是否有必要设立不动产公司？答案视当事人财产和家庭情况而定。
　　目录
　　- 隐蔽的魅力
　　- 公司的诞生
　　- 公司的生命
　　- 合伙人退出
　　- 民事公司税务制度比较
　　- 公司的消亡
　　- 不动产民事公司的良好使用
　　- 选择的依据

　　是否应该成立一家不动产民事公司？人们对这一法律架构迷恋不已；它甚至成为购置一定规模不动产的先决条件。不动产民事公司的确可以带来很多好处, 尤其是在税务方面；但其优势并不限于税务。然而，也不能视它为“万用药方”。

　　隐蔽的魅力

　　借用高子昂教授（Cozian）的说法，不动产民事公司是“一项绝佳的财产和税务管理工具”，不动产民事公司的“隐蔽魅力”是否被夸大了？我们在本文中会讨论其适用的各种情况。在此之前，我们首先回顾与不动产民事公司的诞生、生命和消亡相关的法律规定和税务制度。

　　法律定义

　　不管是民事性质还是商业性质，公司是“由两人或多人通过契约形式约定将财产或技术划拨给某共同事业以分享由此产生的利润或经济效益”的组织。民法典第1832 条给出的上述定义并未道尽公司本质。公司的本质在于一个基本概念——法人资格，这也是我们需要首先了解的。

　　公司的法人资格

　　根据需要，法律将人区分为两类：
　　● 自然人，即人类，可以订立契约，拥有财产；
　　●法人，包括公司、协会、工会或者其它组织。
　　法人拥有区别于其成员的法律存在与财产。法人具有名称、住所和业务活动，可以像自然人一样缔结合约并参与诉讼。以前我们采用过虚构说。
　　对公司而言，法人资格今天已经成为现实，这源自民法典第1842 条：“公司...... 自注册之日起具有法人资格”。不动产民事公司是法人。自然人享有创设不动产民事公司的自由。
　　人格及财产的双重性时常使人误认为，通过不动产民事公司进行的投资可以逃脱税务部门的关注。然而，税务部门有着强大的信息手段。

　　民事公司概论
　　民法典第1845 条至1870-1 条对民事公司进行了规定；这些条款皆出自1978 年1 月4日的法律。这是本领域的基本法律。
人们经常会忘记，不动产并不是民事公司存在的唯一理由。民事公司也可以以持有动产为目的：动产物品、股票，或者持股公司的股份（例如，以便家族企业转让）。

　　在其它领域，自由职业者（医生、律师、公证人、司法执达员等）或者农业从业者（请参阅《农业公司化经营》）也经常采用这一形式进行团体执业。
　　尽管都是以不动产为目的的民事公司，某些民事公司具有特殊身份。例如以共有不动产（多产权）为标的的不动产分配公司、建造- 销售公司或者不动产投资公司（SCPI），其中不动产投资公司可以公开募集公众存款。
　　不动产管理民事公司
　　最常见的还是受普通法规制的不动产民事公司。不动产民事公司由有限数量（至少两人）的成员组成；它可以是一项或多项不动产的所有权人；不动产通过向第三方购置，或者合伙人实物出资；不动产用于出租或者供成员使用：例如，作为主要住所或者第二寓所。
　　除建造- 销售民事公司外，不动产民事公司购置不动产不得以转卖为目的；转卖的定性是商业行为（商人）。然而，如果出售不动产仅属例外，也可允许。另外，在很多情况下，不动产的出售意味着公司的消亡；因为公司仅持有一项不动产，而销售所得由合伙人分享。
承租人或占有人对不动产所作用途无关紧要：居住、办公、商铺。不动产民事公司可以购置土地，建设房屋，并用作上述用途。然而，在房产出租的目的和条件方面，需要特别谨慎处理，我们在下文中会作介绍。
　　公司的诞生
　　章程和手续
　　公司创立者制定并签署包含公司章程的书面合同。合同中要注明公司的目的、名称、住所、期限和运行规则。公司章程可以采用私署或公证文书。根据不动产公告规则，如果一合伙人以不动产出资，必须采用公证形式。当夫妻一起或者未来继承人一起设立公司时，建议采用公证形式（请见后文）。
　　当公司创立人仅以货币或动产出资时，需在一个月内向税务部门登记公司章程。既有动产出资又有不动产出资时，需在两个月内向不动产所在地抵押登记局完成合并登记手续。但是，仅仅签署章程还不能构成公司法人的诞生。还需要履行其它手续：在报上刊登法定声明、向法院书记处备案、在民商公告公报上公告、进行商事与公司登记。为保证第三方的知情权，自1978 年起，民事公司必须进行商事与公司登记，这一手续的完成标志法人的诞生。

