La France a adopté, cet été, de nouvelles mesures pour la protection de l’environnement. Ces mesures nouvelles sont réunies dans une loi (Loi n°2010-788 du 12 juillet 2010) intitulée « engagement national pour l’environnement ». ce titre témoigne de l’ambition des auteurs de cette loi qui veulent parvenir à une diminution importante de la consommation énergétique en France. A la vérité, cette loi regroupe des mesures à la fois nombreuses et hétérogènes. Elles sont nombreuses puisque le texte totalise 257 articles dont beaucoup d’entre eux contiennent plusieurs prescriptions. Elles sont aussi très diverses puisqu’elles concernent des domaines aussi différents que le droit de l’urbanisme, le droit de la construction, la qualité de l’eau et de l’air, l’organisation des transports, la réglementation acoustique, les compétences des collectivités locales… et cette énumération n’est pas exhaustive.

D’un point de vue technique, on observe, d’abord, que cette loi nouvelle s’inscrit dans un contexte international contrasté qui a débuté avec les engagements modulés du protocole de KYOTO et a abouti malgré les résultats décevants de la Conférence de COPENHAGUE à la fixation d’un objectif commun de limitation à 2 degrés centigrades, de la hausse des températures.

On observe, ensuite, qu’en droit interne français, cette loi nouvelle constitue le prolongement de la loi du 3 août 2009 (Loi n°2009-967) marquée, elle-même par les négociations qui se sont déroulées à la fin de l’année 2008 dans le cadre européen, alors sous présidence française, et qui ont abouti à l’adoption de la règle dite des « trois fois vingt pour cent » à l’horizon 2020. a cette date, les pays devront avoir atteint les résultats suivants :

-          réduction de 20% des émissions des gaz à effet de serre,

-          amélioration de 20% de l’efficacité énergétique,

-          et intégration à la consommation énergétique de 20% d’énergie de sources renouvelables (cet objectif étant porté à 23% en France).

Dans ce contexte, la loi nouvelle exprime, essentiellement, une volonté de mobilisation générale de la société pour répondre au défi climatique. Les nouvelles mesures adoptées par la France que le présent exposé a pour objet de relater, apparaissent dès lors, comme la stratégie ou la « boîte à outils » destinée à permettre, d’atteindre des objectifs de réduction de consommation d’énergie et plus largement de protection de l’environnement. Ces mesures nouvelles ont donc un caractère « transversal ». Elles concernent moins un domaine particulier du droit que les différents aspects de nos habitudes et de nos comportements. Cela explique que contrairement à la tradition législative française, ces mesures constituent moins un ensemble ordonné de textes relatifs à une même branche du droit qu’un catalogue de moyens ou de « recettes » sans autre lien entre elles que le résultat auquel elles sont censées concourir. C’est la raison pour laquelle on exposera certaines dispositions de ce texte regroupées autour de quatre thèmes principaux qui intéressent l’activités notariale :

-          l’amélioration énergétique des bâtiments (I).

-          l’amélioration de l’information des usagers (II).

-          L’eau et l’assainissement (III).

-          L’urbanisme(IV).

I- L’amélioration de la performance énergétique des bâtiments

La performance énergétique des bâtiments est considérée comme un enjeu majeur pour l’environnement. En effet, on estime que la consommation énergétique des bâtiments représente, en France, 42% de la consommation globale d’énergie. Aussi, avant même la promulgation de la loi du 12 juillet 2010 une mission placée sous l’autorité du Ministre du Développement durable a entrepris d’élaborer un plan d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments appelée « Plan Bâtiment ». Cette mission concerne l’ensemble du patrimoine bâti : c’est-à-dire aussi bien les bâtiments à construire que les bâtiments existants à rénover.

La loi nouvelle entend parvenir à ces résultats en utilisant des moyens différents pour les bâtiments à construire (A) et pour les bâtiments existants (B).

