Face à l’absence en Chine d’une législation unifiée,de bureaux d’enregistrement, de procédures d’enregistrement et de titres de propriété unifiés sur l’enregistrement des biens immobiliers, le Conseil　des Affaires d’État a mis en place un agenda pour l’instauration d’un régime unifié sur l’enregistrement　immobilier, et, en même temps, le gouvernement　a mis au point des services utiles à la société,donnant au notariat la possibilité d’intervention dans l’enregistrement immobilier.

I. Des conflits croisés et superposés : un défaut évident du régime d’enregistrement immobilier

Depuis longtemps, le système d’enregistrement immobilier de Chine comporte des défauts évidents d’absence d’unité dans le système de gestion de l’ enregistrement immobilier, manque de légalisation unifiée, de bureaux d’enregistrement, de procédures et de titres de propriété unifiés sur l’enregistrement.

Or, la majorité des pays et des régions développés ont établi un système de gestion d’enregistrement immobilier complet. Par exemple en Allemagne, tous les enregistrements immobiliers se soumettent à la Règlementation sur l’enregistrement des terres, l’organisme d’enregistrement est le bureau d’ enregistrement des terres de la juridiction ordinaire locale. À Taiwan, l’enregistrement se soumet aux Principes sur l’enregistrement du terrain qui dispose
que l’enregistrement est pris en charge par l’ organisme de l’administration des terres au niveau de la municipalité ou du district.

Avant la promulgation de la Loi sur les droits réels,il n’existait pas en Chine de système de gestion de l’enregistrement unifié. Nous pouvons remarquer que : premièrement, il n’y pas de disposition légale unifiée sur l’enregistrement des biens immobiliers.Les règlements concernant la modification de l’enregistrement immobilier sont dispersés dans
différents lois et règlements, à quoi s’ajoutent les décisions prises par l’Assemblée nationale populaire,et les règlements administratifs élaborés par le Conseil des Affaires d’État, ainsi que les décisions prises par le Ministère de la Construction et le Ministère des Ressources territoriales. Faute d’un droit unifié et formelle, chaque règlements établis par les ministères mettent toujours plus d’accent sur leur service d’administration et leurs intérêts ; les droits et les règlements sur l’enregistrement immobilier se superposent et même s’opposent. Par conséquent, l’autorité et la rigueur de la loi sont affaiblies, nuisant à la formation et au développement d’un ordre normal sur les droits réels immobiliers.

Deuxièmement, les bureaux d’enregistrement ne sont pas unifiés. Depuis longtemps, la Chine a fait de l’enregistrement une compétence des services administratifs, ce qui entraine une situation de coexistence d’une pluralité de bureaux d’enregistrement. Par exemple, l’enregistrement du terrain est à la charge des bureaux de l’administration des terrains, l’enregistrement des immeubles relève des organismes de l’administration de l’immobilier, l’enregistrement des droits d’exploitation des forêts appartient aux bureaux de l’administration de la Forêt, etc. Cette situation est défavorable pour la consultation des registres par les parties afin d’obtenir des informations complètes sur une transaction, et cette situation complique les enregistrements. En plus, elle diminue l’utilité du système d’enregistrement pour la publicité foncière, et nuit à la protection de la sécurité des transactions.

Troisièmement, la procédure d’enregistrement n’est pas unifiée. Parce que les enregistrements sont effectués par différents organismes, ils procèdent selon différents principes d’enregistrement. Par exemple, l’enregistrement du terrain se base principalement sur le Règlementation sur l’enregistrement du terrain, tandis que l’enregistrement des immeubles s’appuie essentiellement sur les Solutions de l’administration sur l’enregistrement de la propriété des immeubles urbains. Le désaccord parmi les différents principes sur la procédure de l’enregistrement entraine que chaque administration d’enregistrement agisse individuellement, plongeant les parties dans la confusion.

Quatrièmement, les titres de propriété ne sont pas unifiés. Actuellement, parmi les titres de droit émis par les administrations chinoises sur les terrains, il y a les « Certificats d’usage des terrains d’État »,les « Certificats de propriété des terrains collectifs »et les « Certificats d’autres droits sur les terrains » ;ceux que l’autorité des immeubles publient, sont les « Certificats de propriété immobilière », « Certificat de copropriété immobilière » et « Certificats d’autres droits immobiliers ». Il y a aussi le « Certificat de droits sur la forêt » émis par les départements de la Forêt. Le manque d’unification des titres de propriété immobilière augmente la charge financière des propriétaires, aggrave les contradictions entre les différentes lois du marché, et enfin nuit à la précision des droits de propriété et l’apaisement des conflits.

