法国建筑物区分所有权制度体系
吉思贝尔
法国鲁昂大学教授
这篇短文不以详细阐述法国建筑物区分所有权的法律制度为目的，不然一整天的时间都不够。
本文主要侧重向不熟悉法国法律的人士，介绍法国在建筑物区分所有权领域立法所依据的基本原则。
1965年7月10日的法律是一部奠基之作，其构成法国建筑物区分所有权法律制度的基础，迄今已有50多年的历史。
作为引言，本文将首先对这部法律提出三点主要的评述。
第一，这部法律的目的旨在调整一种非常普遍，但是从法律的角度而言确是非常复杂的情况，即把建筑不动产划分为不同的份额，并将区分份额的所有权分配给不同的人。
上述构造的复杂性从何而来呢？原因很简单，是两股力量对峙造成的。一方面是区分所有权人的个人主义，他们受自身利益驱使；另一方面，建筑不动产的共有性质需要以一种集体协商的民主方式——如果可能的话——进行管理。
在这两种对立的力量之间找到令人满意的平衡点不是一件容易的事，既要充分尊重业主的个人利益，又要促进同舟共济，保障建筑物的集体利益。稍后我们将看到1965年的法律是如何实现这一目标的。
第二，1965年的法律在法国具有极其重要的意义，因为它涉及大约700万套住宅。
并且，可以预计，随着城市建设高强度化发展，这个数字在未来几年将持续增加。
因此，我们今天讨论的建筑物区分所有权制度，在当下法国人的生活中无所不在，未来更将如此。
第三，1965年的法律具有长久的生命力。这部法律很好地经受住了时间的考验，原因在于做了大量的修订，这些修订显著充实了法律的内容，使得法律文本的篇幅比最初增加了5倍。
修订的内容主要旨在使该法律更好地适用于建筑物区分所有权的规模、经费来源以及相关场所的用途。
- 为此，对于小份额的甚至是非常小的份额的建筑物区分所有权，立法者制定了简化规则。
- 出于同样的理由，立法者制定了适用于处于特殊困难境地的建筑物区分所有权的特殊规则，即无力偿还债务，导致经济困难的情形。
- 最后，这部法律还对住宅性建筑物区分所有权和非住宅性（如商业建筑）建筑物区分所有权进行了区分，对前者适用保护性规则，而对于后者没有理由适用保护性规则。
大家会注意到——这也是法、中两国法律制度的显著区别——多年来1965年的法律虽然经过数次修订，但却一直没有被纳入法国的民法典之中。这并不意味着这部法律不愿被编入法典。事实上，法国政府有志于制定一部建筑物区分所有权法典，这部法典将完整收录1965年的法律及其实施令的内容。
***
那么，法国建筑物区分所有权法律制度由哪些基本原则构成呢？我们——勒列尔先生和我本人——将就此向大家介绍，我负责介绍法国建筑物区分所有权的制度体系，勒列尔负责介绍建筑物区分所有权的管理。
以更形象的方式来说，我负责提供一张法国建筑物区分所有权制度体系的静态照片，然后，勒列尔先生将以动态的方式，向你们展示建筑物区分所有权在实践中的情况及依据何种原则对其进行管理。
***
关于建筑物区分所有权的法律制度体系，我想通过两个不同的视角来切入：首先是对建筑物区分所有权制度进行纯粹的属物分析，主要观察建筑物区分所有权在区分所有权人之间进行客观划分的方式；然后，聚焦区分所有权人之间建立起来的个人关系，这种关系使得在建筑物区分所有权上构建集体组织成为可能。
一、建筑物区分所有权制度的属物体系
谈及建筑物区分所有权制度的属物体系，最好的方式是宣读1965年法律的第一条，因为这一规定完美概括了建筑物的所有权在区分所有权人之间的分配方式。
该法第一条第一款指出，“所有建筑不动产或者建筑群的所有权在数人之间划分为区分份额[……] 受本法调整。”
我简要解释一下这一条款，需要强调构成该条款的三个基本要素，而这些要素其实也是建筑物区分所有权法律规范适用的三个必备条件。
- 首先，建筑物区分所有权法律规范只适用于已建成的不动产。这一点看起来不言而喻，但是在实践中具有非常重要的意义：这意味着建筑物区分所有权法律规范不适用于不动产的建造者，至少在整个建造期间如此。
- 其次，建筑物区分所有权意味着不动产的所有权在数人之间的划分，这也是显而易见的。如果某一投资者以出租为目的收购了一栋楼内的所有公寓，对该人不适用建筑物区分所有权法律规范，因为他是该场所的唯一所有权人。换句话说，建筑物区分所有权意味着他人的存在。
- 最后，建筑物区分所有权必须被区分为若干份额，这里涉及到法国建筑物区分所有权领域的一个关键词，即“区分份额”的概念。
立法者在一个如此重要的概念上不能保持沉默。因此，法律规定了 “区分份额”的定义，指出其“必然包含专有部分及个人在共有部分中所占比例，且两者不可分割。”