　　最后一项手续为税务手续，公司需要在三个月内签署一份存在声明，以告知税务部门。

　　税制选择
　　不动产民事公司完全适用所谓的“半透明税制”：合伙人根据其在公司业务中的所得，即不动产业务收入，缴纳个人所得税。
　　然而，不动产民事公司也有可能采用企业所得税制：
　　● 当公司业务被税务机关定性为商业性质时，理所当然应该采用企业所得税制：出租一项工业用或商用不动产，并配备满足承租人经营需要的家具和设施；出租空房，根据承租人的营业额或者利润情况实行浮动租价；房地产经纪；将地产分块出售；不动产中间商；房屋配家具出租。
　　●或者公司自由选择，税务大法典第206-3 条准许人合公司（除条款中列举的情况外）选择企业所得税制。
　　企业所得税制是一项不可撤销的选择，适用于本文的主题——不动产管理民事公司；选择企业所得税制，需由合伙人或者公司章程特别授权的人签署意向书，最迟在一年内的第三个月末，提交给公司所在地的税务部门。后面，我们介绍选择这两种税制在不动产民事公司成立、存在、合伙人退出或者公司消亡时的影响。

　　对合伙人出资的征税
　　在组建不动产民事公司时，每位合伙人都会出资（货币、不动产等等）。其登记税根据出资的性质，尤其是出资对象公司采用的税制（半透明税制或企业所得税制）不同而变化。
　　■ 半透明税制公司。合伙人出资，无论金额及性质（货币或不动产出资），都免登记税。
　　下列特殊情况不适用上述通则：
　　● 建成不超过五年，并且期间未经任何转让的不动产，按照19.6% 的税率缴纳不动产增值税，并按0.715% 的税率缴纳不动产公告税；
　　● 有偿出资，即由出资对象公司为出资人偿还某一债务（例如，贷款未偿清的公寓），按照5% 的税率缴纳特别比例税。
　　混合出资，指的是对出资人的出资作回报，一部分通过给予公司股份，剩余部分通过支付一定数额金钱，或者由公司负担偿还出资人的某项债款的方式进行。两种出资分别按照各自适用税制征税。
　　■ 企业所得税制公司。由自然人或者不适用该税制的公司进行的出资按照以下方式征税：
　　● 货币出资免登记税；
　　● 以不动产作为出资，不论简单让与或有偿让与，按照5% 税率征收财产流转税，除非不动产需缴纳增值税（与半透明税制公司情况相同，见上文）。
　　民事公司税务小词典
　　不动产民事公司 ：专门以合伙人出资或者公司自身购买的不动产的所有权和管理为目的。也称不动产管理民事公司。
　　透明民事公司：仅对税务机关而言，该类公司与其成员之间无明显人格区分，公司成员需缴纳直接税、登记税、不动产公告税。不动产置产分配公司便是其中之一，其资本划分为若干份额，合伙人根据各自份额享有相应的用益权，或者得到确定的不动产（税务大法典第1655 条丙）。透明税制不涉及增值税。
　　半透明民事公司：与前者不同，“半透明民事公司并未在公司合伙人和税务机关之间完全消失”。但是该类公司不缴纳企业所得税，而由合伙人根据出资比例享有的公司利润额度缴纳个人所得税。不动产管理民事公司适用该税制，除非公司选择企业所得税制。
　　不透明民事公司：“不透明民事公司在公司合伙人和税务机关之间形成一道屏障”。不透明民事公司选用企业所得税制，因此由公司以公司利润为基础缴纳所得税。如果公司利润在合伙人之间分配，在某些条件下，合伙人需缴纳个人所得税。
　　公司的生命
　　公司设立之后，合伙人不应该忘记公司的存在，但是这种现象时常发生。要记得召集合伙人会议，对合伙人会议作记录，同时不要忘记税务上的各项要求。
　　公司的运营和合伙人的责任
　　公司的运营模式在公司合同，即公司章程中规定。合伙人任命一位管理人，代表公司面对第三方——例如承租人、企业、行政管理部门。管理人的权力由公司章程自由确定；一般限于管理行为。有时，一家公司可同时任命多位管理人，可向其支付或不支付薪酬。重要决定由合伙人会议根据章程确定的多数原则审议通过。因此，不会因为财产共有而导致不同意见僵持的局面。
　　面对第三方时，公司合伙人根据各自出资份额就公司债务承担无限责任（民法典第1857条）。换句话说，一位合伙人负担的义务并不以其出资额为限。在公司资产不足以偿付债务的情况下，债权人可追索合伙人的个人财产。但是，追索额度与合伙人在公司资本中的比例一致（例如：合伙人持有公司50% 资本，则向其追索债务的一半）。
　　税务选择
　　在对公司盈亏进行税务处理分析前，我们需要注意以下两点 :
　　■ 增值税。对商用、工业用或者职业用房屋的租金征收增值税，而非租赁税，这与公司是否采用企业税制无关。
　　■ 职业税。采用企业所得税制并不影响公司缴纳职业税。只有经常性从事某职业活动的公司才需要缴纳职业税。

