公证人与环境信息收集

伊夫•莎甫纳勒

法国最高法院荣誉副总检察长

我国现行法重视更好地保护环境的需求，因此制定了许多环保规定。

依照这些规定的要求，在进行任何可能对环境产生影响的交易之前，应该让当事人了解相关的环境信息。

公证人作为致力于正确适用现行法律的公职助理人员，作为当事人的咨询顾问，并负责制作具有极大法律安全性的文书，自然会在确保落实环境法规定方面发挥重要作用。

公证人获取环境数据的作用是由普通法规定的，与环境相关的法律规定内容繁多且处于持续演变的过程，这要求公证人精通法律演变的现状。

1978年7月17日法律规定的“公民信息权”（第1条），允许公民获取行政文件信息，由此作为其行使公共自由权的基本保障。

作为不动产交易专家，公证人与此关系尤为密切，鉴于其必须保证交易安全，并向当事人提供咨询建议，而且不动产领域属于会造成严重的社会和经济后果的生态公共秩序范畴，公证人面临日益严重的违规处罚。

确保遵守这些复杂的法规也符合公证人特殊使命，即捍卫公共利益，公证人必须全面了解程序规则等实质性法规，以便告知当事人。

法律对三种允许公证人在收集环境数据方面发挥作用的情况进行了区分：

第一种情况，即法律要求卖方提供向买方提供信息，公证人必须进行核实，确保卖方确实提供了信息。

因此，“建筑和住房法典”（CCH）第L271-4条规定了技术诊断文件的制作。

在签署现房销售意向协议时，第L271– 4条要求意向协议中必须附带一份包含9项技术诊断的文件。

如果不动产交易之前没有签署房产销售意向协议，这份技术诊断文件必须作为附件附在销售协议公证书中。

依据法律规定的不同诊断性质，这项手续的重要性稍有区分，由公证人负责阐述各项诊断的不同要求和期限，并在销售协议公证书签署时确认诊断的有效性。

如果销售协议公证书中未附带技术诊断书，在大多数情况下，对那些未受检查的部分，不得主张隐蔽瑕疵的担保。

只有自然和技术风险清单是必须出具的，不然合同无效或相对无效，因为买受方有权解除交易或者要求削价。

能效诊断只具备信息参考的价值。

《建筑和住房法》第L271-1条规定，以回执挂号信或者亲手交付（如果起草者是专业人士）的方式，向买受方送达他本人方才签署的房产销售意向协议时，启动为期10天的反悔期。

然而，这份房产销售意向协议只有附加各种技术诊断以后才是完整的（L271-4），不然房产销售意向协议便不完整，这意味着不能启动反悔期。因为无法给对方规定反悔期，如果买受方放弃交易，可能对卖方造成很大风险 。

而且由于技术诊断书的缺失，卖方不能免除自己对相应隐蔽瑕疵的担保责任。

不过这种情况一般不会出现，实践中已经约定俗成，对不动产进行全面技术诊断，哪怕卖方认为有些诊断没有必要做，因为某些部件经过检查是合格的。

我们注意到，没有一位公证人会同意为缺少某项技术诊断的销售协议办理公证。

某些诊断仅在一定期限内有效，其须在交易公证书签署时处于有效期内。

某项诊断可能在签署房产销售意向协议时有效，而签署公证书时已经过期了；遇到这种情况时，必须重做该项技术诊断。

这9份不同的诊断由专业技术诊断员制作，他们具有认证机构颁发的资质证书，且投保了职业责任保险。

技术诊断员还承担法律规定的向公职部门提供信息的义务，这些数据用于统计研究和不动产存量评估，因此，通过公证人提供的信息来选择技术诊断员是一件重要的事。

若技术诊断员有过错，将按照普通责任的原则对其予以处罚，司法判例佐证了这一点。

依据2015年7月8日最高法院混合分庭的判决（n°13-26.686），当白蚁诊断有误时，只要公证人事先提供了诊断机构的正确信息，卖售方听从了公证人意见，那么无论公证人还是卖售方，均无需承担因诊断员的过错造成损害后果的补充责任。

