Quand le bâtiment va...

Olivier VIX

Délégué du Conseil Supérieur du Notariat pour la Chine, Administrateur du Centre, Notaire à Rouffach

Voilà plusieurs mois que la presse nous alerte sur l'importante crise du logement qui sévit dans toute la France. Même si l'immobilier d'exception semble un peu plus à l'abri, le constat est douloureux dans tout I'écosystème immobilier : de l'artisan au promoteur, du courtier à l'agent immobilier jusqu'au notaire, personne n'est épargné.

L’une des manifestations de cette crise inédite depuis plusieurs décennies est la chute historique du nombre de permis de construire. Entre avril 2023 et mars 2024, le nombre de logements autorisés à la construction s'établissait à 358 600, soit 19,8% de moins que sur les 12 mois précédents (Min. Transition éco., AFP,30 avr.2024). L'immobilier ancien souffre tout autant. Le nombre de transactions est tombé en un an de 1,2 million à 793 000 (Notaires de France) et déjà le cortège des faillites grossit:122 en 2023 chez les promoteurs soit plus de 73 % par rapport à 2021, 887 chez les agences immobilières soit plus de 206 % par rapport à 2021 (Altares). Moins de transactions signifie aussi moins de droits de mutation pour les collectivités territoriales. La hausse des taux d'intérêt, considérée comme la raison principale de cette situation, cache en réalité une crise aux causes multifactorielles plus profonde : augmentation du coût du foncier, des matériaux de construction, des normes; réglementation de plus en plus contraignante alourdissant les procédures; zéro artificialisation nette (ZAN) des sols à venir; moyens financiers des communes réduits limitant leurs possibilités de créer des équipements. Tous ces facteurs ont des conséquences sur le coût de la construction et sur ses délais alors que les revenus des ménages n'ont pas augmenté et que leur pouvoir d'achat a baissé. Pourtant le besoin de se loger ne s'est pas amoindri et devient de plus en plus problématique auprès des plus fragiles.

La main invisible d'Adam Smith n'a pas rééquilibré le marché. Pire elle semble l'avoir fissuré. Des solutions ont été proposées par les professionnels de l'immobilier: une TVA au taux de 5,5 % pour une première accession, faciliter la transformation des bureaux vacants en habitations, revoir la taxation fiscale et sociale des plus-values immobilières, permettre la déduction des intérêts d'emprunt des revenus et, notamment, proroger le dispositif Pinel.