　　半透明公司税收
　　当公司合伙人未采用企业所得税制时，则需缴纳个人所得税。
　　■ 收入。租金，必要时还包括管理人的薪金，按照不动产所得纳税。仅实际入账的租金才构成应税收入。
　　■ 可扣除的费用。可将以下费用从应税所得中扣除：
　　● 借款利息，以及担保费（抵押等）；
　　● 各种维修费，甚至是住房现代化翻修费；
　　● 房地产税，以及证据充分的管理费（其中包含托管费）；
　　请注意，即使公司从财务上对其拥有的不动产进行折旧，折旧额在税务上无效，除非采用贝松（Besson）、罗宾（Robien）或者博罗（Borloo）折旧体系。
　　相反，公司购置不动产的费用无法扣除。鉴于不动产购置费用很高，这对公司十分不利。
　　■ 利润。当公司经营结果为盈利时，即使公司利润未分配给合伙人，而是作为公积金留存公司使用，每位合伙人必须按照个人享有的利润分摊额直接缴税。
　　■ 亏损。若公司亏损，每位合伙人的亏损分摊额可在下列范围内冲抵总收入：
　　● 由借款利息造成的亏损不属于该范围；
　　● 总收入中抵减的亏损额不得超出金融法规定的年度总额〔2007 年收入抵减亏损额为10,700欧元；若采用佩里梭（Périssol）折旧体系的房产出现亏损，则该额度可为15,300欧元〕；超出上述额度的亏损以及借款利息，只能在以后十年的不动产收入中抵减。
　　而且，从公司亏损冲抵总收入年度起，接下来三年期间，该不动产必须出租。在租约中止（无人承租、出售或收回）或者不动产民事公司股份转让时，行政部门会作缴税调整。
　　■ 合伙人往来账户。若某合伙人为公司提供一笔借款，或者向公司投入资金，或者暂时不收回部分资金，将之留存公司使用，公司可以利息形式向此等往来账户借款给予报酬，该利息可在公司收入中扣除。
　　根据税务大法典第125.A.I 条，在某些条件下，享有上述利息的合伙人可以选择所得税预扣制（2007 年为29%，社会保险费用包含在内）。

　　■ 增值收益。当公司出售其持有的一项不动产时，根据自2004 年1 月1 日开始实施的个人不动产收益税体制（源自2004 年金融法第10 条）确定收益税额。至今，尚未对置产价格以及成本价格的其它可能组成部分进行任何修订；然而，持有五年以上时，不动产毛收益额每年可享有10% 的减税额。按此计算，不动产持有15 年后再行出售，可完全免缴增值收益税。如有增值收益，则需按27% 税率（2007 年所得标准，包含社会保险费用）缴纳直接税。增值收益税由公司缴纳。这一税项针对增值收益；可以抵扣合伙人的所得税，所得税由不动产转让之日所有合伙人根据各自应得收益分成缴纳。
　　若所售不动产为一位或多为合伙人的主要住所，则该一位或多位合伙人按照其在公司所占资本比例免缴增值收益税。若所售不动产为公司全部合伙人的主要住所，则增值收益税全免。
　　实行企业所得税的公司