关于这个定义，我们需要作几点说明。
- 首先，我们可以理解为，作为建筑物区分所有权客体的不动产本质上是由专有部分组成的，正如其名，专有部分是不同的区分所有权人享有之专有权利的客体，而共有部分则不可分割地属于全体区分所有权人。
- 请注意，共有部分的这种“不可分割性”非常特殊，因为区分所有权人不能对它进行分割。
- 其次，法律详细规定了专有部分和共有部分的定义。前者是“建筑物与土地专属于某一特定的区分所有权人进行排他使用的部分”，后者为“建筑物与土地供全体区分所有权人或其中数人使用或收益的部分。”
这些不同的要素都必须在建筑物区分所有权文书中明确记载，稍后本文将提及这一内容。
如果建筑物区分所有权文书中没有记载，法律将推定建筑物的某些部分为共有部分：
o 例如，地面、庭院、公园和花园、建筑主体结构、公共服务场所等。
o 共有部分的附属权利也是如此，这些权利不是建筑物或土地的一部分，但是被认为不可分割地属于全体区分所有权人的特权：例如加高建筑物或挖掘地下空间的权利，在共有部分建造新的建筑物的权利，在共有部分张贴布告的权利，等等。
- 第三，共有所有权人在其专有部分享有的独立所有权和其持有的共有部分不可分割的份额包含在一个区分份额之中，区分份额是一个复杂的法律客体，虽然在理论上有所争论，但它本身是所有权的基础。
在涉及建筑物区分所有权的合法交易中流通的正是这种区分份额。因此，当一个区分所有权人对自己的公寓进行出售、交换、赠送、出租、设置用益权、抵押等行为时，事实上，区分份额是合同之标的。威克斯公证人一会儿将再次谈到这一点。
这一点在实践中很重要：它意味着区分所有权人在处分其专有部分的时候，不得保留其对共有部分享有的不可分割的权利。
- 第四，将不动产所有权划分为区分所有权人专属控制的专有部分以及全体所有权人拥有并供全体使用的共有部分，这种二元划分的方式，在现实中并不那么泾渭分明。
我们在公证实践中摸索出一些介于两者之间的类别，如今已经被法律所采纳，下文将举两个例子。
-其一，对某一共有部分享有的排他性使用权，即区分所有权人有权单独使用建筑物某一部分，比如露台或花园，但该部分并不因此丧失共有部分的性质。
-另一，特殊的共有部分, 指建筑物中仅分配给一部分区分所有权人共同使用的区域（如厕所、走廊、楼道），这一部分的不可分割性只涉及相关的区分所有权人。
以上是对建筑物区分所有权规范的属物体系的大致勾勒。现在我们将探讨区分所有权人之间产生的各种关系，进一步补充以上的内容。
二、建筑物区分所有权制度的属人体系
我们将在此讨论不动产的集体组织，依据1965年的法律规定，集体组织建立在几项基础之上。
本文将谈及其中的三项基础。
- 首先是建筑物区分所有权规约，这是每个建筑物区分所有权的基本章程。
当然，建筑物区分所有权不是由这些规约创设的，而是只要规约的基本条件得到满足，建筑物区分所有权就会自动产生。
这些规约的重要性不言而喻，因为除了确定不动产的不同部分（专有部分、共有部分、特殊或由少数人使用的共有部分）外，它还规定了区分所有权人需遵守的规则。
规约决定了专有部分和共有部分的用途，以及使用它们的条件，并制定了对共有部分的管理规则。
简而言之，由建筑物区分所有权规约构成的法律框架，是组织管理不动产的法律基础，所有的后续决定均受此约束。
- 第二项基础是建筑物区分所有权业主联合会，它将该不动产内的全体建筑物区分所有权业主集合在一个法人机构内，其职责是保护、改善建筑物以及对共有部分进行管理。
因此，联合会具有法人性质，全体建筑物区分所有权业主均为其成员，联合会代表了他们的集体利益。
显然，像所有的法人一样，建筑物区分所有权业主联合会需要设立一些机构行事。这些机构拥有民主制所具备的权力：审议权，归属于建筑物区分所有权业主大会；执行权，由建筑物区分所有权业主联合会负责履行；控制权，归属于建筑物区分所有权业主联合会理事会。
随后勒列尔先生将会在发言中讨论这些问题，在此本文不做展开。
- 最后一项基础至关重要，即建筑物区分所有权的经费来源。
全体区分所有权人均有义务承担与不动产相关的费用：
o 一是按照其区分份额中的专有部分的价值比例参与分摊共有部分保护、维修和管理相关费用。
o 二是按照集体性服务或共同设备为其区分份额带来的客观价值，分摊此类服务或设备的相关费用。
这里涉及一项重要的关键点：上述费用必须按时收缴，所以立法者为建筑物区分所有权业主联合会设置了一定数量的担保，尤其体现在出售区分份额的交易中，稍后威克斯公证人将会探讨这个问题。
| 
