En vue de régler de façon plus équitable les litiges en matière matrimoniale et familiale, la Cour suprême populaire, conformément aux dispositions des Principes généraux du Code civil de la République populaire de Chine, de la Loi de la République populaire de Chine sur le mariage, de la Loi de la République populaire de Chine sur les droits réels, du Code de procédure civile de la République populaire de Chine, ainsi que dans d’autres textes juridiques concernés, en s’appuyant sur les expériences tirées de la pratique, a élaboré L’Interprétation juridique sur quelques questions dans l’application de « la Loi de la République populaire de Chine sur le mariage » (III) (désignée ci-après l’Interprétation de la Loi sur le mariage). Cette interprétation juridique a été ensuite adoptée à l’issue d’une discussion tenue lors de la 1525^e session de la Commission judiciaire de la Cour suprême populaire. A l’occasion de sa promulgation, le responsable de la Première Chambre civile de la Cour suprême populaire a répondu aux questions de notre journaliste concernant certains sujets liés à cette interprétation juridique.

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Lors du divorce, la partie propriétaire du bien immobilier acheté avec un prêt bancaire doit non seulement rendre à l’autre partie la somme du prêt que celle-ci a remboursée conjointement, mais encore lui payer une compensation équitable pour la plus-value correspondante du bien.

Question : Le prêt bancaire à échéance est aujourd’hui la principale source de financement pour l’acquisition d’un bien immobilier en Chine. Si le logement occupé par les deux époux était acquis avec un prêt bancaire, qu’est-ce que l’Interprétation de la Loi sur le mariage a prévu pour le partager lors du divorce ?

Réponse : Aujourd’hui, dans nombre de cas de divorce, le partage du bien immobilier acquis avec des prêts bancaires fait l’objet d’une grande attention du public. A notre avis, quand il s’agit d’un bien immobilier dont l’une des deux parties a conclu le contrat d’acquisition avant le mariage et payé l’acompte sur ses fonds personnels, et pour lequel elle a contracté à un prêt bancaire que les deux parties remboursent ensemble après le mariage, il n’est pas tout à fait juste de le considérer comme un bien commun appartenant aux deux parties, ni comme un bien propre dont une seule partie a la propriété. En effet, c’est un mixte de bien propre avant le mariage (le paiement de l’acompte et le remboursement du prêt bancaire par l’une des deux parties avant le mariage) et de bien commun après le mariage (le remboursement du prêt bancaire par les deux époux après le mariage). Notre principe concernant le partage des biens lors du divorce consiste non seulement à protéger les biens propres dont chacune des deux parties avait la propriété avant le mariage, mais aussi de partager de façon équitable les biens communs appartenant aux deux parties après le mariage, en plus, il faut se garder de porter atteinte aux droits et intérêts du créancier, la banque ayant accordé le prêt.

Ainsi, si nous prenions mécaniquement la date de l’obtention du titre de propriété comme repère pour décider si l’immeuble acheté avec un prêt bancaire est un bien propre avant le mariage ou un bien commun après le mariage, nous risquerions d’être inéquitable envers l’une des deux parties. Souvent, la date de l’obtention du titre de propriété et celle de la livraison du bien immobilier ne se recoupent pas, beaucoup d’acquéreurs, pour des raisons autres que les leurs, tardent à obtenir leur titre de propriété. Par ailleurs, l’objectif de l’enregistrement de la propriété immobilière est de garantir la sécurité des transactions ainsi que de protéger les droits et intérêts des tiers de bonne foi ; tandis que lors du divorce, le partage du bien immobilier acheté avec un prêt bancaire se fait seulement entre les deux conjoints, donc il n’est pas question de conflit d’intérêt avec un tiers de bonne foi. Quand l’une des deux parties a payé au promoteur la totalité du prix du bien immobilier moyennant un prêt bancaire, elle a déjà accompli son devoir prescrit dans le contrat d’acquisition, autrement dit, elle a acquis, avant le mariage, toute la créance revenant à l’acquéreur et prévue dans le contrat d’acquisition ; quant au droit de propriété immobilière acquis après le mariage, c’est seulement une transformation naturelle du droit sur le bien. Pour cette raison, lors du partage des biens pour raison de divorce, il est plus juste de considérer l’immeuble acheté avec un prêt bancaire comme bien propre de l’une des deux parties. A propos de la plus-value acquise par le bien immobilier après le mariage, il faut tenir compte de la contribution qu’a apportée la partie conjointe au remboursement du prêt bancaire, et lui payer une compensation équitable et raisonnable, au lieu de lui rendre simplement la moitié du montant du prêt que les deux parties ont remboursé ensemble durant la période du mariage. En même temps, considérer l’immeuble acheté avec un prêt bancaire comme bien propre à l’une des deux parties, cela suppose que cette dernière doit aussi prendre en charge la dette non remboursée. De telles solutions sont non seulement faciles à exécuter, mais aussi conformes au principe de la relativité du contrat stipulé par la loi. En effet, si la banque a signé le contrat de prêt hypothéqué avec la partie et consenti à lui accorder le prêt avant son mariage, c’est qu’elle avait vérifié son crédit et sa capacité de remboursement. De ce fait, au sens juridique, la partie emprunteuse est la partie contractante du contrat, à qui il incombe de continuer à rembourser le prêt bancaire après le divorce.