　　■ 收入。租金一旦到期即被计入应税所得，无论是否实际到账。
　　■ 可扣除费用。与半透明税制公司相比，企业所得税制公司可在应税所得额中扣除更多费用。
　　资产购置费，以及出资费可扣除；可一次性扣除，或者分五个财务年度进行。
　　不动产可在税务上折旧，这也是企业所得税制公司与半透明税制公司的一个关键区别。
　　此时，适用商业会计规则。
　　■ 利润。当公司经营结果盈利时，征税根据利润是由合伙人分配或留存公司而不同。留存公司的利润仅按企业所得税税率33.33% 征税，公司尚可支配剩余三分之二利润再投资。这一征税办法，与半透明税制公司的利润无论分配与否都按个人所得税征税相较，有很大优势。在2001 年金融法以来，企业所得税制有了更大吸引力。2001 年金融法第7-1 条规定，应税利润额在38,120 欧元以下的，按照15% 的减免税率（中小企业税制）征税。2004 年金融法对股息析产税制进行了改革。分配给自然人的股息以合伙人名义缴纳个人所得税。但是，自2005 年1 月1 日起，股息不再享有重复纳税减免，而是享有40% 减征额。
　　减除40% 免税额后，还可享有每年3,050 欧元（夫妻联合纳税的情况）或者1,525 欧元（其它情况）的免税。另外，自然人合伙人还享有最高230 欧元（夫妻联合纳税的情况）或者115 欧元（其它情况）的税务抵免额。这一抵免额可冲抵总收入上的应缴税额。
　　同时，社会保险费用由分配股息总额按照11% 比例缴纳。
　　■ 合伙人往来账户。合伙人通过往来账户向公司所作投入的利息，在某些条件下可自公司盈利中扣除，但应计入合伙人个人应税所得额，并且可采用与半透明税制公司相似的所得税预扣制。
　　■ 亏损。2004 年金融法取消了对前年度亏损需在后五年度内作结转弥补的限制。自此，企业年度亏损可以无限期地在后续年度作结转弥补。

　　■ 说明。一种特殊情况需要注意。如果实行不透明税制的不动产民事公司（即不实行企业所得税制）的一位合伙人是一个实行企业所得税制的公司时（这种情况在实际操作中很常见），该合伙人所得利润份额，并非遵循分配利润公司的税制规则（不动产收入税制），而是根据企业所得税制公司的规则确定。因此，一个由自然人投资人和有限责任公司设立的半透明税制公司的盈亏结果在计算和征税方式上都不相同。在转让不动产时产生的增值收益也按照各自不同方式计算和征税。如果能将事情复杂化，又何必化繁为简呢？ ......
　　合伙人退出
　　合伙人可以通过转让其股份退出公司，或者在无人购买时选择撤资。

