisions des dépenses courantes, tant que le syndicat n’a pas eu connaissance de la vente, le seul débiteur des charges courantes reste le vendeur.

Pour les provisions hors budget prévisionnel, La charge de leur paiement pèse sur celui qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité. Selon le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ces sommes sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. 

Pour les trop ou moins perçu sur provision révélés lors de l’approbation des comptes, celui-ci est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 6-2, 3°). 

Dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur 

Des conventions particulières peuvent déroger aux règles de répartition ci-dessus, tout en sachant que si elles ont force de loi entre les parties, elles restent inopposables à l’égard du syndicat des copropriétaires (art. 6-3 nouveau du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Il est recommandé de prévoir également des dispositions spécifiques entre les parties au sujet des litiges en cours concernant la copropriété et de la répartition du coût de la procédure ou des dommages et intérêts à venir le cas échéant.

5)      LES  FORMALITES POSTERIEURES A LA VENTE

Il appartient au notaire, responsable de l’efficacité de son acte de vente, d’effectuer l’ensemble des formalités préalables et postérieures à la vente. C’est précisément ces dernières qui vont nous retenir ici.

Notification de la vente au syndic 

L'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose de notifier « sans délai » au syndic : 

•          tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot ; 

•          toute constitution sur un lot ou sur une fraction de lot d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation. 

Par ailleurs, si un administrateur provisoire a été désigné, dans les cas prévus par les  articles 29-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965  (copropriété en difficulté), il se substitue au syndic et c'est à lui qu'il conviendra de faire la notification. 

Détention et distribution du prix - Opposition du syndic sur le prix 

Aux termes de l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , et avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis de mutation qui lui a été adressé par le notaire chargé de la vente, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds, pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble et à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. 

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation de ces dispositions est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.   Depuis la modification de l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, l'opposition ne rend plus indisponible la totalité du prix de vente. Elle n'immobilise que la somme correspondant au montant de la créance du syndicat.

Opposition et mise en œuvre du privilège du syndicat 

Par l’effet de l’opposition du syndic, le privilège spécial du syndicat des copropriétaires (article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) est automatiquement mis en œuvre. Ce privilège garantit le paiement des créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot, de l’année courante et de deux années échues.

Bien sûr le notaire accomplira, outre ces formalités particulières, toutes les autres formalités habituelles d’une vente immobilière (paiement de la plus-value immobilière et des droits de mutation, enregistrement et publication de l’acte au service de publicité foncière, conservation du titre pendant 75 ans, copie authentique de la vente aux parties).