在法国法律上，一项财产的所有权人对该财产可以行使一个人对一物的所有权力。这些权力包括一方面财产的使用权，即使用该财产；另一方面财产的处置权，即将其转让甚至毁灭。故此，法国法律承认单一的财产权。这一概念适用于任何形式的财产：动产或不动产。
如果所有权人对其不动产行使的权力与其对其它财产所能行使的权力原则上并无差别，那又为什么单独研究所有权人对其不动产所能行使的权力呢？
这样做，是因为不动产有其特性。我们起码可以列举三点：
第一点，尽管领土是国家主权的重要组成，又是行使自由的必需条件（如交通自由……），但不动产在领土中总占专有的份额。
拿破仑曾说，与国土相关的法律是“道德之法”。
第二点，不动产在法国是有组织的财产。它实际上受制于两个组织。一个是不动产辨别制度，即地籍；根据地籍，可以在图上看出每块土地的位置和地形。另外一个是不动产公告制度；根据不动产公告，可以随时了解一项不动产的法律状态：所有人的名称，该不动产上承受的各种担保和义务，如役权。要再往下介绍这一不动产的组织制度，就会太长；但它被认为是最准确、最完整和最有效的组织之一。
最后，不动产是一项受保护的产权。所以受保护，是因为不动产经常是财产体的最重要组成部分。故此，有一系列的后果：不动产的扣押程序不同于动产的扣押程序；不动产的卖价若低于其价值（的7/12），则买卖无效；等等。
这些就是为什么有必要特别研究与不动产相关的各种特权的原因。准确地说，不应该讲与“不动产”相关的特权，而应该说与“各种不同不动财产”相关的特权。
实际上，法国法将不动财产分成两大类，各有特定的机制：一是私有财产（也就是说所有权人为自然人或私有企业的财产），一是公有财产（即所有权人为国家、集体或公有组织的财产）。不能忽视公有财产，因为它们是私有经营的场所，比方港口和机场。
因此，有必要对两大机制的不动产都进行研究，当然我对公有财产的介绍会简单一些。
第一部分
私有不动产的经营与转让
投资人要想经营某一不动产，必须先获得该不动产。因此，我先谈私人投资者取得不动产的途径，然后再谈几种最常见的经营方式。
1/ 取得不动产：
我国法律承认的不动产取得方式有几种。对投资者来说，基本上是通过契约行为。但是，在该领域，并非所有的合同都可以由当事人自由订立。一些合同受法律的调整，并且有时很严格。
在展开之前，我想先介绍一下土地在不动产构成中的角色；中国法学家可能对这一点感兴趣。
- 引言：不动产与土地产权：
在法国，我们把土地，没有建筑的土地或“空地”看作是不动产的最好代表。无疑，历史学家或社会学家可以就此看出法国的农业传统。
土地是权利最具体的、最直观的载体；根据土地可以确定对空间的占有，尽管占有的性质多样：栽植、耕种、森林、建筑、道路，等等。另外地籍图给每一地块一个号码，以区分土地所有权人。土地的重要性还在于：根据民法典第552条，刚才培黑内－马赫坷教授先生已经提到，土地所有权人也是地上和地下的所有权人；也就是说其所有权包含土地垂直上下范围。土地的所有权人也是该土地上庄稼或建筑的所有权人；他不需为此提供任何证据，因为法律规定就是如此。
当然，这一规则并非是绝对的。土地所有权人可以将土地垂直方向的部分全部或部分处置给第三人。也就是说，法国法律承认无地产之不动产，如建筑物的所有权人可以不是土地所有权人。但，此时，土地所有权人肯定是将占有权赋予了建筑物所有权人。如果不是这样，土地所有权人可以请求拆除建筑物。
由此，可以设想两类合同：一类是为了控制土地和建筑物，另一类则是将土地和建筑物的产权分离。
A) 土地产权与建筑物产权的合并：