　　合伙人转让股份或者撤资
　　公司对合伙人根据其出资的比例给予公司股份。公司股份代替了出资人不再持有的货币或不动产，是出资人财产的一部分。公司股份可以通过公证文书或者私署文书的形式转让，或者用于借款担保。然而，与将不动产直接转让或担保相比，难度大；接下来我们会对此介绍。计划设立不动产民事公司时，需要意识到这一点。
　　对于所谓的“人合”公司，合伙人并不是随便的任何人。每位合伙人的身份起着决定性的作用。这就是法学家们所说的“择人契约关系”。转让股份以及新合伙人人选需要征得其他合伙人的同意。然而，这并不意味着合伙人被其股份完全束缚。如果其他合伙人不同意转让，则他们应该购买待转让的股份，或者由公司或第三人购买（民法典，第1862 条和第1869 条）。
　　当对转让价格出现争议时，由权威机构鉴定作价。由此而发的紧张局面和花费的时间不难想象.....
　　■ 股份转让的税务。首先要指出的是，无论公司采用企业所得税制还是半透明税制，这对以继承或者赠与形式进行的股份无偿让与没有影响。登记税的课税基数和税额都没有变化；而且无偿让与的股份产生的增值收益不需要纳税。有偿让与则不同。
　　半透明税制公司
　　■ 股份购买人。购买人须缴纳登记税，税率为股份价值的5%。如果购买人借款购买股份，借款利息可在其股份所享的公司盈利份额中全额扣除。实行企业所得税制公司的合伙人则无法享有该项优惠。
　　■ 股份转让人。自2004 年金融法引入新税制后，股份转让人需要缴纳不动产增值收益税。应税增值收益额为股份转让价与当初认购价的差额。如果股份持有超过五年，每超过一年，增值可以扣减10%；也就是说持有15 年以上的股份转让时，增值收益税全免。增值收益按照27% 税率直接征税，包含社会保险费用（2007 年）。
　　■ 缴纳出资。首先，需要明确，合伙人向不动产民事公司的货币出资不一定在认购时一次全额缴纳。通常，合伙人仅缴纳一部分自己认购的出资额，其余部分在公司经理提出要求时再缴纳。因此，认购的公司资本与实际出资额不一定一致。
　　■ 即使股份是在公司设立时认购而在之后缴纳的，认定的股份价格等于其认购价值。因此，为降低之后应税增值收益额，最好将公司注册资本设定等同于实际投资额（对企业而言，见后文） 。
　　如果每位合伙人都为出资而借款，注册资本可立即足额缴纳（借款利息可以扣除）。如果以公司名义借款，公司实际初期资本则为合伙人的实际出资额。剩余部分将借助每位合伙人的年度分红补缴；这主要针对公司为融资所作贷款中的到期部分。
　　实行企业所得税制的公司
　　■ 股份购买人。其按照所购股份价格的5% 税率缴纳登记税。然而，如果股份受让人借款购买实行企业所得税制的公司的股份时，税务部门一度不允许将借款利息自公司所得中扣除；这与半透明税制公司相较无疑是个很大的负担。2003 年8 月1 日的经济促进法在这方面打开了一个突破口。在具备某些条件时（其中包括购买股份后取得多数表决权，承诺在五年内持有股份），有可能享受借款利息总额25% 的征税减免，个人纳税者每年减税额不超过10’000 欧元，联合纳税夫妻每年不超过20’000 欧元（2007 年数据）。
　　■ 股份出让人。自2004 年1 月1 日开始，此类增值收益遵照证券和公司股份转让增值收益税制执行。
　　合伙人撤资的税务
　　合伙人撤资的税务后果也根据公司适用税制的不同而不同。
　　但是，无论何种税制，由合伙人撤资导致的公司注册资本减少，近似于将公司部分资产分配给撤资合伙人，适用析产的税制（请见下页）。
　　■ 半透明税制公司。归还撤资合伙人的财产的增值收益，按照由不动产民事公司出售该财产的同样方式征税。
　　■ 企业所得税制公司。不动产自公司应税资产中撤出，对公司而言，产生增值收益（职业增值收益税制）。同时，对撤资合伙人而言，通常会产生分配所得，需缴纳个人所得税；同时产生应税增值收益额，需要根据有价证券和公司股份转让增值收益税制纳税。

　　公司的消亡
　　清算期间，公司的法人资格存续，以满足清算需要，直至清算结束。公司在清算完成后方能自工商登记簿上注销。公司消亡前会历经两个步骤。
　　解散
　　解散原因如下：
　　● 公司章程规定的营业期限届满（期限不得超出99 年），除非续期；
　　● 公司设立目的消亡或实现；
　　● 合伙人决议提前友好解散公司；
　　● 司法解散，特别是有正当理由，如合伙人不和。
　　公司所有股份集于一人之手不能自动造成公司解散；但是，如果一年内情况仍未走向正规，任何利益关联人都可以提请解散公司。法律对公司解散规定了与公司设立同样的公告要求。解散后公司仍然存续，直至公司清算完毕。
　　清算
　　清算主要是变现公司资产，清偿债务；由合伙人协商指定或者由法院指定的清算人进行。在履行完自己的使命后，清算人向合伙人提交清算账目。
　　析产
　　友好析产时，一般会出现两种情况。
　　■ 不动产出售。公司不动产由清算人协商出售。清算账目包括清偿公司负债，支付合伙人现金账目，偿还公司资本，将节余或者说清算盈余按照合伙人股份比例分配。然后，在合伙人大会上宣布清算结束。
　　■ 不动产分配。不动产本质上可分配，民事公司合伙人可决定每人分配一份额。例如，如果共有不动产内含四套公寓，可以很容易地在四位股权平等的合伙人之间进行分配。此时，须公证析产。每人按比例偿还或负担公司债务，清算便告结束。

