Explorations sur l’authentification des contrats de disposition de biens sous réserve de la constitution d’un droit d’habitation

YUAN Dijia

 Notaire à l’Étude notariale Xuhui à Shanghai

Selon les données du Bureau national des statistiques, la structure de la population chinoise vieillit progressivement et le taux de dépendance des personnes âgées augmente d’année en année. En tant qu’établissements juridiques professionnels chargés de prévenir les litiges et de maintenir la stabilité sociale, les études notariales se doivent de prêter attention à cette tendance du développement démographique et de fournir un soutien juridique à la demande de transmission du patrimoine engendrée par ce changement social.

Dans le cadre de la transmission du patrimoine familial, la valeur des biens immobiliers est généralement plus élevée. De plus, le transfert des droits de propriété immobilière qui s’effectue par enregistrement et nécessite des procédures formelles, est plus complexe que la transmission d’autres types de patrimoine, ce qui le rend également plus préoccupant pour le public. C’est pourquoi, en prenant l’exemple de la transmission de biens immobiliers familiaux, j’essaierai ici de partager certaines de mes compréhensions personnelles sur un nouveau type de contrat qui est apparu après l’entrée en vigueur du Code civil chinois, à savoir, le contrat de disposition de biens sous réserve de la constitution d’un droit d’habitation.

Il convient tout d’abord d’expliquer la raison d’être de ce type de contrat. La transmission du patrimoine familial peut généralement être divisée en deux aspects : le transfert de biens pendant la vie et la transmission de biens après le décès. Au cours du processus de transmission du patrimoine, les différences d’impôts, les préoccupations liées à la complexité des procédures de succession et le risque de mauvaises relations entre les membres de la famille sont autant de facteurs qui incitent les personnes âgées à distribuer les biens de leur vivant. Le plus immédiat de ces facteurs est la charge fiscale associée au transfert de propriété.

L’Avis de l’Administration fiscale de l'État sur les questions relatives au renforcement de la gestion fiscale sur les donations gratuites de biens immobiliers à des particuliers dans le cadre de transactions immobilières et l’Avis de l’Administration fiscale de l'État sur les questions relatives à l’imposition et à la gestion fiscale des particuliers qui transfèrent des immobiliers prévoient respectivement les taux d’imposition et les exonérations fiscales sur la vente de biens immobiliers provenant d’une succession. Ils sont résumés comme suit : le revenu dérivé de la vente de biens hérités est soumis à l’impôt sur le revenu personnel au taux applicable de 20 % ; les personnes physiques sont exemptées de l’impôt sur le revenu personnel pour les revenus provenant de la cession d’une maison qu’elles possèdent depuis plus de cinq ans et qui constitue l’unique logement de la famille.

Par conséquent, lorsqu’un jeune membre de la famille ou un membre qui est responsable de l’entretien de personnes âgées acquiert un bien immobilier par héritage ou legs et le vend ensuite, il peut être redevable d’un impôt sur le revenu personnel de 20 % sur le prix de vente de la maison en raison des autres biens immobiliers qu’il détient. La charge fiscale élevée peut inciter les deux parties à la transmission à renoncer à l’option du transfert du patrimoine après le décès et à envisager plutôt d’acheter et de vendre le bien immobilier pour le transférer du vivant du propriétaire. Le 19 novembre 2024, la Commission de la gestion du logement et du développement urbain et rural de la municipalité de Shanghai et quatre départements relatifs ont publié conjointement l’Avis relatif à l’abolition de la norme pour le logement ordinaire. Celui-ci a aboli la norme pour le logement ordinaire et le logement non ordinaire et a clarifié les questions relatives à l’imposition des transactions de logements individuels après la suppression de la norme, réduisant ainsi davantage le coût fiscal des transactions de logements individuels. Cela renforcera également la volonté des propriétaires de logement de transférer la propriété immobilière de leur vivant.

En outre, la transmission du patrimoine familial entre vifs n’implique généralement pas un échange de valeur égale et ce que les personnes âgées échangent, en tant que propriétaires de la maison, c’est généralement un droit clair de vivre dans cette maison, dans le langage simple des personnes âgées, jusqu’à ce qu’elles meurent. La question de l’habitation est la principale préoccupation des personnes âgées. Le législateur en a pris note et a codifié le système du droit d’habitation dans le Code civil chinois. Le droit d’habitation, qui a la nature d’un droit réel, permet aux personnes âgées de jouir du droit exclusif d’occuper et d’utiliser tout ou partie du logement et ses installations annexes, même après le transfert de la propriété immobilière.

La combinaison des deux volontés susmentionnées a donné naissance à un contrat émergent à l’époque du Code civil : le contrat de disposition de biens sous réserve de la constitution d’un droit d’habitation.

