不动产是法国财产法史上历次重大较量的主战场之一。我们知道，封建制度决定了整个法国古代法律制度，而封建制度又恰恰是在土地这种不动产基础上构建起来的。而且只有废除了旧的封建财产制度，1789年的《人权与公民权宣言》才得以将财产权确立为一项神圣不可侵犯的权利。法国《民法典》第544条[1]著名的表述说到底也是为了让在大革命期间购买国家财产的人放心。另外，1804年《民法典》中至今依然有效的有关财产的绝大部分条文只涉及不动产。

 

时至今日，法国绝大部分有关财产法的重大争论依然围绕着不动产展开。法国宪法委员会的许多裁决、欧洲人权法院适用《欧洲人权公约》第一补充议定书第一条所作出的大量判决也是就不动产所有权作出的。欧洲共同体法院的一些判决也是针对不动产问题作出的，如，住房补贴的合法性及不动产中介人的流动自由等[2]。

 

事实上，不动产在法国经济生活中起着重大的作用。它是绝大多数法国人财产的基础，超过56%的法国人是自己住房的所有权人。不仅如此，法国历届政府的政策都致力于提高这一比例。不动产的建造和管理无疑是财富的源泉，它们是国内生产总值不可或缺的组成部分。

 

在法国，虽然有关不动产的法律条文中80%以上仍在原版的《民法典》中，但我们不能就此认为法国不动产所有权制度从十九世纪初以来未曾演进。这不过是因为，如今不动产制度的核心已不在《民法典》中，而是位于分别属于乡村法、城市规划法、环境法、公产法等不同领域的法典或特别法律之中。另外，不动产也是重要判例、惯例和新类型合同的客体，建筑物区分所有权和所有权权能分割制度就是不动产法充满活力的明证。面对上述演进，法国的不动产法力图围绕以下两条主线展开：一是以多种形式维护公共利益；二是尽可能为不同的不动产所有权人提供调整其相互关系的法律工具。

 

一、不动产所有权与公共利益的维护

 

不动产所有权是公权力干预的常规领域之一。因而，不动产所有权因公共利益之需而受到的影响是巨大的。但是，法国法不允许所有权人被完全剥夺其权能。在这一领域，所有权的抵抗力也是不可忽视的。不仅如此，在过去的若干年间，这种力量呈现进一步加强的趋势。

 

（一）以维护公共利益为名而对不动产所有权的削弱

 

公共利益首先是一种国家应当予以维护的集体利益。但是，在法国法上，国家有时也要被迫在不同的个人利益之间进行仲裁。

 

1．因集体利益所需而削弱不动产所有权

 

首先，公权力的介入是由于国家或地方团体需要获得可供其自由支配的土地和不动产。购买这些地产需要采用征用或优先购买权等法律手段。以此种手段获得的财产成为国家或地方公法人的财产，它们受特别法律规范调整。其中，那些为广义的公用事业[3]活动所需或经整饬后供大众使用的地产[4]就成为公产部分。从进入公产部分那一刻起，这些不动产就变得不可剥夺、不可让与和不得扣押。这无疑是对这些财产所服务的公共利益的有效保护形式，但这也使得这些公产的经济价值难以实现。而另外一部分公法人的财产则基本上受私人财产法则的调整。

 

为了维护被视为更高价值追求的公共秩序，法国法律也可以限制不动产所有权。这也正是《民法典》第544条末尾所宣布的，所有权只是在法律或法规所未禁止的情形下的绝对权利。如今，公权力对私人不动产所有权的干预有了一个更广泛、更现代的法律依据。《城市规划法典》第L. 110-1条明确指出，法兰西国土是全民族的共同财产。每一个公共团体在其权限范围内是该财产的管理人和保证人。这就明确地提出了公共团体对地表享有总括性权力的原则。《环境法典》第L. 110条指出：空间，资源和自然区域，景点和景观，空气质量，动物和植物品种，及上述所有要素共同构成的物种的多样性和均衡性是法兰西民族共同财富的组成部分。最后，《乡村法典》也表达了同样的立法思路。该法典第L. 111-1条规定，乡村整治是国土整治基础性的优先内容。所有上述法律规范产生了一种国家和其他公法人在私人不动产管理方面进行干预的职责。这样，就需要赋予公权力塑造不动产所有权内容的巨大权力。

 