　　登记税
　　■ 企业所得税制公司。析产税为所分配净资产的1.10%。若分配中含补偿金（一位合伙人向另一为合伙人支付的价值差额补偿），支付补偿金的合伙人要根据所得财产的性质缴纳销售税；不动产的该税税率为5.09%。
　　■ 半透明税制公司。由公司购置的不动产在合伙人之间分配时，也需要缴纳1.10% 的析产税，并就补偿金缴纳销售税。但是，当分配也涉及合伙人出资投入的财产时，根据出资附条件移转理论，需要区分两种情况：
　　● 财产分配予财产出资人，除0.7%（含基税，为0.715%）的不动产公告税之外，不需要缴纳任何税；
　　● 财产分配予非财产出资人，按照销售税征税。
　　直接税
　　■ 企业所得税制公司。合伙人间分配的资金和价值与他们出资额之间的差额构成清算盈利，需要作为分配收入纳入个人所得税应税所得。同时，清算还带来资产要素的增值收益征税。
　　■ 半透明税制公司。公司资产的增值收益，与公司销售不动产的征税办法相同。实际上，行政部门将公司解散视为销售。
　　不动产民事公司的良好用途
　　在对不动产民事公司的民事和税务问题进行说明后，需要强调一下，不动产民事公司不是“万能良药”，不是任何情况都建议采用这一形式。但是，不动产民事公司的确在很多情况下具有优势，有必要了解。
　　配偶
　　两个共同生活的人是否有必要设立公司，进行不动产——尤其是其住房的购置或建设？
　　这一问题既包括已婚夫妻，也包括同居伴侣。首先我们回顾一下，夫妇二人可以单独或者与他人一起设立公司，尤其是民事公司。这一政策并非历来如此。
　　■ 已婚夫妻。有了这一准确信息后，有时，公证人会提议采用财产共有或各有制度的已婚顾客设立不动产民事公司来购置不动产。不动产民事公司的章程可以包含表决权、股权受让人审议条款或者优先购买权条款，以保证夫妻双方对公司进行更为完善的组织和掌控。

　　■ 同居伴侣。同居伴侣在涉及共同购买住房时总是茫然不知所措。有几个方式可供他们选择：不动产民事公司；简单或有组织的财产共有制；以一方名义购买虚有权，另一方购买用益权；养老储蓄金式购产。上述每种选择都无法简单地加以推荐。哪种途径合适，需要在征求意见并考虑双方个人情况后才能确定。两人是否有子女？子女为两人共同子女，还是一方子女？是否不想剥夺某些近亲属的继承权？两人都有职业？各种问题都需要考虑，包括双方可能的借款途径。无论怎样，不动产民事公司都可以为人们关心的一些问题找到答案（请见《民事协议同居与自由同居》）。但是，需要清楚的是，不管采用何种方式，当双方关系破裂或一方去世时，利益时常难以调和，而且在大多数情况下，税负很重。
　　家庭财产预先转让
　　不动产民事公司是否有助于以财产赠与分析或简单赠与形式预先转让财产，并降低税负？
　　总的来说，在生前准备遗产继承，将财产从容地分配给各位子女，如果是企业的话，甚至还可以交给第三方，具有众多的家庭、经济和税务优势。而且，在计算新赠与或死亡的税费时，六年之前所作的赠与便不再属于考虑范围之内。在进行此类赠与前设立不动产民事公司，在某些情况下，可以降低税务负担。
　　■ 扣除被赠财产上的负债。去世时，死者债务自应税资产中扣除后再计算继承税。相反，如果是生前赠与，所赠财产上的负担不一定会被扣除。税额按照财产价值总额计算，除非赠与人承担的债务是为了购置被赠与的财产，或者出于该财产的利益（税务大法典，第776 条乙）。由此计算，假如某项财产价值200,000 欧元，其由受赠人负担的不可扣除负担为76,000 欧元，则该财产在赠与时税额以200,000 欧元计算，而不是按财产净值124,000 欧元计算。如果父母首先以房产作为民事公司出资，纳税额将大大降低。民事公司清偿应该先清偿债务，分配给出资人的股份价值124,000 欧元；出资人将其赠与子女，需要的话可以保留用益权。此时，应缴赠与税按照124,000 欧元计算，而不是00,000 欧元。然而，这种情况下需要计算总体税负，一方面要计算有偿出资（公司负担借款债务）登记税（5%；2006 年1 月1 日前为4.8%）；另一方面，还要计算父母的增值收益税。的确，对公司出资构成有偿让与，会产生相应税负。另外，公司设立费也在计算范围内（根据赠与人年龄而实行税务减征，见《赠与》）。
　　■ 账目管理。要严格遵守公司财务规定，特别是如果房租归用益权人所有并被用来偿还借款。否则，有可能构成间接赠与；在死者去世时须缴税。如果，尽管作了折旧，公司仍然产生利润，而公司由于偿付借款现金不足，此时最好将利润存入储备账户。公司年度账目需要提交合伙人大会审议。公司账目管理由公司经理负责。最高法院在2003 年9 月24 日的一项判决中提出，违反章程中有关账目管理要求，构成过错；公司经理得因此被撤职，而不予辞退补贴。
　　继承处理
　　在没有生前赠与或析产的情况下，父母在生前设立的不动产民事公司能否为继承提供便利，并且降低税负？
　　■ 便于分配。不动产民事公司可以方便不动产在子女之间的分配。分配股份比分配价值不同的不动产要容易很多。如此也可以避免因为一名子女与其他子女意见不一而不得不采用拍卖。但是，退出公司并不比退出财产共有容易，而且其中一个继承人可能需要将其遗产份额变现。如果父母拥有的不动产比较重大，并且想保留该不动产的完整性和稳定性，同时该不动产的收益又能构成子女的收入来源，那么在生前将该不动产转入不动产民事公司实为上上之选。
　　■ 降低继承税。现在，法律上承认不动产民事公司股份的价值，不等同于单纯将不动产公司拥有的不动产市价扣除负债后除以公司股份得出的计算值（1991 年1 月28 日“部长答复”：《国民议会公报》第299 页）。缺乏市场以及其固有的转让困难都会导致减价。因此，父母将不动产转入不动产民事公司，可以稍微降低子女未来需要缴纳的继承税。
　　■ 子女参与公司设立。法律并不禁止子女参与公司，而且这是一种常见现象。需要采取一些预防措施：公证文书（前文），以及必要的话事先将等同于子女出资额的资金赠与给子女。