A- Les bâtiments neufs

S’agissant des « bâtiments neufs », c’est-à-dire à construire, la loi du 3 août 2009 avait déjà fixé comme objectif la construction de bâtiments à basse consommation (dits BBC) d’ici 2012 et des bâtiments dits « à énergie positive » d’ici 2020. Toutes les constructions neuves devront, en vertu de cette loi, représenter une consommation d’énergie primaire inférieure à 50 kilowatts heure par mètre carré et par an dès 2011 pour les bâtiments publics et les bâtiments de bureaux et dès le 1^er janvier 2013 pour les logements.

La loi nouvelle accentue l’exigence environnementale (1), d’une part, et responsabilise les maîtres d’ouvrage (2), d’autre part, dans le but d’assurer le respect des objectifs.

1- L’extension de l’exigence environnementale

La loi du 12 juillet 2010 a étendu cette exigence puisqu’elle impose non seulement le respect de la performance énergétique des bâtiments mais encore le respect de leurs performances « environnementales, notamment au regard de l’émission de gaz à effet de serre, de la consommation d’eau, ainsi que de la production de déchets liés à leur édification, leur entretien, leur réhabilitation et leur démolition » (nouvel article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation).

Cela signifie que la performance énergétique des bâtiments ne doit pas seulement tenir compte de la consommation d’énergie nécessaire à l’utilisation du bâtiment une fois construit. La performance énergétique doit désormais appréhender le cycle complet de vie des constructions depuis leur édification jusques et y compris leur démolition.

2- La responsabilité de maîtres d’ouvrage

a- La loi nouvelle impose au maître d’ouvrage de prouver, à chaque étape de la construction d’un bâtiment le respect de la réglementation thermique. Il doit ainsi fournir une attestation établie par une personne habilitée par la loi :

- lors du dépôt de la demande de permis de construire,

- lors de l’achèvement des travaux pour les bâtiments neufs et les parties nouvelles de bâtiments existants soumis à permis de construire,

- lors de l’achèvement des travaux de réhabilitation thermique des bâtiments existants.

b- Ces attestations sont délivrées par une personne habilitée par la loi : contrôleur technique, diagnostiqueur certifié ou architecte qui doivent être des professionnels dont la compétence est reconnue et qui doivent être indépendants des intervenants à la constructions.

Le législateur espère que, de cette manière, le respect de la réglementation thermique et environnementale applicable aux constructions neuves, sera mieux assuré.

B- Les travaux d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants

L’amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants ne pouvait pas se traduire, comme pour les bâtiments à construire, par des mesures de contrainte générale et immédiate. Le risque que de telles mesures ne soient pas suivies d’effet était trop important. C’est pourquoi, le gouvernement a préféré, d’une part, mettre en place une mission de coordination appelée « Plan bâtiment » destinée à mobiliser les acteurs et à proposer les solutions (1) et, d’autre part, prendre dans le secteur ou cela paraissait possible des mesures immédiates mais limitées à certains bâtiments en sachant que ces mesures pourraient être respectées (2).

1- Le « Plan bâtiment »

La mission « Plan Bâtiment » placée sous l’autorité du ministre du Développement durable se préoccupe de la rénovation des bâtiments existants. C’est ainsi qu’un programme est en cours d’élaboration, secteur par secteur pour tenir compte des spécificités de chaque par immobilier. Il existe un plan particulier pour les bâtiments de l’Etat, un autre plan pour les bâtiments des collectivités locales, un plan pour les bureaux privés, un plan pour les logements sociaux et…

- Le plan « Bâtiments de l’Etat » est particulièrement ambitieux puisqu’il prévoit une réduction d’au moins 40% de la consommation d’énergie et d’au moins 50% des émissions de gaz à effet de serre dans un délais de huit années. Sont concernés par ce plan 50.000.000 (cinquante millions) de mètres carrés de bâtiments de l’Etat et 70.000.000 (soixante dix millions) de mètres carrés de bâtiments des établissements publics.

- Le logement social fait aussi l’objet d’un effort particulier. La réhabilitation doit commencer par les logements les plus consommateurs d’énergie soit 800.000 logements dont la consommation devra être ramenée à 150 kilowatts heure par mètre carré et par an avant 2020.