第二种情况，即为了制作完美的文书，公证人必须亲自收集必不可少的法定信息。

事实上，依据环境法典第L514-20条规定，如果在出售的场地上曾经运营须经许可或登记的设施，卖售方负有义务将此情况以及他可能了解到的由运营活动所产生的危险或不便告知买受方。

如果卖方是该设施的运营者，那么他还必须以书面形式告知买方自己的运营活动是否涉及化学或放射性物质的搬动或储存。交易合同公证书中应注明已经完成书面告知程序。

在法国，保护环境设施（ICPE）指由任何自然人或法人（公主体或私主体）经营或拥有的，可能对邻里安宁、公共健康、安全和卫生、农业、自然和环境或名胜和遗迹造成危险或滋扰的设施。

分布在法国境内的保护环境设施的数量约为500,000个。

为了减少与这些设施相关的危险和影响，并对其技术风险进行评估，法律对保护环境设施的运营程序及其管理方式做了相当细致的定义和界定。

信息误差将造成严重的后果，在这种情况下，买方可以提出解除交易、获得部分退款或要求恢复场地原状，当复原所需的费用与不动产的售价并非不成比例的时候，这笔费用由卖方承担。

自2014年3月24日《住房出租买卖管理与城建翻修规划法》颁布以来，这些规则已经得到调整，该法取消了信息误差时自动适用上述规则的规定，趋向于缓和因此造成的后果。

今后，上述规定的适用应满足三个前提条件：1. 必须确定污染已经被经常地和确实地观察到；2. 污染导致场地不适合销售协议规定的用途；3. 追究时效设定为发现污染之后的两年。

这意味着公证人必须特别注意有关不动产的准确情况，以便向当事人提供正确的相关信息。

为了做到这一点，公证人必须运用一些手头的工具来维护客户的利益：

依据《住房出租买卖管理与城建翻修规划法》的规定，2015年10月28日颁布的关于建立土地信息区域（SIS）的法令，其目的在于使文书起草者能够确定他负责公证的不动产是否处于由省长负责的土地信息区域。

因此，对公证人而言，从受理公证业务以及在公证业务办理过程中，必须系统地查询环境信息数据库（BASOL、BASIAS、Géorisques、DREAL网站……）。

其中，BASOL是关于污染（或可能受污染）的场地和土地的公共信息数据库，这些场地和土地需要公职部门进行预防性或治理性的干预。

BASIAS也是一个公共信息数据库，具有双重功能：一是盘点当地工业土地和服务活动的历史，无论其是否还在运作；二是在其所收集信息的范围内，帮助现在或将来的公证人和土地所有权人进行各种不动产交易。

这些数据库由地区环境、土地规划和住房管理厅（DREAL）在大区省长的领导下进行实时更新，所有这些数据也可在生态转型部官方网站（GEORISQUES）上获得。

此外，公证人须确保土地信息区域登记在地方城市规划的附录中（环境法典R125-46），并且记载在城市规划证书中（城市规划法典R410-15-1）。

最后一种情况，即公证人必须保持专注，以发现并提供立法者没有具体列出，但与合同前信息义务相关的所有信息。

法国合同法依据2016年2月10日的政令进行了改革，重申了缔结合同所必需的法律信息的重要性。  

因此，《民法典》新增的第1112-1条落实规定了提供“关键”信息的先合同义务原则，当“该信息与合同内容或者当事人的身份有直接和必要的联系”时，此类信息属于公共秩序范畴。

法律进一步规定，任何合同条款均不得免除此类信息拥有者的责任，如果未履行提供这项信息的义务，除了追究责任人的责任之外，可以导致合同解除。

加强提供关键信息的义务，符合自1804年以来民法典第1602条规定的一般义务，即“出卖者负明确解释其所负担义务的责任。凡买卖契约有隐晦歧义的条款，应从不利于出卖人方面解释之”。