En règle générale, ce type de contrat prévoit qu’une personne âgée titulaire de la propriété sur un bien immobilier résidentiel verra son bien immobilier transféré, au nom de sa progéniture ou de son débiteur de pension alimentaire, par le biais d’une vente et que le cessionnaire du bien immobilier établira le droit d’habitation pour le propriétaire initial après le transfert du bien immobilier. Ce type d’échange répond non seulement aux besoins de transmission du patrimoine entre les membres de la famille tout en prévenant les conflits de succession, mais il permet également de répondre aux besoins résidentiels réels des personnes âgées après la cession de leurs biens immobiliers de leur vivant. Il incarne pleinement l’autonomie de la volonté du propriétaire du bien immobilier et est également conforme aux exigences du rapport du 19^e Congrès national, à savoir « accélérer la mise en place d’un système de logement avec une offre multi-principale et une garantie multi-canal pour la location et l’achat, afin d’offrir à tous un meilleur lieu de vie ».

Pour qu’un établissement notarial soit impliqué dans l’authentification de ce type de contrat, il doit non seulement examiner si le contrat est conforme aux éléments de base d’un contrat de vente et déterminer si les parties au contrat ont la capacité civile, mais aussi se concentrer davantage sur la protection des droits et des intérêts des personnes âgées, autrement dit, il s’agit d’examiner si le contrat est réellement favorable aux personnes âgées en évaluant son équité. Cette équité n’est pas jugée par le notaire à la place des seniors mais consiste à ce que le notaire révèle les risques potentiels des termes du contrat, afin de combler le déficit d’information des personnes âgées et d’aider les deux parties à exprimer véritablement leurs volontés. Les termes du contrat confirmés par les deux parties, après que le notaire a rempli le devoir d’informer, peuvent être considérés comme équitables.

En ce qui concerne l’examen des termes du contrat, il se fonde principalement sur les dispositions institutionnelles relatives au droit d’habitation figurant au Chapitre XIV du Code civil de la République populaire de Chine.

L’article 367 du Code civil de la République populaire de Chine dispose que pour constituer le droit d’habitation, les parties doivent conclure un contrat de droit d’habitation par écrit. Le contrat de droit d’habitation comprend généralement les clauses suivantes : (a) le nom ou l’appellation, et le domicile des parties ; (b) la localisation du logement ; (c) les conditions et les exigences de l’habitation ; (d) la durée du droit d’habitation ; (e) le mode de résolution des litiges.

    Il est à noter que tous ces éléments énoncés ne sont pas nécessaires à l’établissement du droit d’habitation. Seuls les premier et deuxième alinéas sont obligatoires pour la constitution du droit d’habitation. Toutefois, afin d’assurer la mise en œuvre effective du contrat et de clarifier les droits et obligations des deux parties, le notaire doit recommander et encourager les parties à conclure un contrat plus explicite sur le droit d’habitation afin de protéger les droits des personnes âgées d’une manière plus complète.

Par exemple, les termes du contrat doivent préciser la zone dans laquelle le droit d’habitation sera établi ; habituellement, le droit d’habitation doit être établi sous la forme d’une résidence entière, mais il n’est pas exclu que, dans certains cas, la personne âgée et le cessionnaire du bien immobilier vivent ensemble, et dans ce cas, il convient de préciser si le droit d’habitation sera établi dans une partie du logement ou non. Dans ce cas, le notaire doit rappeler aux parties au contrat que, pour assurer les besoins normaux de la personne âgée, la zone à utiliser devra comprendre également la cuisine, la salle de bain, le couloir et d’autres parties communes et habitables.

En outre, bien que le droit d’habitation soit un droit d’usufruit créé pour une personne physique spécifique, le notaire doit inviter les parties au contrat à déterminer l’étendue des cohabitants, en tenant compte des besoins en soins de la personne âgée et des besoins de cohabitation de son compagnon, et à clarifier si le titulaire du droit d’habitation peut cohabiter avec des membres de sa famille ou avec ses aidants naturels. Le notaire doit informer également les parties que le droit de cohabitation avec le titulaire du droit d’habitation, qui est fondé sur l’autorité parentale ou le droit de créancier du titulaire, n’est pas le même que le droit d’habitation du titulaire et que ce droit de cohabitation sera perdu avec l’extinction du droit d’habitation du titulaire du droit d’habitation. En même temps, le notaire doit rappeler aux parties au contrat que l’étendue des cohabitants doit être conforme aux principes de l’ordre public et des bonnes mœurs.

D’ailleurs, compte tenu de la nature à long terme du droit d’habitation et de l’exclusivité de l’habitation, le notaire doit conseiller aux parties de préciser la répartition de la responsabilité des réparations du logement, lorsqu’il est utilisé par le titulaire du droit d’habitation, ainsi que la prise en charge des coûts des réparations du logement et les taxes et redevances liées à l’utilisation du logement. Le notaire doit également conseiller aux parties au contrat d’établir le droit d’habitation en même temps ou le plus tôt possible après le transfert de propriété du logement afin d’éviter la création d’une hypothèque sur le bien immobilier par un tiers à l’avance, ce qui déclasserait le droit d’habitation et affecterait potentiellement l’exercice du droit d’habitation par son titulaire. C’est la raison pour laquelle, lors de l’élaboration des dispositions relatives au règlement des litiges concernant le droit d’habitation, les termes du contrat devraient également inclure des recours dans le cas où le droit d’habitation n’a pas été établi, ou n’a pas été établi en priorité, afin de garantir que les personnes âgées ne soient pas placées dans une position défavorable lors de l’exécution du contrat.

