建筑物区分所有权的管理
斯蒂芬•勒列尔
法国公证人
要研究“建筑物区分所有权的管理”这一主题，首先需要探讨那些与“建筑物区分所有权”相关的关键文书，其构成对区分所有权的进行管理的基础。这些文书包括“区分所有权划分状况描述书”和“区分所有权规约”。
我们将会看到，制定这两份文书需要两类专业人士——测量师和公证人的参与。
这将是本文第一部分的内容。
一旦建筑物区分所有权开始生效，也就是说，在同一幢已建成的建筑物内，至少有两份所有权份额分别归属余两位不同的业主，那么立法者就需要确定整个区分所有权建筑物的管理方式。
本文的第二部分将探讨与此相关的内容。
一、 建筑物区分所有权的关键文书：“区分所有权划分状况描述书”和“区分所有权规约”
首先，我们看一看确立建筑物区分所有权的关键文书。
正如吉思贝尔教授向大家介绍过：1965年7月10日，法国就已建成建筑物的区分所有权法律制度进行了改革，提出了一个全新的概念，即“由两部分构成的特殊区分所有权份额”：
- 专有部分：该法第2条规定“仅供某一位特定业主专门使用的一部分建筑物和土地，即为区分所有权的专有部分”。比如：公寓、商铺、地下室、停车位等。区分所有权的专有部分是属于每一位业主的专属产权，必须得到明确规定。
- 共有部分的产权分摊份额：即建筑物共有部分的共有产权，这是一种强制性的共有，也就是说，任何一位业主都无权要求对其进行分割。在大多数情况下，共有部分的产权分摊份额是根据“专有部分的相对价值”来确定的，即该部分的坚固程度、面积、所处楼层位置、光照指数，等等。
在法国，测量师要完成的任务有两项，他会先于公证人参与相关文书的设立过程：
1.任务之一：确定建筑物区分所有权的专有部分和共有部分。测量师可以亲自前往建成建筑物现场实施勘察，对专有部分和共有部分的状况进行描述，绘制图纸；如果是将以区分所有权份额形式出售的期房，测量师也可以根据建筑许可证上的平面图，确定建筑物区分所有权的专有部分和共有部分。
对某个区分所有权份额的描述可以采取如下表述：“一号区分份额（1）：公寓，位于A楼二层左侧，包含一间门厅、一间客厅、一间餐厅、一间厨房、二间卧室、一间带洗浴的卫生间。另含一般共有部分的50/1000。”
测量师须确定该建筑物中全部区分所有权份额。
2.任务之二：确定每位业主需支付的费用。
基于测量师出具的文书，公证人会制作一份区分所有权划分状况描述书，对所有区分所有权份额做出说明。该描述书将提交不动产公示部门予以公示，以获得对第三方的抗辩力。不动产公示部门将为每一个区分所有权份额设立一个档案，并注明该份额所享有的物权，如售卖权、抵押权、地役权，等等。
同时，公证人还将制作另一份文书，即区分所有权规约。通常而言，区分所有权划分状况描述书和区分所有权规约会以同一文书两个部分的形式作出。
在法国，区分所有权规约是一份非常重要的文书，因为它是建筑物区分所有权的“基本法”。该文书具有协议属性，规定了每一位业主的权利和义务，包括业主之间，以及业主与区分所有权业主联合会之间的关系。区分所有权规约的协议属性意味着每一位业主可以要求该规约得到遵守，而无需证明有损害发生；此外，如果要对业主的权利和义务做出变动，须得到全体或大多数业主的同意。
区分所有权规约包含哪些内容？
首先，依据地籍资料记载的信息,区分所有权规约对区分所有权涉及的地产进行描述，并对建筑物主要所有权人的所有权来源作出说明：这两项内容，对于分割建筑物和区分所有权人，以便提交不动产公示部门予以公示来说，是必不可少的。
其次，区分所有权规约还必须说明相关地产可能负担或享有的地役权（如地表通行权、管道穿越权，等等）。
区分所有权规约的主体内容通常包含多个部分：
第一部分将明确列举区分所有权建筑物的共有部分和专有部分。
共有部分通常分为三类：
一般共有部分，即属于全体业主共有的产权份额。1965年7月10日法律的第3条列举了在产权证书未作说明或存在矛盾的情况下，建筑物的哪些部分被视为共有部分，如土地、庭院、花园、通道、房屋主体、公共服务场所、以及区分所有权共有部分的组成元素，等等。同样，需要进一步对公共服务设施和公用设备的定义加以明确（比如：电梯及附属设施等）。