公法人对不同地产享有的优先购买权[5]导致相当大比例的不动产交易受到公共团体的监督。与此同时，城市和乡村规划在当今法国也起到决定性的作用。其结果是某一房产所有权人的权利直接取决于公共团体的决定。这些公共团体自由决定城区土地能否用于建筑，而地产所有权人依据《城市规划法典》第L. 160-5条之规定无权要求就此获得补偿。相反，将某块土地列入地区规划图中的某一区域、允许其从事某种种植业会直接决定该块土地的价值。原则上说，土地的使用是自由的，规划者并未对此作出限制，但他通过决定每一块土地的用途而赋予其相应的价值。另外，为了保证规划得到执行，土地规划工作总是与适用范围十分广泛的许可制度相伴。具体说来，今后所有对乡村或城市土地的经济利用都需要得到公权机关的批准。改变房屋窗户尺寸，变更房屋用途，扩大耕地面积等都不再可以自由进行，甚至是搭建一个季节性营业帐篷如今也要取得建筑许可[6]。

 

2．以维护公共利益为名在私人利益间进行平衡而导致的对不动产所有权的削弱

 

法国法从未使用过“社会功能”这一表述，大概是因为该表述太容易让人联想到旧制时期的法律制度。但其实法国法很重视不动产所有权制度的社会功能。在这一点上，我们没有必要详细论述。鉴于公众的需要，房产所有权人不能将其财产闲置不用。为了不让地产闲置，法国法不仅对闲置地产收取闲置费，而且规定可以对其实行征调[7]并强制分配未耕种土地[8]。

 

总体说来，最近几年，出于对居住权的维护，房产所有权人的权利不断受到公权力的限制。在这一方面，首部重要法律就是1948年法律。该法律建立了在住房匮缺期房客继续使用承租房屋的权利和房租定价制度。尽管如今的法律在双方权利义务关系问题上显得更为均衡，在法国，居住用房的房客仍处于十分有利的地位，这特别表现在房东仅享有极为有限的租约解除权而房客却享有当然的租约解除权。法国商业用房租赁和乡村租赁法律制度更是对承租人有利，原因是存在几乎无限的租约续展权。该权利的无限性几乎到了可以说这些地产租赁就是财产处分行为、可相应地适用地产买卖法律制度的地步。

 

这种立法者有意追求的合同失衡正是大多数不动产经营和交易模式不可回避的法制背景。由于比扎尼（PISANI）先生将介绍不动产经营和交易模式，这里我们就不再赘述。

 

因此，可以说法国法上不动产所有权人的权利受到相当程度的制约。然而，这种制约本身也是有限度的。

 

（二）公权干预的界限

 

在法国当代立法中，对公权力的法律限制日益增多。此外，还存在一些不可忽视的事实上的限制。

 

1．来自法国国内法院和欧洲法院判例的法律限制

 

欧洲人权法院在对《欧洲人权公约》第一补充议定书第一条进行解释时曾多次就缔约国对财产权所作限制的合法性作出评判。在允许缔约国在该问题上保留一定自由度的同时，欧洲人权法院从1982年的“SPORONG”裁决[9]起毫不迟疑地否定那些怨声载道的做法，如在1994年的“HEINRICH”案[10]中涉及法国税收机关的优先购买权，在2002年的“MOTAIS de NARBONNE”案[11]中涉及滥用地产保护区及政府专员在土地征用程序中起到的过分的作用，原因是其拥有有关土地价值的优先信息，而这被看作是违反了争讼手段平等的原则[12]。

法国宪法委员会也是如此。它在1982年的著名裁决[13]中肯定了财产权作为公民基本权利的特性，在1998年“反社会排斥法”的合宪性审查[14]中认为“对财产权的限制不能达到改变该权利内涵和外延的程度”。

法国最高行政法院虽然在城市规划役权补偿问题上显得仍相对保守，但其在1998年“BITOUZET”判决[15]中却对《城市规划法典》第L. 160-5条增加了一种予以补偿的情形。尽管在这一点上法国法仍是以不补偿为原则，但我们还是要肯定法国法在不动产所有权保护领域取得的其它一些重要进展，如为核实作为土地征用必要条件的公共需要的现实性而创立的“成本-利益”对比分析理论[16]，2002年允许行政法官强制省长提供警力支持的判例[17]，和2003年不再一律保留非法公共建筑的判例[18]。

 

由此可见，法国法上存在着对公共团体不动产所有权干预权的法律上的限制。这种限制虽然并不十分可观，但却也是切实存在的。

 

