I. Introduction au système chinois de la sûreté réelle
1. La formation du système chinois de la sûreté réelle
i.Le sens et les défauts du système chinois de la sûreté réelle établi par les « Principes généraux du Droit civil » ;
ii.Le sens et les défauts de la « Loi des sûretés » ;
iii.Autres textes relatifs à la sûreté réelle.
2. L’organisation et la classification du système chinois de la sûreté réelle
i.L’hypothèque, le gage, la rétention et les privilèges ;
ii.La sûreté légale et la sûreté conventionnelle ;
iii.La sûreté avec dessaisissement et la sûreté sans dessaisissement ;
iv.La sûreté typique et la sûreté atypique.
II. Le système chinois de l’hypothèque
1. La différenciation de quelques concepts essentiels ;
i.La relation entre les biens immobiliers et les immeubles ;
ii.La relation entre la propriété du terrain et la propriété du droit d’usage du terrain ;
iii.La relation entre les immeubles et les droits sur les immeubles.
2. Le domaine des immeubles susceptibles de l’hypothèque
i.Le droit d’usage cédé des terrains étatiques sans installations fixes en surface ;
ii.La propriété sur le bâtiment ensemble avec le droit d’usage du terrain ;
iii.La propriété à terme sur le bâtiment acquis légalement – bâtiment en construction ;
iv.Le droit d’usage des terres incultes telles que collines incultes, vallées incultes, marécages, reçu en concession légalement et avec l’accord du concédant pour la mise en hypothèque ;
v.Autres immeubles susceptibles d’être hypothéqué légalement.
3. Les immeubles qui ne doivent pas être mis en hypothèque
i.La propriété du terrain – la propriété du terrain étatique et la propriété du terrain collectif ;
ii.Le droit d’usage des terrains collectifs tels que terrains agricoles, terrains construits, parcelles individuelles, collines individuelles ;
iii.Les installations d’utilités publiques ;
iv.Les immeubles dont la propriété ou le droit d’usage sont non-éclaircis ou conflictuels ;
v.Les immeubles légalement mis sous scellés, saisis, ou tutelles ;
vi.L’usage des terrains administrativement alloués et sans installations fixes en surface ;
vii.Les constructions historiques d’Etat ou d’autres constructions ayant une valeur patrimoniale ;
viii.Les bâtiments publics loués ;
ix.Les bâtiments légalement visés par la démolition et l’expropriation ;
x.Les biens immobiliers mis sous la gestion d’une administration ;
xi.Autres biens immobiliers ne pouvant légalement être hypothéqués.
4. Les conditions restrictives de la mise en hypothèque d’un bien immobilier
i.Le montant de la créance garantie ne peut excéder la valeur du bien hypothéqué (article 38, Loi des sûretés) ;
ii.La mise en hypothèque ensemble de la propriété du bâtiment et du droit d’usage du terrain (article 36, Loi des sûretés) ;
iii.Les bâtiments nouvellement construits n’entrent pas dans les biens hypothéqués (article 55, Loi des sûretés) ;[1]
iv.Le transfert automatique du bien hypothéqué ne peut être stipulé par le contrat ;
v.Les restrictions sur la mise en hypothèque des bâtiments avec le de propriété limité ;
vi.Les restrictions sur la mise en hypothèque du droit à terme du bâtiment ;
vii.La durée de l’hypothèque ne peut excéder la durée d’usage du terrain.
5. La formation du contrat d’hypothèque
i.La relation avec la créance garantie est celle entre la créance principale et la créance accessoire ; le contrat d’hypothèque peut être formé séparément ou être incorporé dans le contrat de la créance principale ;
ii.La forme du contrat, il doit être écrit.
6. Le principal contenu du contrat d’hypothèque (article 39, Loi des sûretés)
i.La dénomination, le lieu, le propriétaire et l’état des droits du bien hypothéqué ;
ii.La catégorie et le montant de la créance garantie ;
iii.Le délai d’exécution accordé au débiteur ;
iv.L’étendue de la créance garantie, y compris la créance principale et les intérêts, la pénalité, l’indemnité et les frais pour réaliser l’hypothèque.
7. L’entrée en vigueur et la nullité de l’hypothèque
i.Le lien entre la notarisation et l’entrée en vigueur ;
ii.Le lien entre l’hypothèque et l’inscription ;
iii.La nullité du contrat d’hypothèque.
1) Le contrat d’hypothèque est nul de lui-même, comprenant l’objet ne remplit les conditions légales, le sujet ne remplit les conditions légales ou l’expression de la volonté n’est pas réelle, etc.
2) Le contrat principal est nul.
8. Les effets du système de l’inscription hypothécaire
i.La fonction de l’inscription hypothécaire – la publicité ;
ii.L’effet de l’inscription hypothécaire – production des effets du droit réel d’hypothèque ;
iii.L’organe d’inscription – le Bureau d’inscription immobilière de la Municipalité de Shanghai et les organes d’inscription immobilière des districts, leurs attributions et leurs relations ;
iv.La délivrance du certificat d’inscription ;
v.Les frais de l’inscription (article 43, Mesures de Shanghai) ; l’essentiel de ce problème est que les frais d’inscription hypothécaire doivent être perçues en une fois ou en plusieurs fois, que le nombre de fois est déterminé selon le contrat d’hypothèque enregistré ou selon une période fixe. Lorsque l’on considère les dépenses engendrées par la gestion de l’inscription, on ne doit absolument pas utiliser la période de 2 ans comme critère des frais.
vi.La consultation du registre ;
vii.La procédure de l’inscription ;
viii.La procédure de l’inscription pour les biens dont la propriété à terme est mise en hypothèque et dont la construction est achevée.
La réalisation de l’hypothèque et la disposition du bien hypothéqué
ix.Les conditions que le créancier doit satisfaire pour demander la réalisation de l’hypothèque ;
x.Les modalités de disposition du bien hypothéqué et les principes régissant le choix de la modalité :
1) Les modalités sont la vente négociée, la vente, la vente aux enchères ;
2) Les principes régissant le choix de la modalité de disposition : principe de l’autonomie du Droit privé et principe de protection du Droit public ;
xi.L’obligation de notification avant la disposition et le sort du droit de préemption.
9. La réalisation du droit de préférence découlant de l’hypothèque
i.La relation entre l’hypothèque et les créances chirographaires, le droit de préférence ;
ii.Les relations entre l’hypothèque et d’autres formes de garantie :
1) La relation entre l’hypothèque et la sûreté légale ;
2) La relation entre l’hypothèque et le gage ;
3) La relation entre l’hypothèque et le dian ;
4) La relation entre l’hypothèque et les garanties avec transfert des droits.
iii.Le sort du droit d’usage et des fructus du terrain étatique alloué lors de la réalisation de l’hypothèque
10. L’extinction de l’hypothèque
11. La présentation de l’hypothèque plafonné et son opération.
[1] Les « Mesures » ne sont pas dotées d’effet rétroactif. Ainsi la disposition sur la séparation du logement et du terrain n’est applicable qu’aux contrats d’hypothèques conclus après la date de son entrée en vigueur (1re janvier 1995).
Une difficulté de pratique. Par exemple, lorsque le logement et le terrain appartiennent séparément à deux prises d’hypothèque, puisqu’il n’existe pas d’ordre de paiement, lors de la réalisation des hypothèques, les valeurs de deux hypothèques doivent être séparées artificiellement.
