2020年3月25日关于新冠肺炎疫情的政令

与不动产合同法：依旧存在的问题^[1]

西里尔·格里马蒂，巴黎第十三大学教授

不动产合同法是否受到2020年3月25日政令的影响？

以下是两项在该领域备受关注的政令。

其一，2020年3月25日第2020-306号关于在公共卫生紧急状态期间延长偿付期限与在上述期间内修改相关程序的政令。3月25日的政令在合同领域具有极大的适用范围。最为主要的是，上述政令创设了一项新的针对自3月12日至公共卫生紧急状态结束后的一个月内应当届满的履行某些特定行为或手续的期限的中止规则：上述期间被称为“法律保护期”（这一表达源自附随该法令于2020年3月26日发布的通告中）。事实上，该行为或手续“若在上述期间届满后的一段时间（通常是法律规定的履行期限，且不超过2个月）内完成，则被视为已按时履行”（第2条）。

其二，2020年3月25日第2020-316号关于业务活动受新冠肺炎（Covid-19）疫情影响的企业支付办公场所的租金、水费、燃气费和电费的政令。此项与商业场所与办公场所的租金相关的规则制定的较为模糊。

诚然，商业租金与办公租金指的是什么？ 承租人可以规避付款义务吗？

 首先应当区分以下两个规则体系：第2020-316号政令规定的特殊法规则和合同法规定的普通法规则，前者不能突破后者之规定。

1. 依据第2020-316号政令，“对于应当在2020年3月12日至公共卫生紧急状态结束之日后的两个月内缴纳的租金以及其他相关费用，尽管存在合同条款及《法国商业法典》L. 622-14和L. 641-12条规定”，作为该规定的适用主体——团结基金的可能受益人，以及在一定条件下，在保护、重组或清算程序框架内可以继续经营活动的主体^[2]，“不得因拖欠办公场地或商业场所的租金或相关租赁费用，而被施以经济处罚、滞纳金、损害赔偿或逾期罚款，不得执行解除条款、惩罚性条款以及其他涉及权利丧失的条款，（假设承租人提供了担保或保证）不得适用担保或保证”（政令第4条）。

在这份清单中，我们可以看到承租人将不会因延迟支付租金及相关费用而受到处罚。

 那么，延期缴纳租金的机制又是怎样的？此项机制由共和国总统在2020年3月16日的全国讲话中宣布^[3]，并在2020年3月23日的第2020-290号关于紧急应对新冠肺炎疫情的法律的授权条款（art. 11, I, 1°, g）与附随前述政令提交给共和国总统的报告中被明确提及（依据该报告内容，前述政令“允许完全延期或分期支付与办公或商业场所相关的租金、水费、燃气费和电费”）。

与政令第3条关于水费和能源费的规定不同，上述政令文本并未提及延期支付租金这一内容，（这样的规定看似）便于出租人起诉承租人要求其支付房租，甚至可以要求查封房屋。但是，有两项规定可能导致我们得出完全相反的答案。一方面，我们认为，如果承租人不支付租金，出租人不能启用保证金或任何其他形式的担保。但是，非常奇怪的是，此时承租人仍然受到约束，而担保却处于休眠状态……另一方面，依据第2020-306号政令的“一般性”规定：“逾期罚款、惩罚性条款、解除条款以及权利丧失相关条款之设立目的在于对某一确定期间内未履行义务的行为施以处罚，如果上述期限‘在法律保护期内’届满，则视为该期间未起算或未产生效力，”并且“自法律保护期结束后的一个月期限届满后，如果债务人仍未履行义务，则开始计算逾期罚款并可以适用相关条款”（第4条）。换而言之，只有在公共卫生紧急状态结束后的两个月后，延迟付款的行为才会受到处罚。如果立法者并非打算从真正意义上认可延期支付租金的行为，这项规定是否不足以保护承租人？

2. 除特别法规则外，还需要考虑合同法的普通法规则。如果陷入经济危机的承租人（无论其是否能够适用特别法规则）无法援引不可抗力来免除其支付租金的义务，当其所从事的商业活动被勒令停业时，其仍可以通过合同法的普通法机制寻求救济。事实上，在上述情况下，出租人不再能够履行其主要义务，即确保承租人安然使用该房屋（C. civ., art. 1719），即使这种履行不能显然不能归咎于他……

因此，我们怎能不考虑履行不能的例外情形（C. civ., art. 1219）？ 尽管有些人会回答说，承租人仍然拥有商店的钥匙……那么在可能的情况下，（暂时性）降低租金价格（C. civ., art. 1224）或者对不可预见事件的规定进行修改（C. civ., art. 1195），哪种方式才是更好的选择？

无论如何，当下的这些规则（我们希望能对它们做出进一步阐释）的制定者，以及未来相关的解释的制定者，请不要忽视建筑物不会消失的事实，这与某些企业可能面临破产的境遇不同...