　　遗产共有
　　这些是民事公司的传统目的：
　　● 一方面，保持财产的完整性，也就是说通过任命公司经理保证财产管理的质量，公司经理的权限远大于共有财产的任何管理人；
　　● 另一方面，使财产所有权人避免根据“无人必须保持财产共有的义务”原则提出财产分割诉讼的不确定后果。从这方面来说，尽管有众多法律规定，签署财产共有协议并非万无一失，相较而言，设立一个实实在在的公司可以提供更多的优势。
　　■ 适宜性。不动产民事公司为财产的稳定持久提供保障。公司是否永远都有利于继承人？如果继承人需要将公司股份变现，是否能够轻松转让？退出权的实施过程复杂而漫长。有时候，公司会令人感觉是一个“枷锁或陷阱，甚至是监狱”。表决多数原则并非只有优点；在制定公司章程时需要注意“多数票反对某合伙人的很多决定及最后其转让股份的意愿的权利的对价”（克里斯蒂安 · 帕塔，1991 年蒙佩利埃第87 届公证人大会）。同时我们还应知道，当遗产共有权在继承人之间或继承人与继承人近亲之间进行让与时，仅需纳税1.10%。在共有遗产基础上设立的民事公司的联合出资人之间进行股份让与时，也可享受同样的优惠。此类公司自成立便只能由原始财产共有人及税法规定的亲缘关系关联人组成（请见“登记词典”，第1823-a）

　　企业经营场所
　　为了购置或建设商业、工业或职业活动的经营场所，是否应该设立不动产管理民事公司？
　　当商人、企业家、自由职业者计划购置或建设自用经营场所时，往往会提出上述问题。将经营场所与经营或执业活动财产分离是否明智？当然需要对此加以思考，征求意见。由商业企业（股份有限公司、责任有限公司）直接购置或建设不动产可以带来某些优势，特别是在增值税和折旧方面。在绝大多数情况下，人们会设立民事公司作为不动产的所有权人，由民事公司将不动产出租给企业或者自由职业人。租金可从一方或另一方的利润中扣除，向民事公司成员按照不动产所得征收个人所得税（除非民事公司采用企业所得税制，这种情况下选择企业所得税制的可能性很小）。
　　■ 民事公司的好处。不动产与经营资产分离的好处众所周知：
　　● 转让更为简单，商业资产的购买者不一定想购买不动产，或者短期内没有足够资金；
　　● 不动产投资，可以面向仅以寻求收入（即一部分租金）的第三方募资；
　　● 如果是家庭企业，资产分离给企业负责人（往往是企业创建者）提供了很多有利选择：
　　首先，通过租金形式取得收入，这可能成为其退休金的补充；如果当事人有多名子女，可以将家庭企业分配给最有企业管理能力的子女，或者是交给第三方管理，不动产——此时为不动产民事公司股份——则分配给其他子女，当然前提是这些子女的利益不受损害；