- Dans le secteur tertiaire (c’est-à-dire les bureaux), il est imposé une obligation de travaux dans le délai de huit années à compter du 1^er janvier 2012. dans ce secteur, doit encore être définie la nature des travaux obligatoires, selon la catégorie des bâtiments.

- Dans le secteur des logements privés l’objectif est de réduire de 38% les consommations d’énergie à l’horizon 2020. dans ce secteur des moyens particuliers sont utilisés pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux d’économie d’énergie pour parvenir à ce résultat. Il s’agit du prêt à taux zéro, c’est-à-dire d’un prêt sans intérêt destiné à financer des travaux importants de rénovation thermique de la résidence principale, en évitant aux propriétaires l’effort de trésorerie correspondant. Il s’agit encore d’un crédit d’impôt destiné à financer une partie des dépenses d’acquisition des matériaux utilisés pour la réduction des consommation énergétiques des logements.

2- Les mesures de rénovation de certains bâtiments

La loi nouvelle n’impose pas, d’une manière générale, aux propriétaires, la réalisation de travaux destinés à améliorer la performance énergétique des bâtiments existants. Elle impose néanmoins, cette obligation aux propriétaires de bâtiments à usage de bureaux ou destinés au service public, c’est-à-dire à l’Etat, aux collectivités territoriales et aux personnes de droit public. Pour ces bâtiments, les travaux doivent être réalisés dans le délai de huit ans à compter du 1^er janvier 2012 soit avant le 1^er janvier 2020. Un décret doit préciser la nature et les modalités de cette obligation de travaux et, notamment, «les caractéristiques thermiques ou de performance énergétique à respecter en tenant compte de l’état initial et de la destination du bâtiment des contraintes exceptionnelles, de l’accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite, et des nécessités liées à la conservation du patrimoine historique» (article L.111-10-3 du code de la construction et de l’habitation).

Pour atteindre les objectifs que l’Etat s’est fixé, le législateur compte aussi sur une meilleure information des citoyens.

II- L’AMÉLIORATION DE L’INFORMATION

Afin de sensibiliser les différents acteurs à la nécessité d’améliorer la performance énergétique des bâtiments, la loi multiplie les mesures d’information. La performance énergétique des bâtiments doit, ainsi, apparaître comme un élément essentiel de leur valeur économique qui doit être prise en considération lors de la conclusion des contrats de vente et location, notamment. Le législateur compte ainsi sur le marché pour parvenir à motiver les différents acteurs, acquéreurs, locataires qui donneront logiquement la préférence aux bâtiments dont les performances seront les meilleures.

On peut citer cinq mesures :

1-         La loi étend l’obligation d’établir un diagnostic de performance énergétique qui est déjà exigé à l’occasion des ventes ou locations d’immeubles à usage d’habitation, aux bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Toutefois, les bâtiments collectifs d’habitation de 50 lots ou plus dont la construction a été autorisée avant le 1èr juin 2001 doivent réaliser un véritable audit énergétique. La loi sur la copropriété a été modifiée pour enjoindre au syndic (c’est-à-dire à la personne qui représente l’ensemble des propriétaires de l’immeuble) de présenter à l’assemblée des propriétaires un plan de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de performance énergétique (article L 134-4-1 du code de la construction et de l’habitation).

2-        La loi étend à tous les contrats de location (à l’exception des locations de terres agricoles et des locations de vacances) l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique jusqu’ici exigé pour les seuls baux à usage d’habitation.

Ce diagnostic n’a qu’une valeur informative et ne peut entraîner la responsabilité de la personne qui donne en location, au sujet des informations qu’il contient (article L 134-3-1 du code de ma construction et de l’habitation).

3-        A partir du 1 er janvier 2011, la performance énergétique du bien immobilier devra figurer dans les annonces de vente et de location d’immeuble.

4-        La loi impose que les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2.000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerce comportent une annexe environnementale. Cette annexe peut prévoir les obligations qui s’imposent au locataire pour limiter la consommation d’énergie. Le propriétaire et le locataire doivent de communiquer mutuellement toutes les informations utiles pour limiter la consommation d’énergie des locaux loués. Le locataire doit permettre au propriétaire d’accéder aux locaux pour réalisation de travaux d’amélioration de ma performance énergétique du bâtiment. (article L 134-3-1 du code de la construction de l’environnement).