2．对不动产所有权立法干预有效性的事实限制

 

只要看看法国大多数不动产买卖的价格就可以发现，公权力的干预并未令不动产所有人丧失其不动产所有权的基本权能，因为不动产的价值继续攀升，而且时常以相当高的比例升值。有多种原因可以解释这种现象。

 

首先，在一个自由体制内，市场规则和地产压力总是起到重要的作用，他们可以制衡最强大的干预。其次，1983年进行的将国家城市规划特权的大部分移转至地方团体的权力移转也是不可忽视的因素。许多地方民选代表在行使这些权力时仍表现出迟疑。另外，即便是在他们运用此种权力的情况下，也会更多地朝着有利于房产主的方向。另外，在乡村法方面，许多有关监督的法律条文如今已与现实不相匹配，原因是农业产量过剩已使得减少农地或将许多土地轮耕歇种成为必要，况且这也是欧盟法的要求。最后，还应当注意到公权力机关在适用有约束力的法律规范时普遍便显出的谨慎。由于要受到法官的监督，这种谨慎的态度显得尤其强烈。正如我们前面所看到的那样，法官监督公权力对不动产所有权的限制，以免发生明显的偏差。

 

总而言之，对于所有权人来说，法国不动产法如今已不再以没收充公法的面貌出现。当然，该法仍受到一些明显的限制，但在更多情况下，财产的价值并未明显受到影响。公权干预的真正弊端是它在不同所有权人之间造成某种不平等，如在一个市镇范围内被划分在不同区域的不动产所有权人之间、在干预程度不同的市镇的所有权人之间的不平等。

 

二、不动产所有权以及私人业主之间的关系

 

尽管如今公权力在决定不动产所有人权利问题上起着重要的作用，法国不动产法首先还是调整私人关系的法。据此，它应当保证每一所有权人地位的安全，保障其权利得到有效的行使（该问题将由比扎尼（PISANI）先生为大家讲解）。不动产所有权法还应当解决始终十分棘手的相邻关系问题。然而，为了顾及新的所有权形式，该法还应当考虑将调整手段多样化。

 

（一）新形式不动产所有权的出现

 

《民法典》基本上[19]是按照一种简单不动产情形来推理的，即一房一地。但是，从1945年以来，复杂的带有竞争关系的所有状态不断发展，如房屋共有、不动产群或空间。

 

房屋共有

 

房屋共有在法国有着十分广泛的适用范围：在法国2900万住房中650万属于共有情况，而且这一比例以每年10万的速度在增加。在法国，房屋共有法律制度是随着1938年和1965年两部法律发展起来的。

 

共有房屋被分成若干块，每块由一个专供每一共有人私人专有的部分和一个由其享有的共有部分的份额组成。共有部分由全部共有人未加分割的财产组成。共有人集合为一个法人——一个活动内容有限的联合会。除非在特殊情况下，一般来说，该房屋共有人联合会不拥有不动产，其动产也不过是由债权（即负责收取的各种费用）和应向共同财产提供者履行的债务组成的流动资产。

 

所有决定由共有人大会作出。虽然房屋共有人会选举成立一个业主委员会，但该委员会只是共有人联合会的执行机构，它不享有自主管理权。它无权决定支出或工程，但情况紧急时除外。立法机关并不想使其成为一个享有委托授权的真正的执行机构。从这一点上看，房屋共有法与公司法截然不同。

 

房屋共有制度的另外一项基本原则就是尊重每一共有人的既得权利。共有人条例明确每一共有人的权利和义务。私人专有的部分的用途和使用方式始终是不可侵犯的。管理费一经确定就不能再受到质疑，由共有人大会对共有人做出的批准也是如此。

 

不动产群

 

不动产群是指因实施某一重大不动产项目而在分属不同所有人的土地上汇集起来的各种类型所有权（共有或私有、个人所有或共有）财产的集合。它们受特别的规划法律规则调整（如控制发展区[20]、地皮分块[21]、集体颁发建筑许可证[22]），且需要组成特殊的管理法人，如不动产群联合会[23]或城市地产协会[24]。

 

空间

 

在法国发展形成这样一个做法，它没有任何法律规范加以调整但却取得了某种成功，这就是空间让与。这一操作旨在将土地所有权分割为若干空间，它们可以以多种形式（圆柱体、椎体、平行六面体等）被随意组合（重叠、交叉等等）。这种分割之所以可能实现是因为《民法典》第552条不属于公共秩序条款。该条文明确规定，土地所有权人同时是地上和地下的所有权人。因此，对一个土地所有权人来说，他完全有可能放弃地上所有权或地下所有权，将之全部或分块转让给第三人。此项交易的标的并不是论立方计算的空气，而是三维的地理空间。此种交易因法国地籍制度中存在相对于法国平均海拔的高度标记[25]而成为现实。