在法律保护期内进行的买卖交易的程序是怎样的？

首先，需要指出的是，买卖行为的履行期不会仅仅因为我们正在经历的法律保护期这一事实而延长。第2020-306号政令涉及“由法律或法规规定的所有行为、救济、诉讼、程序、登记、声明、通知或公示”（第2条），强调并非通过合同约定。随附该政令发布于2020年3月26日的通知也确认了这一点，以不动产领域为例“第一段规定仅适用于‘法律或法规’规定的行为，以及‘法定期限’。因此，排除了通过协议约定的意定期限的适用。例如，对于，如果收回单方买卖承诺的定金以行使承诺撤回权的期限在第一条规定的法律保护期内届满，依据该条文规定则不会被延长。”

话虽如此，毋庸置疑的是，在买卖不动产时必须履行许多行为与手续：在法律规定的，经优先权利登记的，登记手续等要求的期限内完成买卖并行使优先购买权。

当前仍然存在着很多困难，这些困难并非涉及严格意义上的债务，而源于因权利的丧失而被施加的义务（即“incombances”）。我们将提到以下两个方面：

 首先：如果《法国建设与住房法》（CCH）第L. 271-1条规定的撤回期和反悔期在法律保护期内届满（对于个人享有的优先购买权，可以进行类似的推定；对于公共法人享有的优先购买权，第2020-306号政令第7条规定了“中止”机制）。在“撤回行为”中，有可能“法律规定”的“行为”在被认定为“几乎”“失效”的期限内作出，或者更确切地说是在承诺撤回权行使期限“届满”时作出（Ord. n° 2020-306, art. 2）。但是，是否有理由认为买受人仍可以适用法律保护期届满后的10天之期限？甚至，隔离措施可能并不会对其充分思考形成障碍！但是，可以肯定的是，对于一部分人来说，在隔离期间由于通讯受限可能无法以法律规定的形式行使其撤回权。但这实际上涉及期间之外的其他问题，即无法行使权利或承担义务。难道不能通过援引“contra non valentem” ^[4]或不可抗力规则，将制度“拉回一点”，允许买受人在超过10天期限后行使撤回权？也许可以，但我们须承认，在法庭上援引上述法律规则要比作出撤回通知要复杂得多……无论如何，我们应当允许公证人在看到买卖文书中提及买受人在经过10天期限后不打算作出撤回行为时制作文书。因为，事实上，即使买受人可以从第2020-326号政令的机制中受益，也没有什么能够成为阻止其放弃行使撤回权的缘由。反之，当公证人打算落实交易而买受人反对时，考虑到由于隔离政策买受人在10天的期限内无法行使撤回权，预计会存在不少困难……据此可见关于（无论是由法律规定或合同约定的）通知方式的弹性化立法规定也会大受欢迎：甚至是必不可少的。但这仅适用于发出撤回权通知或行使优先购买权的情形！最后，补充一点作为总结，如果在此不能适用第2条规定，则不应考虑撤回权可能属于适用第2020-306号政令第5条规定的情形（“当某一协议只能在某一特定期间内撤销或在某一特定期间内未做出解除通知的情形下续签，此期间或期限若在‘法律保护期’内届满，应当在法律保护期结束后延长2个月”）：2个月期限的延长机制也不构成证明在反悔期内不能适用相关规定的法定理由！

 其次：法律保护期间内失效的贷款中止条件。我们首先需要认识到，此类条款的实现取决于买受人（贷款申请人）的注意义务与第三人（银行）的决定。此外，我们注意到，此类条款有时是法定的（《消费法典》L.313-41条），有时是约定的（在规定适用范围之外）。在这种情况下，是否应考虑此类贷款中止条件的实现期限符合政令第2条规定的适用条件，并可以适用相关的具体机制？在此，我们是否在“由法律或法规规定的行为、救济、诉讼、程序、登记、声明、通知或公示”存在的情况下，受到了处罚（第2020-306号政令第2条）？原则上来说，考虑到银行方的决定，答案是否定的。必要时，依据《民法典》第1304-3条第1款规定（“如果某一利益相关方对某一中止条件的实现实施了阻碍，则该中止条件被视为已经达成”），我们可以认为当涉及买受人被期待的注意义务时，由于假定中止条件已实现，相关行为将会受到处罚。因此，第2020-326号政令第2条的作用旨在延长提供给买受人的贷款申请期限，并因此延长中止条件实现的期限，且无须区分法定条件和约定条件（二者之间区别甚微，因为对于《消费法典》L. 313-41条规定的法律条件而言，法律规定的仅为最短期限，该期限通常会通过协议约定延长……）。这种需要依据条件的达成是否能够适用上述政令第2条规定来区分买受人的处理方式，将面临错综复杂的困难。请想象某一贷款条件的期限为30天，并允许买受人适用政令第2条规定在更迟的时候申请贷款，假设买受人在第40天时提出申请：银行在该延期行为有利于自身的情况下会拒绝吗？此外，归根结底，除非立法者作出明确规定，否则延长买受人获取贷款的期限（促成更多的交易）乃权宜之计。

简而言之，很难就这些问题作出确切的回答，然而这些问题又是如此根本。这就是为何在此困难时期，首先应当考虑当事人各方之间达成的合意，至少应当考虑他们的善意。当前关于公共卫生紧急状态的规定尚不明确，可能会使出卖人、买受人、出租人、承租人、企业、银行利益受损！

非常感谢！