由于该法第3条不属于公法范畴，因此全体业主需要委托一名测量师，在其协助下确定一般共有部分，并向公证人明示。只有在区分所有权规约存在遗漏或矛盾的情况下，法律才会介入，以填补空缺。
此外，该法也将一些权利视为共有权，比如原本可以属于私人，但事实上为全体业主共有的所谓“共有部分附属权”，或是在建筑物上加盖楼层的权利，在共有部分建造新建筑物的权利，以及以更为广义的建造权，等等。要行使这些权利，必须事先取得其他业主的同意。
特殊共有部分，即仅为部分区分所有权业主共有的产权份额。例如，建筑物的结构、地基（如果涉及多幢建筑物），属于拥有车库所有权的业主共有的通往车库的坡道，属于某一个楼层多位业主共有的厕所、壁橱，等等。这些特殊的共有部分会自然产生一些特殊的费用；如果要对这些特殊的共有部分进行施工，只有相关业主有权进行表决。
仅供私人使用的共有部分，即产权属于所有业主，但仅供某一区分所有权份额的业主使用或收益的共有部分，如底楼公寓的附属花园等。区分所有权规约还应当明确这一共有部分产生的费用、以及费用的支付方：是由该共有部分的权利人，还是由全体区分所有权业主支付。
最后，区分所有权规约应当明确界定专有部分，即仅由某一特定业主使用的部分建筑物或土地。专有部分包括每位业主所享有的区分所有权份额的全部组成元素：地板、地砖或墙砖（一般属于全体业主共有的建筑主体部分除外）、门窗、移动百叶窗、露台墙地砖（建筑主体部分除外），等等。
在区分所有权规约中明确界定建筑物的共有部分和专有部分非常重要，可以有效避免将来对建筑物某一部分的性质产生争议。
同时，区分所有权规约应明确记载建筑物的使用目的,这一点具有法国特色。所谓“使用目的”，指促使某人在该建筑物，而非在其他建筑物置业的原因。
对于建筑物区分所有权而言，“使用目的”这个概念十分重要，因为只有参照建筑物的使用目的，我们才能明确相关业主的权利。比如，某幢高档建筑物的全体业主可以规定：该建筑物的附属设施（阁楼、地下室、车库等）不得与该建筑物主体部分分开出租或售卖；再如，为了保证一层二户的标准，可以规定禁止进一步分割该高档建筑物既有的区分所有权份额。
作为建筑物使用目的之构成元素，专有部分的使用目的也必须在区分所有权规约中予以明确。比如，规约可以禁止在建筑物的区分所有权份额内从事任何职业活动或商业活动。
在1965年法律中， “建筑物使用目的”这一概念经常被提及，希望以此迫使全体业主通过投票的方式取得一致意见，也正是出于这个原因，业主们必须非常认真地确定建筑物的“使用目的”，尽管判例认为这个概念已经过时。
区分所有权规约中也可以规定一些旨在确保各位业主遵守和谐、安全的原则，尊重每个人宁静生活的权利的条款：
- 禁止在窗口晾晒衣物，限定职业铭牌的安放位置和尺寸，禁止存放有害或易燃物品，禁止堵塞共有部分的通道……
- 禁止实施可能对邻居造成妨碍的各类工程，在共有部分必须用绳索牵住宠物……
此外，区分所有权规约还包含一个重要的内容，即对测量师所确定的应支付费用作出说明。业主应缴付的费用有两类：
· 一般费用：保养、维修、管理共有部分的费用，比如：外墙粉刷、公共部位照明、门禁系统（对讲电话、开门密码）、建筑物清扫等；此外，也包含召开业主大会、支付物业薪酬、购买建筑物保险等需要的费用……
一般费用将由每位业主依据各区分所有权份额的相对价值分摊；相对价值也被经常用作确定共有部分所有权份额的依据。
所有业主都必须分摊一般费用，不设例外。
· 特殊费用：指那些与集体服务和公共设施相关的费用，如电梯、中央供暖、垃圾倾倒的维护和运行费用等。特殊费用将由业主依据区分所有权份额对相关服务和设施的实际使用情况来进行分摊。例如，位于底楼的公寓业主不参与电梯费用的分摊，而顶楼公寓的业主即使从来不使用电梯，也必须分摊较高的电梯费用。
二、建筑物区分所有权的管理方式
同样地，建筑物区分所有权规约中将明确规定该区分所有权建筑物的管理方式。尽管这些条款只是对法律条文的重申，但能使全体业主清楚知悉区分所有权是如何运作的。
这便是本文第二部分的内容。