 

同共有房屋份额一样，空间被很自然地看作是一种不动产。它也受有关地皮和建筑的法律制度的调整，可以象它们一样成为邻里冲突的客体。

 

（二）邻里关系的组织

 

在法国法上，财产权是一个非常个人主义的概念。因此，有必要设定许多用以融洽相邻不动产所有人关系的规则。在相关法律规范之外，还存在着法官在相邻关系问题上的特别介入。

 

法律的规定

 

《民法典》有许多有关相邻关系的规定。我们甚至可以从这一角度认为，从第637条到第685条之规定都或多或少地涉及到相邻关系的组织。

 

与其他国家不同，法国的私人财产制度不是开放的，而是一个自我封闭的制度。它可以让财产所有权人与世隔绝。我们只能将其理解为自我划界的权利，甚至是要求邻居设置栅栏的权利。该权利在很大程度上可以通过宪法规定的安全权加以解释。有关采光和视线的民事规定也不过是为了保证个人的安宁。然而，由《民法典》第653及随后条款规定的这种自我划界权在最新的规范文件中却越来越受到质疑：土地规划大纲和地方规范大纲一直在努力强加一种开放的规划理念。于是，外围栅栏的高度通常不能超过1米或1.5米。这样，围墙就只具有划定财产界限的象征意义，而排除了财产所有人自我封闭的含义。

 

然而，法国法也必须考虑所有因财产叠加而产生的不便，不管这种财产叠加是开放式的还是封闭式的。无论在何种情况下，水要从一处地产流向另一处地产。因此，有必要规定、至少在一定程度上要规定这样一种义务，以保证下游地产从上游地产获得用水。同样道理，在一处地产无法进入公共通道时，要求位于该地产和公共通道之间的地产主同意前者通行权是必不可少的。

 

因此，法国《民法典》规定了多种物权形式，而不论它们是由法律强加的，还是经各方协商确立的。如某些役权或用益权就可以通过双方协商设定。无论在何种情形下，最高法院都将严格保障这些权利。该法院认为，“拆除是对侵害物权行为唯一的惩罚”[26]。最高法院拒绝认为对不动产所有权的损害可以简单通过经济赔偿的形式加以解决。所有权和所有伴随所有权或由其派生的的物权因此都得到良好的保护。

 

判例的特殊贡献

 

相邻关系的复杂性和不可预见性使得人们不能完全局限于实施既有法律规范。不仅如此，在十九世纪，曾出现过所有权滥用趋势，某些所有权人通过行使其特权损害邻居权益或造成其生活不便。为了制止此种行为，法国判例逐步形成了一种“邻里非正常不便”理论。

 

在相当长一段时间内，对相邻关系的理解仅仅局限于对所有权非正常使用的处罚，且过错概念总是伴随其中。但当最高法院摆脱所有成文规定决定对邻里不便进行赔偿时，该问题发生了实质性转变。最高法院认为，从此对邻里不便的赔偿建立在一项独立的司法原则基础上，即任何人不得给他人制造超过邻里正常不便的不便[27]。这样，最高法院就为该理论开启了一个异常广阔的适用空间，因为过错和滥用的概念不再发挥作用。今后，将对“不便”实行客观的评判，这其中法官的作用显然是决定性的。这样一来，制造噪音，排放气味或灰尘，因施工造成的不便，实施一项大规模工程等都可能导致这些烦扰的制造者承担赔偿责任，即使在其无主观过错或上述不便事先已得到公权机构准许的情况下亦是如此。邻居因上述非正常不便而受到的经济损失经常可以得到烦扰制造者的赔偿，因为后者通常可以从造成烦扰的活动中受益[28]。这样就可以更好地分配一项活动的益处和不便，形成一种财产上的再平衡。

 

结语

 

从以上的分析我们可以看出，法国的不动产所有权制度已经完全摆脱历史上的种种重大纷争，服务于经济活动且并不因此忽视公共利益的诸多方面。在所有权人的权利和集体权利之间能够找到平衡，但是该平衡仍十分脆弱，应当不断地得到立法者、特别是法官的维护。