II. Une législation remise en ordre : la mise en place d’un système unifié sur l’enregistrement immobilier en perspective

Afin de corriger les défauts décrits ci-dessus, la Loi chinoise sur les droits réels pour l’enregistrement des biens immobiliers a mis en place une réglementation spécialisée1, totalisant plus de 14 articles. La Loi sur les droits réels souligne particulièrement que : « L’État applique un système d’enregistrement unifié sur les biens immobiliers. L’étendue de l’ enregistrement unifié, l’organe d’enregistrement et les méthodes d’enregistrement seront déterminés par les lois et règlements administratifs2». Afin de matérialiser cette réglementation sur l’unification des organismes d’enregistrement immobilier, et pour le transfert de compétence des services gouvernementaux, le Conseil des Affaires d’État a précisé dans les plans relatifs qu’il fallait : « Diminuer la superposition et la dispersion de la responsabilité des administrations. Combiner autant que possible les responsabilités identiques ou similaires des différents départements du Conseil des Affaires d’ État, mettre en ordre leurs relations de responsabilité. L’enregistrement des immeubles, l’enregistrement des terrains forestiers, l’enregistrement des prairies et l’enregistrement des terrains seront de la responsabilité d’un seul bureau. 3»

Le 20 novembre 2013, Monsieur LI Keqiang, Premier Ministre du Conseil des Affaires d’État, a présidé une réunion exécutive du Conseil des Affaires d’ État. Au cours de cette réunion, il a été décidé de mettre en ordre les responsabilités relatives à l’ enregistrement des biens immobiliers en confiant au Ministère du Territoire et des Ressources la direction et la surveillance de la responsabilité de l’ enregistrement unifié des biens immobiliers, de telle sorte qu’on aura pour l’essentiel une situation de « quatre en un » : l’organisme d’enregistrement, le registre d’enregistrement, les pièces exigées pour l’ enregistrement et la plate-forme d’enregistrement. Les responsabilités telles que la gestion de la profession et le contrôle des transferts des immeubles sont encore à la charge des bureaux concernés. Sous la direction unifiée du gouvernement central et compte tenu des situations réelles, les provinces ont fusionné les responsabilités de l’enregistrement immobilier dans un bureau unique. Auparavant, le Conseil des Affaires d’État a précisé que « Un système unifié de l’ enregistrement des biens immobiliers sera promulgué par le Ministère du Territoire et des Ressources et le Ministère de la construction des logements urbains et ruraux, en collaboration avec le Bureau des Affaires légales et l’Administration centrale des taxes et d’ autres départements ; ces principes seront fixés avant fin juin 2014. 4 » Cependant, l’essentiel sur la manière de procéder à l’enregistrement immobilier prévu par la future réglementation n’est pas clair. Il reste à savoir si la direction, la surveillance et l’exécution de l’enregistrement seront exécutées par une institution relevant des organismes du territoire et des ressources, ou bien si la direction et la surveillance seront exécutées par ladite institution et l’exécution est réalisée par des établissements publics attachés. Compte tenu de la tendance à réduire le personnel et des organismes administratifs à tous les niveaux, la deuxième méthode senble la plus probable.

Cependant, dans le système des Ressources territoriales, les effectifs des établissements publics qui peuvent se charger de l’enregistrement immobilier sont limités en nombre et en possibilité d’augmentation. De ce fait, leurs activités d’ enregistrement peuvent être confiées à des organismes de services juridiques tels que les études notariales. Les règlements sur l’enregistrement immobilier prescrivent une vérification au fond sur l’affaire qui fait l’objet de la demande d’enregistrement de sorte que cette affaire satisfasse les conditions disposées par la loi. C’est-à-dire qu’au cours de l’enregistrement, l’organisme doit vérifier non seulement les documents mais aussi les faits juridiques reflétés dans ces documents. Il faut porter son attention sur la légalité, la véracité et les effets du contenu des documents et particulièrement la vérification de la légalité et de la véracité des faits et des relations juridiques qui résultent d’une transaction de droit sur l’immobilier. La limitation des capacités des organismes offrent une possibilité à l’introduction de l’enregistrement immobilier dans le domaine du notariat. Il faut d’abord une vérification au fond exécutée par les organismes notariaux, puis une vérification de la forme des actes notariés exercée par les organismes d’enregistrement, et parvenir enfin à la réalisation avec succès de l’enregistrement des biens immobiliers. Les affaires d’enregistrement immobilier que le notariat peut effectuer consistent en : l’enregistrement de droits futurs, d’une correction, d’une opposition et des modifications de l’enregistrement, et le mandat qu’une personne physique confie à une autre aliénant ses droits ; l’ attestation relative à la succession ou à la donation de droits sur un immeuble ; l’attestation de tutelle sur des personnes hors parenté, personnes sans capacité d’exercice ou avec une capacité d’exercice limitée ; rédaction d’une lettre de consentement par écrit demandée par la loi dans la situation où une personne physique ne peut se présenter à l’organisme d’ enregistrement.