对投资者来说，最安全的做法是，同时取得土地和建筑物的控制。原因有几点：土地所有权会自然赋予其建造的建筑物的所有权。如果这些建筑物被拆毁（比如因为火灾），他可以重建。最后，有了土地的所有权，他可以扩建，拆除一部分，重新利用他的兴建权，等等。
这里的问题在于，投资者怎样才能取得房产。有两种途径：
Ø 要么购买土地，然后兴建房产，
Ø 要么一起购买土地和房产。
a – 投资者是土地所有权人：
在此种情形下，欲取得建筑物的投资者，因为购买了土地，已经是土地的所有权人。他有三种解决办法。
1°) 第一种办法是，与一家企业订立一个工程承包合同，其中企业按一确定的价格完成施工。价格包括原材料、人工和利润。这种办法看起来简单，但今天需要专业人员的介入：建筑的设计师，施工的一家或几家企业，技术或检测研究所……
这些合同要求有特定的技术能力，而土地的所有权人不一定具备。还必须监督工程，给施工企业提供付款担保，检查施工企业的责任保险和工程损失保险……如果投资者在建筑施工方面没什么经验，肯定会选择其它的方法。
2°) 第二种办法是，土地所有权人请一位专业人员，让他负责工程的全部或部分事项。这就是所谓的房地产开发合同。根据该合同，土地所有权人给建筑商以“共同利益”授权，按确定的价格完成建筑，同时还包括所有的法律手续（与企业签订工程施工合同）、行政手续（取得建筑许可）、金融手续（贷款到位），等等……所有这一切都包括在价格里面。
这个合同有别于工程承包合同，差别是，土地所有权人享有的保护和买待建房屋是一样的。我后面会谈期房合同。
如果建造的是住房，土地所有权人可以选择两种规范合同：
Ø 要么采用房地产开发特殊合同。该合同对土地所有权人给予更高的保护，因为它要求开发商为其履约提供资金担保。.
Ø 要么采用私人住宅建筑合同。由土地所有权人与建筑商签订。后者得根据法律规定的施工项目，预备分期付款，提供建筑瑕疵担保、保险，等等。
3°) 最后，还存在第三种办法，可以让土地所有权人取得建筑。技术上稍微复杂一些：土地所有权人出让土地的某些权利，以换取该土地上的已有建筑。可以是出让土地上的一部分权利；如果本地块的权利已经全部出让，可以是出让另一地块的权利。实际上，有几种做法，虽然解释起来比较复杂，但用得很多，也非常有效。
在上面谈到的情形中，投资者已经是土地的所有权人。他通过增益途径，也就是说，通过在他的土地上兴建，而成为建筑物的所有权人。
也存在投资者不拥有土地产权，故而寻求同时取得土地和建筑物的情形。
b – 投资者不是土地所有人：
他可以通过购买取得不动产（即土地和建筑物）：
Ø 如果已经有了建筑物，他可以根据现房买卖的普通法来操作。
Ø 如果还没有建筑物，他可以根据1967年1月3日之法律规定的两种方式来取得待建房屋：一种为根据建设进度逐步取得产权的期房模式（后译作“逐进产权期房”），一种为一次性取得产权的期房模式。逐进产权期房模式在40年来取得了极大的成功；这也是今天新建房产的最根本的商业生产模式。
逐进产权期房模式转让给买方的是土地上的权利，已有建筑物的所有权和将来逐步建造的建筑物所有权。
卖方必须完全按照合同的约定来完成施工（合同后附图纸，注明房间的形状与面积，注明材料品质的技术数据）。如果最终建筑与合同有实质性差异，买方可以拒绝支付最后一期付款，要求按合同履行，或解除合同并要求赔偿。
卖方必须在约定的时间内完成施工；完工后，必须对建筑的主体结构（即保持房屋的平衡与稳固的承重结构，和屋顶与防水结构）提供10年质量保证，对其它结构（如管道）提供2年的质量保证。
在买方，他必须根据施工进度逐期付款。
如果逐进产权期房的标的是住宅，则合同受法律的严格调节。卖方必须提供竣工资金担保，即得由一家银行保证，如果卖方违约，其将负责建筑竣工。