5-        Enfin, l’Etat détient des informations sur les sites et les sols pollués notamment par suite des déclarations qui lui sont faites à l’occasion de l’exploitation classées c’est-à-dire présentant un danger pour l’environnement. Désormais l’administration est tenue de mettre ces informations à la disposition du public. Une disposition nouvelle impose au propriétaire à l’occasion d’un contrat de vente ou de location, d’informer son contractant sur les risques de pollution des sols affectant son terrain. Ainsi, à l’occasion de ma vente ou de la location d’un terrain bâti ou non bâti, le propriétaire devra requérir auprès de l’administration l’information qu’elle détient sur la pollution du sol c’est-à-dire l’existence, dans le passé d’une installation ayant présenté un danger pour l’environnement ou d’une installation potentiellement polluante, notamment agricole.

Or, le défaut d’accomplissement de cette obligation est sévèrement sanctionné : le contrat peut être résolu, c’est-à-dire anéanti, le prix ou le loyer peuvent être diminué, ou il peut être ordonné la remise en état de lieux si le coût n’en est pas disproportionné par rapport au prix.

En pratique, la jurisprudence a déjà mis une obligation a la charge du vendeur

III- L’EAU ET L’ASSAINISSEMENT

1-       La loi sur l’eau (Loi N 2006-1772 du 30 décembre 2006) a imposé aux commues de contrôler les installations d’assainissement non collectif. La loi nouvelle modifie et précise cette mission de contrôle. Le contrôle diffère selon qu’il s’agit d’une installation neuve ou ancienne :

Lorsque l’installation d’assainissement est neuve, le contrôle donne lieu à l’établissement d’un document qui évalue la conformité de l’installation au regard des prescriptions réglementaires.

Lorsque l’installation n’est pas neuve, le contrôle donne lieu à un document qui préciser les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé et les risques de pollution de l’environnement. En cas de non-conformité de l’installation, l’acquéreur doit procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an suivant la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Les communes doivent effectuer le contrôle de ces installations tous les huit ans.

Elles doivent établir un plan d’assainissement collectif avec descriptif des ouvrages de collecte et de transport des eaux usées.

Le propriétaire de l’installation a de don côté l’obligation d’entretenir régulièrement cette installation.

2-      La loi confère compétence aux communes en matière de distribution d’eau potable. Chaque commune doit élaborer un programme pluriannuel de travaux d’amélioration du réseau d’eau potable en cas de taux de perte en eau supérieur à un seuil fixé par décret.

Le défaut d’établissement du plan d’action est sanctionné par le doublement de la redevance pour l’usage «alimentation en eau potable » (article L213-10-9 du code de l’environnement).

3-      la récupération des eaux de pluie pour un usage domestique nécessite une déclaration en mairie de ces installations. Il s’agit de récupérer les eaux pluviales pour les besoins du lavage des sols ou du linge, par exemple.

IV- L’URBANISME

Les dispositions nouvelles adaptent le droit afférent à l’occupation des sols aux règles environnementales. Afin d’éviter que les règles d’urbanisme ne constituent un obstacle à l’objectif global poursuivi dans le domaine environnemental, trois sortes de changements sont réalisés en matière d’urbanisme : la neutralisation des règles d’urbanisme susceptibles de s’opposer à la réalisation de construction écologiques (1), les mesures de faveur accordées aux constructions écologique (2) et l’aménagement des plans d’urbanisme (3).

1-Les autorisations d’urbanisme (principalement le permis de construire et le permis d’aménager)

ne pourront plus à l’avenir, « s’opposer à l’utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre, à l’installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d’énergies renouvelables part le d’immeuble concernée »(article L111-6 du code de l’urbanisme).  Autrement dit, aux termes de cette mesure, l’administration ne pourra plus invoquer une règle d’urbanisme pour s’opposer à la réalisation de constructions à raison de l’utilisation de matériaux écologiques ou des procédés écologiques de construction, ou à raison de l’utilisation de capitation de retenue de l’eau de pluie ou de l’installation de procédés d’économie d’énergie tels que les installations photovoltaïques.

