民法典中的建筑物区分所有：守成与创新

李贝

上海交通大学凯原法学院副教授

建筑物区分所有权，是包含多个单位的高层或者多层建筑物内多个居住者的所有权。与典型的所有权共有形态相比，建筑物区分所有的特殊性体现在其中不仅有各当事人在公共区域所享有的某种形式的共有权，以及他们对于专有部分所享有的个人所有权。并且，这种共同所有权和个人所有权并非处于完全割裂的状态，而是相互依存、相互作用，因此可能会构成彼此权利的边界。这种兼具共有和个人所有的属性，也决定了建筑物区分所有权在制度上的复杂性。

尽管在中国，建筑物区分所有制度是一个舶来品，其最早可以追溯到建设部1989年的规定，但是由于高层商品房住宅已经成为当下中国城市居民最主要的居住形态，因此这一制度在中国的社会生活中所具有的适用场景和影响力，或许要远远超过欧美的大多数发达国家。也许正因为这一原因，与法国法上通过单行立法的方式规定建筑物区分所有不同，中国早在2007年《物权法》制定的过程中，就已经选择在《物权法》中专列一章内容对建筑物区分所有的主要内容进行规定。《民法典》延续了《物权法》时代的规定，建筑物区分所有制度继续在民事基本法中占据一席之地。

本次《民法典》的编纂秉承的是继承为主、创新为辅的基本原则，为了维护法律制度的延续性，法典中绝大部份的内容都延续了此前部门法或司法解释中的相关规定，只是对于一些不合时宜或者在实践中产生重大问题的内容进行修正，对于一些法律漏洞作出了填补，同时也结合时代与社会的发展作出一定的制度创新。守成与创新这两方面，在《民法典》有关建筑物区分所有的规定中同时得到体现。

一、《民法典》的守成

总体而言，《民法典》中有关建筑物区分所有的规定大致沿袭了2007年《物权法》及相关司法解释的内容。首先，《民法典》第271条完全沿袭了原《物权法》第70条有关建筑物区分所有权范围界定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这一规定明确了业主对于专有部分的专有权和对共有部分的共有和共同管理的权利。其次，《民法典》有关业主专有权和共有权的内容也延续了此前的规定。就专有权部分而言，业主对于专有部分拥有占有、使用、收益和处分的权利，但此类权利的行使一方面不得危及建筑物的安全，另一方面也不能损害其他业主的合法权益。例如，业主私自在走廊、专有部分外部安装摄像头，法院一般认定构成其他业主隐私权的侵犯。就业主的共有权而言，法律尤其规定了业主不得以放弃权利为由而不履行相关的义务。最后，对于道路、绿地、车库等归属，业主住改商的限制，业主大会或者业主委员会决定的撤销等问题，《民法典》也大致延续了此前《物权法》时代的规定。

二、《民法典》的创新

在建筑物区分所有领域，《民法典》所作出的改变主要体现在以下方面。

第一，最重要的变化在于业主大会或业主委员会表决人数的要求。在中国法上，根据业主共同决定事项的重要性不同，法律区分了所谓的一般决议事项和特别决议事项，针对不同类型的决议事项分别设置了不同的表决人数要求。在《民法典》之前的《物权法》的规定中，特别的决议事项要求双三分之二的标准，即专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上、并且总人数三分之二以上的业主同意才能通过，对于一般性的决议事项则采用双二分之一的标准。但是这一规则在实践中遇到了很大的阻力。由于业主委员会在中国属于新鲜事物，大多数业主对于一些事项的决定缺乏足够的参与热情，这就导致业委会的决议常常由于无法达到法律所规定的人数要求而无法通过。这一点尤其体现在那些重大事项的决定之中。为了应对业主投票意愿较低的现状，此次《民法典》对于业主大会决定的表决方式作出了修正。具体来说，《民法典》第278条第2款区分了表决参会人数的门槛要求和决议通过时的人数门槛要求。首先，为了使所作出的决议产生效力，法律要求必须有专有部分面积占三分之二以上的业主、并且人数占总人数比例达到三分之二以上的业主参与表决。换言之，如果参会人数没有达到法定的双三分之二标准的，则所作出的决议不生效力。其次，在满足参会人数的情况下，法律又规定了通过特别事项和一般事项所要求的人数要求，分别为前者双四分之三，后者双二分之一。但需要注意的是，与之前《物权法》的规定不同，此处是以参会的业主人数及其所占的专有部分总面积，而不是以业主的总人数以及建筑物的总面积作为计算的基准。由此产生的后果是，在理论上二分之一的业主同意即可通过特别重大事项的表决，这一新规定实际上起到了降低表决人数要求的效果。

第二个比较重要的变化体现在对于维修资金的激活上。在前《民法典》时代，维修资金存在着筹集难和动用难等问题，其在现实中所发挥的作用非常有限。为了改变这一局面，此次《民法典》作出了几方面的修正。首先，在前《民法典》时代，维修资金的筹集和使用被作为特别决议事项，遵循双三分之二的原则，这构成了维修资金利用的最大制度障碍。因此《民法典》第278条第1款对这一问题作出了回应，即区分新的维修资金的筹集和已经筹集到的维修资金的使用。前者依然被规定为是特别决议事项，而后者则被认定为一般决议事项，因此只需遵循双二分之一的多数要求。其次，增加了维修资金的使用范围。与《物权法》原先的规定相比，《民法典》第281条第1款一方面增加了“屋顶、外墙、无障碍设施”的表述，从而拓宽了维修资金可被运用的共有部分范围，另一方面也在传统的维修用途之后，又加入了对于共有部分的“更新与改造”，从而拓宽了维修资金的使用用途。最后，《民法典》第281条第2款还吸收了此前地方立法的成熟经验，规定了紧急情况下对于维修资金的使用权，使业主大会和业主委员会可以在此种情形下突破维修资金使用的一般表决程序。

第三个值得一提的变化，本次《民法典》还增加了一些强化业主权利保护的条款。例如新增加的《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主所有。”依照这一规定，如果物业服务企业将建筑物的外墙租赁第三方用于广告宣传，则租用关系产生的收入应当在扣除合理成本之后，直接归属于业主共有。这一规则显然强化了业主利益的保护，但是否会由此影响物业服务企业创收的积极性，还有待观察。此外，本条的规定较为抽象，无论在程序、主体和收入分成等方面，都有待于进一步细化。

小结

总的来说，《民法典》有关建筑物区分所有的规定大体延续了此前《物权法》的规定，在此基础上尤其针对小区业主的决议和维修资金使用等部分问题作出了创新性的规定。但是，建筑物区分所有立法是一个现实性非常强的法律领域，《民法典》的相关规定能否实践中发挥其应有的作用，还有待后续的观察。