这一合同技巧在法国经历了考验。公证人们天天应用，他们是这类业务的最好保证。经验证明，自从公证人认真落实1967年的法律后，购买期房再也碰不到以前那些麻烦。
B – 土地产权与建筑产权的分割
以上谈到的所有情况中，合同技巧的目标都是将土地所有权和建筑物所有权集中到同一个所有人手中。
也存在土地所有权和建筑物所有权分属不同所有人的情形。培黑内－马赫坷教授先生谈到了空间的分割，即产权在空间上的重叠；我就不重复。但我想谈一下地表租赁。它有几种形式：一是由1902年的一条法律确立，由乡村法典之L451-1及随后条文规范的不动产长期租赁；一是由1964年的一条法律（16/12，编为建筑法典之L251-1及随后条文）确立的建筑租赁，和由1990年5月31日的法律（编为建筑法典之L251-1及随后条文）确立的住宅及其翻新租赁。
这些合同的目的都在于协调土地所有权人和建筑物所有权人之间的不同利益。由此，达到“让与而不出售”和“建造而不购买”的境地。
这些合同在原则上有相近之处，即土地所有权人将土地的一项物权给予承租人，承租人可以将因租赁而取得的权利出让、租赁或抵押。
这一物权有别于“传统”的产权；它一方面是“表面”的，另一方面是“暂时”的。
Ø 表面性：意味着，土地所有权人在租赁的整个期间内不会是建筑物的所有权人，不过有一点例外，即增益权一般属土地所有权人。
Ø 暂时性：意味着，与“传统”的永久性产权相反，地表租赁是有期限的；当然这一期限很长：最低18年，最高99年（翻新租赁的最低期限为12年）。
不动产长期租赁到期后，出租人不用支付任何补偿即成为建筑物的所有权人（乡村法典L451-7条）。
翻新租赁到期后，所有的修缮增值将变成出租人的财产，而他不需支付任何补偿。
建筑租赁到期后，出租人也可以不支付任何补偿而成为所有人，除非另有约定。约定可以如下：
- 出租人支付一定补偿，
- 承租人收取一部分建造费用，
- 或者，承租人在支付租金的同时再支付一定的价格，取得土地的所有权。
这些合同也各有差异：
Ø 标的：
l 长期租赁的目的是，改善不动产；
l 翻新租赁的目的是，翻新住房，以便低收入家庭入住；
l 建筑租赁的主要目的是，建造新的房屋。
Ø 租金：有的是象征性的，有的可以自由约定的金钱或实物……
Ø 还有担保机制。
但所有这些模式都是基于金融测算之上，即考虑承租人的资金负担，预期收入和租赁期限。
建筑租赁模式经常用于兴建旅馆或某些商业设施，很少用于住宅建筑。
2/ 经营中的常见合同：租赁
不动产租赁合同中，不动产所有权人，通过收取一定价格，即租金，让承租人在一定期限内使用该不动产。民法典对租赁合同有原则规定。但今天大部分的租赁都有专门法调整；这些是住房租赁、商业租赁和农业租赁。所有这些合同都有特殊规范。这些调整对不动产投资者的行为肯定有影响。无疑，租赁物业的质量和租金的水平是不动产价值的决定因素；比如巴黎的办公楼最近几年来都是外国投资的对象。
在此，探讨各种不动产租赁的体制是不可能的。不过，我想简单介绍一下住房租赁和商业租赁。
a) 住居租赁：
住房租赁分为两类：一类由1948年9月1日之法律调整，一类由1989年7月6日之法律调整。
1948年的法律是特殊情况的产物，准确地说是针对二战之后的贫困的。它涉及特定区域内、在一定时间之前兴建的建筑；它正在消失之中。
1989年法律下的租赁体制，是寻求所有权人与承租人之间利益平衡的诸多妥协的结果。它的主要特点有：