所有区分所有权建筑物都须成立“区分所有权业主联合会”。2014年3月24日的法律（又名ALUR法），为部分或完全属于居住性用房的区分所有权业主联合会设立了一个编号登记册，以便于了解全法范围内建筑物区分所有权的情况。
编号登记册收录的内容包括：
- 区分所有权业主联合会的名称、地址、成立日期，区分所有权份额的数量和性质，以及在必要的情况下，物业公司的名称。
- 区分所有权建筑物可能存在的保护计划，或临时性管理机构。
区分所有权业主联合会的登记手续由物业公司负责完成，逾期可能被课以罚款。
在以下两种情形下，上述登记手续将由公证人负责办理：
- 建筑物区分所有权设立之时；
- 因无物业公司，或物业公司不作为，登记手续未曾办理。
区分所有权业主联合会由无偿性或职业性物业公司代表。物业公司的聘期最长为3年，可续聘。
区分所有权业主联合会属于单独的法人，即具有民事法人资格，不同于业主；其可以原告或被告的身份参与诉讼，也可以购买区分所有权份额，或在建筑物的共有部分增设并出售所有权份额，所有业主将分享出售所得。
如果区分所有权涉及多幢建筑物，可以在成立一级区分所有权业主联合会的同时，成立二级区分所有权业主联合会。这样，在保障所有建筑物归属于同一区分所有权的同时，部分特定建筑物可以独立于一级区分所有权业主联合会得到管理。
区分所有权业主联合会及物业公司的职责是保护和管理建筑物。
在此框架下，全体业主每年将召开一次业主大会。除非遇到紧急情况，否则物业公司应在业主大会召开之日前，提前至少21天，对召开业主大会的事项进行通知。业主大会将主要针对年度预算、必要的工程项目、更换物业公司、以及对区分所有权规约可能进行的修改等事项进行决议。
区分所有权业主联合会应在业主大会进行投票表决后做出决议。
每一位业主所享有的投票数将取决于其所持有的共有部分所有权份额比例。
根据决议的性质，在满足以下条件时，某一项决议才能被作出：
· 经到场的业主和由他人代表的业主的简单多数通过；
· 或者，经全体业主投票数的半数以上，即绝对多数票通过。例如，共有部分的所有权份额共有1000份，每份份额对应1票，那么一项决议必须获得1000票中的501票赞成，才能通过；
· 或者，经持有2/3投票权的业主中的多数通过；
· 如果所涉决议与建筑物之使用目的相悖，则需要经全体业主一致赞同，才能通过。
法律中也制定了同样的规定，如果相关提案未能获得所需多数赞成票，但已经满足了通过的最低票数和/或业主人数要求，那么业主大会仍然可在未达到多数赞同票的情况下，通过该决议，除非有规定该决议必须得到全体业主一致同意。
持反对意见或缺席业主大会的业主，可在接到业主大会发出的会议笔录之日起两个月内，向法院提起反对该业主大会的诉讼。逾期，业主大会即告有效。
此外，在区分所有权业主联合会之下，设有物业管理委员会，该委员会成员经业主大会选举产生，任期为3年，无最低人数限制，但物业公司、其雇员，或部分公司成员的亲属不得参加该委员会。
物业管理委员会的责任之一，是监督物业公司的管理情况，特别是在财务方面的管理；同时，该委员会也承担顾问的职责，就区分所有权业主联合会感兴趣的问题提供咨询；此外，其需要协助物业公司，挑选负责建筑物日常维护或施工的企业。
召开业主大会、投票决议等工作在形式上异常繁重，并且它们都属于公法规定范畴。为此，立法者为以下两类特殊的区分所有权建筑规定了更为灵活的制度：
- “小型区分所有权建筑”：“小型”指所有权的规模小——最多只有5份区分所有权份额，用于居住、办公或商业用途的建筑物，也可以指所有权的预算额少——相关建筑物在连续3个财务年度内，总预算额小于15000欧元。
“小型区分所有权建筑”可以经由非正式会议或以书面形式征询意见，取得全体业主同意，以通过某项决议。
- “仅有两位业主的区分所有权建筑”：在此情况下，若两位业主意见不合，往往会陷入僵局。但从现在起，某些决议可以由持有份额较多的业主单独做出；两位业主也可以单独采取某些必要的措施，以达到保护建筑物之目的。
以上就是关于法国法中建筑物区分所有权管理方式的简要介绍。
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