对于公证人来说，这些均属于其所负咨询义务范畴：

这种咨询义务不仅是对效率义务的补充，实际上是效率义务的积极组成部分。

从客户提出办理公证申请直至公证业务办理完成，公证人都需要履行咨询义务。

首先，作为公务助理人员，公证人必须根据客户的指示或客户希望做成的项目，建议办理能够满足其需要的公证书。同时，他也应当将公证文书可能产生的不同效力告知客户，并且如果存在公证书的局限和不足的情况时，须如实向客户解释。

由此可见，公证人必须提供完整的信息并且对客户提出建议。因此，咨询义务不仅局限于提供信息，公证人还必须核实确认当事人意识到自己正在办理的公证书会产生的效力后果。咨询义务不仅要求传达信息，而且信息必须是清晰、准确且适当的。

因此，咨询义务范围很广。应该指出的是，公证人对所有的客户都负有咨询义务，不区分常客或临时客户。

此外，不管客户自身是否是律师，或者是否得到第三方（如律师）的协助, 无论是哪种情况，公证人都必须履行同样的咨询义务。

还须指出的是，当客户提起公证人未尽咨询义务之诉时，作为一般举证责任原则的例外，客户不需要提供公证人疏于履行咨询义务的证据。

而应该由公证人证明他已经向客户提供了必要的咨询建议。为此，他可以在其办理的文书上作出备注，比如他已经提醒过当事人注意某种困难或不确定性，在必要时，公证人能够以此证明自身已履行了咨询义务。

事实上，新的法律明确规定公证人应当承担警示义务，判例法借鉴了公证人特有的咨询义务原则来确定其警示义务的范围。

我们将举一些关于不动产销售的司法判例来说明这种咨询义务的范围，咨询义务引发了诸多诉讼，而判例中关键信息的不断演变，又进一步加重了公证人所负的咨询义务。

第一个例子来自2018年1月31日最高法院民事一庭的判决（n°16-10.961），法院判决公证人承担没有以“明确和准确”的方式把被收购不动产的道路通达情况告诉购买方的责任。

第二个例子来自同一法庭同一天的判决（n°17-13.303），该判决指责公证人未对有关土地的建筑性作出充足的警示。

第三例子还是来自同一天的判例（n°17-40.249），这一次判决指责公证人所提供的关于期房销售抵押条件的信息不够准确。

这种对咨询义务的新的解读，要求作为房地产专业人员的公证人不仅在房地产销售中发挥积极作用，同时也必须进行必要的调查，以便全面而且准确地向客户阐明他们各自的权利、法律状况、办理的交易的性质和范围以及由此产生的利弊。

2018年2月14日发布的判决（n°16-27263）从环境法的角度说明了这一点，改判决指出公证人必须承担这种提供信息和咨询义务，特别在可能发生洪灾风险方面。

这份判决书中提醒了公证人不应当满足于仅作简单的城市规划说明，以此推卸自己忽略了已经颁布的现行法令的责任：依据一份省长颁布的防洪计划，公证人原本能够以此把洪水泛滥的风险充分地告知买主，更何况这种风险实际发生了，这条信息就显得格外重要。

此外，卖方和买方有可能自发寻找对自己有利信息，因为从理论上讲，买卖双方可以和任何公民一样获得这些信息，但是公证人不得因此免除自己提供信息和咨询的义务。

反之，法院经常提醒道，当公证人出具其已恪尽职守充分履行咨询义务的证据时，显然可以不被追究这项沉重义务的责任；此外，正如2018年5月3日民事一庭的判例中所指出的那样 FS-P+B，（n°17-12.473），公证人仅对为了办理公证业务而前来咨询的当事人负有提供信息和咨询的义务：

 “办理销售协议公证的公证人，对于第三方不承担任何提供信息和咨询义务，公证人没有保护第三方利益的责任，而且第三方也没有对抗当事人的权利。”

显然，环境法在我们法律规范体系中的地位日益重要，鉴于法定环境数据的数量增加、种类复杂和不断演变的现状，对公证人来说，收集信息的压力会越来越大。

法国公证行业在该领域开发了信息培训工具，表明我们能够从容应对这一挑战。

让我们援引《小王子》的作者安托万·德·圣·埃克苏佩里所珍视的既谦逊又坚定的逻辑观点：“重要的不是预测未来，而是使之成为可能”。