该租赁最短期限为三年（如果所有权人是公司，则为六年）。起始租金自由约定。租金每年可以按照统计局（官方组织）公布的建筑成本指数调整。租约续签时，不得调整租金，除非所有权人能够证明租金明显过低。承租人除了租金之外，还需付清由所有权人支付、但由租赁人受益的费用（水费、电费，等等）。
最后，租赁到期，所有权人不得拒绝在住承租人续签合同，除非他想自己入住或是将该房产出卖。此时，承租人享有优先权，即同等条件、同等价格前提下的优先购买权。
b) 商业租赁：
法国法律下的不动产商业租赁体制，既是强制性的，又独树一帜。之所以是强制性的，是因为只要满足一定的条件，当事人除了1953年规定的强制规则外，并无其它选择。这些条件的核心是，租赁人作商业性经营。
其最大的独特性是，租赁到期后，也就是九年期满，承租人一般有权自动展期。这种续租权被称作“商业资产”。在法律上，所有权人总是可以拒绝续租的；但如果他没有充分的理由（比如，承租人不营其业），他得向承租人支付撤租赔偿金，赔偿金按承租人的营业额计算。
有时，我们担心，法国这一特别的制度会遏制商用不动产方面的投资。实际上完全没有如此。巴黎的办公楼就是按这种体制销售。
按司法部长的要求，最近成立了一个委员会。其提出的建议并无什么大的变革。
第二部分
公有不动产
国家和集体（乡、区、省，公有组织）的财产，直到不久之前还是没有进入经济流通。这些财产得以保留，却没被利用。二十年来，国家，特别是地方政府发现可以充分利用它们的巨大不动产财富。当初适用的法律机制限制性大，对私有投资者没有多少吸引力。国家为此进行了大幅度的改革，特别是对公有产权法典的改革，希望这一改革不久即能问世。
实际上，有两种公有产权：
Ø 公权法人的私产，
Ø 公权法人的公产。
A –公产：
传统上，一项不动产如果满足以下两个条件，就构成公产：
Ø 必须是公权法人的财产，
Ø 必须规定为公众使用（如道路）或是公共服务（如机场，铁路设施，等等）。
规定用途有重要的关系：
属于公产范围的不动产不得处分（也就是，不能出售，也不能充当物权的载体），不受时效约束（意思是，无人可以通过时效，即时间的效力，在公产上取得任何权利）。
看得出来，这一法律机制对私人投资者不利。比如：一家私有企业，营业范围是航空货运，它需要在机场或港口兴建仓库。管理港口的公权法人可以给予它公产占用权，但是这一权利是不确定的，是可以被撤销的；如果该企业需要贷款，它就不能以这上面的建筑物作抵押物。
为了减轻这些不便，出台了许多法律：1988年1月5日有关地方集体地产的法律，1994年7月25日有关国家地产的法律，以便在地产上设置物权。私人投资者可以因此享有更高的安全，因为他是建筑物的所有权人，可以用建筑物作抵押以便融资。
此后，又有其它法律出台，以促进公权法人与私人直接合作兴建不动产设施；还有其它法律正在酝酿之中。
B – 私产：
集体的私产受私法调整。所以，可以按照私法的条件，以合同形式来租赁、出卖，等等。
但需要说明的是，公权法人的不动产（无论属于私产还是公产），不得为强制执行之标的（即不得扣押）。
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以上对法国不动产制度的简短介绍，表明该制度建立在三个思想之上。
第一点是，不动产的客体概念注重实际。它包括土地和建筑，或是有土地无建筑，或是有建筑无土地……如此所有的实际可能都可以考虑进去。
第二点是，丰富的合同技巧。实际上，很多合同源于实践。很少有投资者在这一仓库里找不着武器的情况。
第三点是：法律安全。这一保障的第一来源在于不动产法是有序的。安全的第二来源是合同给当事人提供的保护，另外法律对某些合同也有特别规定。
法制对我国不动产投资的发展作出了贡献。