Cette règle est tout de même assortie d’exceptions pour la protection de périmètres particuliers comme par exemple les périmètres de protection des monuments historiques ou encore les périmètres de sauvegarde des paysages.  Dans ces périmètres l’intérêt écologique cède devant un intérêt jugé supérieur.

2-Le code de l’urbanisme est encore modifié pour favoriser le développement des constructions écologiques. C’est ainsi que les constructions satisfaisants à des critères de performance énergétiques élevés ou alimentes à partir d’éléments d’équipements performants de production d’énergie renouvelable peuvent bénéficier, sur décision de la commune d’une augmentation de la surface constructible normalement autorisée

3-Un nouveau document d’urbanisme a fait son apparition en droit français « la directive territoriale d’aménagement et de développement durable ». Ce document élabore par l’Etat en association avec les représentants des collectivités territoriales (régions, départements, communes déterminera par zone les objectifs de l’Etat en matière d’urbanisme, d’urbanisme, d’espaces naturels, de paysage, de continuité écologique, d’amélioration des performances énergétiques, de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ce nouveau document s’imposera aux autres normes d’urbanisme de rang inférieur : et notamment aux plans locaux d’urbanisme sur la base desquels sont délivrés les permis de construire. Il s’agit d’une manière pour l’Etat de pourvoir imposer ses objectifs.

Conclusion

Les mesures de protection de l’environnement qui viennent d’être rappelées sont celles qui intéressent le plus la pratique notariale.  Elles ne constituent qu’une partie de l’ensemble des mesures dont la France vient de se doter. Il en existe, en effet, beaucoup d’autres : celles qui intéressent le s transports, par exemple ou encore celles qui intéressent la biodiversité, la qualité de l’air, la gestion des déchets ou les risques d’inondation.

En matière de transports, l’Etat veut favoriser les transports publics et, à ce titre, la loi permet de redéfinir les conditions de la circulation urbaine en interdisant le stationnement des véhicules à moteur, en limitant le temps de stationnement, en favorisant les véhicule électriques, en instituant le péage urbain, c’est-à-dire en soumettant la circulation urbaine au paiement d’un titre de circulation….

Dans le domaine de la préservation de la diversité biologique, la loi prévoit la mise en place de « schémas régionaux de cohérence écologique » destinés notamment à assurer la continuité écologique entre les espaces naturels par des corridors destines à permettre la circulation des espèces. Il faut éviter qu’une autoroute sort un obstacle à la circulation des espèces animales par exemple…  C’est ce que l’on appelle les « trames verte et bleue », verte pour les espaces terrestres et bleue pour les espaces aquatiques.

Dans le domine des risques d’inondation, la loi transpose une directive européenne(la directive 2007/60 CE du 23 octobre 2007) qui impose à l’administration d’identifier les territoires dans lesquels il existe un risque d’inondation et l’élaboration d’un plan de gestion de ces risques avant le 22 décembre 2015.

Les mesures nouvelle adoptées par la France en matière d’environnement comportent encore bien d’autres dispositions.  Leur mise en œuvre me fait que commencer. Elle prendra beaucoup de temps malgré la volonté proclamée par les pouvoirs publics d’agir avec rapidité. On peut s’en convaincre aisément lorsqu’on observe que la seule application de la loi du 12 juillet 2010 nécessitera la publication d’au moins une centaine de décrets.

Indépendamment de l’ampleur de cette loi, on retiendra aussi sa technique inhabituelle en droit français, en dehors des matières fiscales. Il est peu habituel, en effet, qu’un texte législatif comporte autant de mesures différentes sans véritable relation entre elles. Cela en rend leur lecture difficile. Mais il y a bien longtemps déjà un célèbre poète chinois du nom de SU SHI connu aussi sous le nom de SU DONGPO, avait observe cette difficulté et en avait déduit qu’ « on ne lit pas les codes ». Cette loi française nouvelle illustre bien le jugement de cet ancien auteur chinois : la loi est faite pour que l’on se reporte à ses dispositions, elle n’est pas fait pour satisfaire un désir de lecture.