III. Marché public de service : l’enregistrement immobilier comme voie d’accès pour le notariat

Le 18ème Congrès du PPC veut renforcer et innover en matière de gestion sociale, ainsi qu’améliorer l’ offre de service public par le gouvernement. Sur le problème de la transformation de la fonction du gouvernement et l’amélioration de son service public, la nouvelle équipe du Conseil des Affaires d’ État a lancé d’importantes dispositions, demandant clairement d’utiliser davantage les forces sociales dans le secteur des services publics et d’intensifier les nombre de marchés publics en matière de services.Le 26 septembre 2013, le Bureau du Conseil des Affaires d’État a publié les avis directifs sur les marchés publics en matière de services5. Bien sûr,les Règlementations sur l’enregistrement des biens immobiliers sorties avant le 30 juin 2014 doivent davantage éclaircir dans ces articles les aspects concrets suivants :

1. L’acquéreur du service notarial

Les donneurs d’ordre de marché public de services auprès des organismes notariaux6 sont les autorités administratives à tous les échelons de la gestion des ressources territoriales (par exemple les directions,les sous-directions et les bureaux de la gestion des ressources territoriales), ou les établissements publics avec une fonction d’administration sur l’enregistrement immobilier d’après la loi de la fonction publique (par exemple les centres d’enregistrement immobilier à tous les échelons). Lesdits établissements peuvent offrir à la société des services publics par le biais des marchés publics en fonction des besoins réels de l’administration de l’enregistrement immobilier.

2. La fourniture de service notarial

Les fournisseurs des marchés publ ics sont principalement les établissements notariaux ayant obtenu en vertu de la loi le titre professionnel ou une licence administrative accordée par les autorités de l’ administration de la justice. En général, la plupart des établissements notariaux possèdent la responsabilité civile indépendante, des installations, du personnel et la capacité professionnelle nécessaires pour le service. Ils ont aussi une structure de gestion interne, un système de comptabilité et la gestion des finances complets. Ils bénéficient de plus d’une bonne réputation sociale, un bon bilan pour leurs contributions fiscales et leurs assurances sociales,et, enfin, toutes les autres conditions disposées légalement par l’administration de la justice.

3. Le contenu de la fourniture de services notariaux

Le gouvernement peut acquérir des services auprès des institutions notariales afin que leur contenu satisfasse à la prestation de services juridiques publics dont l’offre est contrôlée par le marché et qui peuvent être fournis par les établissements notariaux, c’est-à-dire des services de l’enregistrement immobilier, mettant en relief leur aspect public. D’ ailleurs, ceux-ci peuvent être considérés comme des services publics fondamentaux dont l’acquisition par le gouvernement doit donc être renforcée. Les départements gouvernementaux concernés par l’enregistrement immobilier doivent suivre les principes favorables à la transformation des fonctions du gouvernement, pour réduire les coûts du service, pour améliorer le niveau du service et l’efficacité des finances et ils doivent se baser sur les opinions des directions (les autorités juridiques et administratives),des associations du notariat et des autres secteurs sociaux, ayant été fixé que la rédaction d’un catalogue dirigeant les services notariaux de marchés publics,préciserait les catégories, la nature et le contenu des services des marchés publics.

4. Les principes sur les services notariaux acquis par les marchés publics

Selon les principes de publicité, d’égalité et d’ impartialité, il nous faut construire un mécanisme complet de fourniture de services notariaux par les établissements notariaux pour le gouvernement, en publiant à temps et complètement le programme et le contenu des services fournis, la demande des fournisseurs et les critères d’évaluation, nous pouvons établir ainsi un processus standardisé sur la déclaration du programme, l’estimation du budget, l’organisation de l’acquisition, le contrôle du programme et l’évaluation du résultat. D’après la Loi sur les marchés publics, le fournisseur doit être choisi par adjudication publique ou par invitation,par négociation en concurrence, comme fournisseur unique et par prix renseigné - le transfert du marché étant strictement interdit. Conformément à la gestion du contrat, l’acquéreur doit signer un contrat avec les établissements notariaux en précisant l’étendue, l’objet, la quantité, la qualité, la durée du service, les conditions de paiement, les droits et les obligations,ainsi que les responsabilités en cas d’infraction au contrat, etc. Il doit aussi payer la somme stipulée par le contrat, renforcer le contrôle tout au long du service et évaluer son résultat. Les établissements notariaux doivent remplir rigoureusement leurs obligations du contrat, accomplir à temps leurs devoirs de service et assurer aussi la quantité, la qualité et les effets du service.