　　● 最后，不动产民事公司的财产和股份在原则上不受企业债权人的追索，除非签有担保，然而遗憾的是，这种情况很常见。但是，我们需要知道，即使无法确立担保关系，在企业申请破产时，债权人也会尽力证明两个公司的财产实际上是混同的，是一个整体。那么，不动产民事公司变成虚拟的，债权人可以扣押其财产。在这个问题上，有相应的案例，依据是财产体的混同。不要因此而怀疑不动产民事公司的作用，但是需要谨慎处理两个公司之间签订的协议，尤其是租赁合同，租金需要与租价一致。
　　■ 注册资本金。注册资本金有时较低：1,500 欧元或者2,000 欧元。公司主要投资来源于合伙人向往来账户的支付或者借款。注册资本与实际投资的差异可能会构成税务陷阱，尤其是当合伙人需要在增值收益税免税期到期之前（2004 年法律改革后为15 年）将股份转让给继承人或者第三方时。增值收益税按照股份转让价与股份名义价之间的差额计算。往来账户不计入成本。如果占用的资金很大时，我们可以想象此举带来的沉重税务负担。相反，如果注册资本与不动产实际价格相近，合伙人的税负与其直接持有该不动产的税负相同。合伙人完全可以贷款来实现注册资本出资，贷款费用和利息可以在不动产收入中扣除，其条件与以公司名义借款条件相同，我们在前文已做介绍。此时的策略与赠与或家庭协议不同（请见上文）。另外一个注意事项：当不动产民事公司的股份被列入商业企业资产负债表中的资产行列时，要注意其税务后果。不动产民事公司的股份只有在属于私人财产时才属于所谓的“家庭”税务范围。

　　不动产投资
　　购置或建设用于出租的不动产，设立不动产民事公司是否有利？
　　曾经有一段时期，人们利用他们的储蓄购置或建设不动产，用以出租带来收入。不动产民事公司曾是适合这一投资行为的法律架构，但这早已成为历史了。然而储蓄户可以通过民事公司购置此类财产，以便于财产的赠与或继承转让，我们在上文已经对此作过介绍。当然，这在很大程度上是出于税务考虑。通过一家公司持有不动产，使当事人可以选择对该不动产租金收入的征税机制。采用何种选择取决于公司创立人追求的目的。若公司创立人希望将收入变为资本，可以选择企业所得税制；企业所得税按照33.33% 征收（在中小企业税制中，38,120 欧元以下应税利润按照15% 征税）。若希望将收入在创立人之间分配，可以选择个人所得税制，根据每人的个人所得份额征税。个人所得税制实行递进税率，最高税率为40%，社会保险费不计在内。另外，还有一个不便之处，不动产民事公司不得使用其成员的住房储蓄计划金。

　　财富税
　　是否可以通过设立不动产民事公司来减少应税财产值？不动产民事公司的股权自然应该添加到应税财产，但是那些财产拥有值接近征税线的人（配偶或同居者，为合计）会拆分其投资，尽量不超出“红线” （2008 年为770,000 欧元），特别是通过设立不动产民事公司（如果投资属于不动产性质的话），持有公司股份的一部分。我们认为，在这种情况下，只能与子女共同设立公司，如果子女本身经济条件不具备公司出资能力，还需要事先履行向子女赠与出资资金的登记手续。如果不动产民事公司进行贷款，需要注意，偿付借款会产生往来账户，而往来账户总额会被添加到需缴纳财富税的合伙人股权上。
　　■ 用益权。我们注意到，财富税法比继承税法限制力更大。当纳税人拥有某财产的用益权，而将其虚有权作为出资投入某民事公司时，在计算纳税人总财产时，该财产以其全部所有权价值计算。
　　■ 职业财产。另外，如果不动产民事公司的房产出租给一家个人企业，公司股权持有人拥有该企业，且在该企业内经营其主要业务，则该不动产民事公司的股权可以免税。如果该企业以公司形式设立，则不动产民事公司的股权免税“限额为股权持有人在经营企业中的股份比例与出租或提供给该公司使用的不动产的价值的乘积”（1989 年4 月28 日通报）。因此，如果纳税人持有不动产民事公司35% 股份，不动产民事公司房产价值700,000 €，同时该纳税人持有租用该不动产的有限责任公司25% 股份，那么纳税人在不动产民事公司的股权免税额度为：700,000 € × 25% = 175,000 €。
　　作选择的依据
　　无论人们怎么想，是否创立不动产民事公司并非仅仅取决于其带来的税务好处。当然，我们能够而且应该选择税务负担最小的解决途径。但是，决定性的应该是对家庭或感情、职业、经济和未来发展前景的综合考虑。