Ici, il convient également de noter que l’article 369 du Code civil de la République populaire de Chine prévoit que le droit d’habitation ne peut être cédé ou transmis par héritage. Le logement objet du droit d’habitation ne peut pas être loué, sauf clause contraire des parties. Contrairement au Code civil français, qui prévoit que le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué dans le Titre III « De l’usufruit, de l’usage et de l’habitation » du Livre II « Des biens et des différentes modifications de la propriété », le Code civil chinois accorde aux parties un droit d’autonomie de volonté dans la location du logement pour lequel le droit d’habitation a été établi. Le droit d’habitation est le droit d’occuper et d’utiliser le logement d’autrui et son but est de satisfaire les besoins d’une habitation quotidienne du titulaire du droit. De manière générale, le droit d’habitation est ainsi créé sans compensation et le titulaire du droit d’habitation ne dispose pas de droit de percevoir des revenus du logement. Toutefois, dans le type de contrat familial dont nous parlons, le droit d’habitation après le transfert de propriété a pour but d’assurer aux personnes âgées une résidence de qualité et continue pendant leurs vieux jours. Nous ne pouvons donc pas exclure les cas où le titulaire du droit d’habitation loue le logement, perçoit les revenus du loyer et utilise ces revenus pour satisfaire son habitation sous une forme plus favorable à la vie de la personne âgée. Par conséquent, lors du traitement du contrat, le notaire doit également conseiller les parties au contrat sur la nécessité de convenir de la location du bien immobilier par le titulaire du droit d’habitation.

L’article 366 du Code civil de la République populaire de Chine définit le droit d’habitation comme le droit d’usufruit à la possession et à l’utilisation du logement d’une autre personne,  ainsi l’obligation d’exécution préalable du contrat familial est le transfert du titre de propriété du bien immobilier. Pour autant que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions de la politique de transfert des biens immobiliers, le propriétaire initial de l’immobilier peut transférer la propriété immobilière par le biais d’une vente. À cet égard, les notaires doivent noter que, bien que ces transferts de droits de propriété entre membres de la famille utilisent généralement un prix nettement inférieur au prix du marché lors de l’établissement du contrat afin d’éviter que les deux parties au contrat ne se soustraient à l’impôt en sous-estimant malicieusement le prix, le que cette sous-estimation ne doit pas être inférieure au prix minimum du contrat tel qu’approuvé par le département du registre des biens immobiliers et le département des impôts.

Dans le cas du transfert de droits de propriété par le biais de la vente, le contrat peut également convenir de la méthode de paiement du prix. Les deux parties au contrat peuvent convenir de payer le prix par tranches au propriétaire initial du logement, sous la forme de « pensions de vieillesse » versées mensuellement ou trimestriellement aux personnes âgées, ce qui peut non seulement alléger la pression sur le paiement du bénéficiaire du transfert du logement mais peut également servir de compensation pour les frais de subsistance des personnes âgées.

Selon la Loi sur le notariat de la République populaire de Chine, les notaires peuvent fournir des conseils juridiques notariaux. Par conséquent, outre l’authentification directe de ce type de contrat, les parties, lorsqu’elles signent un tel contrat de leur propre chef, peuvent également s’adresser à un établissement notarial afin d’obtenir des services juridiques. À ce titre, un notaire peut aider à la formulation du contrat et expliquer les droits et les obligations des parties impliquées dans le contrat. La preuve du processus de l’établissement du contrat, c’est-à-dire la réunion de famille de négociations préliminaires, peut alors, si nécessaire, également être conservée à la demande de la personne qui conclut le contrat.

La participation du notaire ne signifie pas qu’il n’y aura pas de litiges ou de procès dans le cas d’un contrat de disposition de biens sous réserve de la constitution d’un droit d’habitation ; l’objectif de la participation notariale à l’établissement du contrat est de fixer la véritable volonté des parties au contrat et de fournir une explication complète des droits et des obligations afin de garantir que toutes les parties au contrat ont une compréhension complète et précise des droits conférés par le contrat familial ou des obligations assumées par les parties. Les parties au contrat sont conscientes des conséquences juridiques qui résulteront de l’expression de leurs volontés, ce qui crée une équité et une justice au sens juridique, et après la signature du contrat, si les membres de la famille sont en désaccords sur l’exécution du contrat et s’adressent au tribunal, le juge sera en mesure de statuer de manière juste et correcte sur la base du fait que le contrat familial a été authentifié ou que le processus de négociation du contrat a été conservé par voie notariale, d’où l’importance de l’intervention du notariat dans ce type d’contrat.