Quant à la partie qui a participé au remboursement du prêt bancaire après le mariage, plus le mariage a durée longtemps et plus le montant du prêt remboursé est élevé, plus la compensation pécuniaire qu’elle obtient lors du divorce est importante. Etant donné que la loi chinoise impose les régimes matrimoniaux communautaires, même si après le mariage, la partie ayant payé l’acompte utilisait son revenu personnel pour rembourser le prêt immobilier, le remboursement est toujours considéré comme ayant été assuré par les deux époux conjointement, sauf si ces derniers avaient convenu de choisir les régimes matrimoniaux séparatistes. Lors du divorce, selon le principe stipulé par le premier alinéa de l’article 39 de la Loi sur le mariage qui vise à privilégier la protection des droits et intérêts des enfants et de l’épouse, la partie sous le nom de laquelle est enregistré le droit de propriété du bien immobilier se doit de compenser l’autre partie pour la somme de prêt bancaire qu’elles ont remboursée ensemble après le mariage ainsi que la plus-value correspondante. Pour ces raisons, lors du divorce, cette disposition concernant le partage du bien immobilier acquis avant le mariage avec des prêts bancaires ne nuira pas aux droits et intérêts légitimes des femmes.

La donation du bien immobilier entre époux peut être annulée tant que les formalités du transfert immobilier ne sont pas accomplies.

Question : Est-ce qu’il faut aussi accomplir les formalités de transfert immobilier pour la donation du bien immobilier entre époux ? Est-ce que cette donation peut être annulée si les formalités dudit transfert ne sont pas accomplies ?

Réponse : si avant ou pendant la période du mariage, les deux conjoints ont convenu que l’un(e) d’entre eux ferait don d’un bien immobilier lui appartenant à l’autre, sans pourtant procéder à l’accomplissement des formalités du transfert immobilier, et plus tard, en raison de la rupture sentimentale, les deux conjoints ont eu recours à la procédure de divorce, et la partie donatrice revient sur son engagement et réclame l’annulation de la donation, tandis que la partie donataire espère exécuter le contrat de donation et demande au tribunal d’obliger, par son jugement, la partie donatrice à accomplir les formalités de transfert. Comment trancher devant ce genre de cas ?

Après maintes études et discussions, nous pensons que les trois régimes matrimoniaux prévus par la Loi chinoise sur le mariage, à savoir la séparation de biens, la communauté universelle et la communauté de biens réduite aux acquêts, n’incluent pas la situation dans laquelle une partie convient de transférer à l’autre partie son droit de propriété sur un bien lui appartenant. Bien que dans un transfert du droit de propriété par une partie à l’autre – c’est-à-dire la donation entre époux – les deux parties aient conclu un accord efficace, elles n’ont pas accompli les formalités de transfert immobilier. Dans ce cas, conformément aux dispositions stipulées par la Loi sur les droits réels, le droit de propriété sur l’immeuble n’est pas encore transféré. Ainsi, en vertu des clauses concernant la donation prévues par la Loi sur le contrat, le donateur est en droit d’annuler la donation.

Le problème de donation est traité de façon détaillée dans la Loi sur le contrat. Par exemple : « Le donateur est en droit d’annuler la donation tant que le droit sur les biens donnés n’est pas encore transféré » ; « Au cas où la loi exigerait que les biens donnés soient enregistrés, les formalités d’enregistrement doivent être accomplies » ; « S’agissant des contrats de donation à caractère d’utilité publique ou d’obligation morale, tels que secours au sinistre, éradication de la pauvreté, etc., ou des contrats de donation ayant été authentifiés, au cas où le donateur ne livrerait pas les dons, le donataire est en droit d’en réclamer la livraison ». Les accords en matière matrimoniale et familiale incluent souvent des clauses qui touchent le droit de propriété sur les biens, ainsi, l’élaboration, l’entrée en vigueur, l’annulation et la modification de ces accords sont aussi soumises à la Loi sur le contrat. Dans la vie réelle, la donation se fait souvent entre personnes ayant des relations intimes ou des liens de parenté, tandis que les dispositions stipulées par la Loi sur le contrat concernant la donation n’ont pas exclu clairement la donation entre époux. En vertu de la Loi sur le contrat, tant que les formalités du transfert du droit de propriété ne sont pas accomplies, la donation d’un bien immobilier par une partie à une autre peut très bien être annulée, ce qui n’est pas contradictoire avec la Loi sur le mariage. La Chine adopte le régime d’enregistrement obligatoire des biens immobiliers, tout transfert du droit de propriété, quelle qu’en soit la raison, n’est valable qu’après avoir été enregistré.

Faire face au prix immobilier anormalement élevé et à la croissance rapide du taux de divorce, protéger les droits et intérêts légitimes des parents qui ont financé l’acquisition de l’immeuble

Question : Aujourd’hui, beaucoup de personnes sont obsédées par le problème du prix de l’immobilier. Avec seulement leurs propres revenus, les jeunes couples n’ont normalement pas les moyens de s’acheter un logement lors du mariage, ils sont souvent obligés de recourir à leurs parents. Ces derniers, pour aider leurs enfants à acheter le logement du couple, vont peut-être dépenser toutes leurs économies, même de quoi vivre correctement leurs derniers jours de la vie. Au cas où le droit de propriété sur le bien immobilier ainsi acquis serait enregistré sous le nom de l’enfant, lors du divorce, est-ce que son conjoint/sa conjointe a le droit de demander le partage de ce bien ?

Réponse : Dans la vie réelle, les parents qui financent l’achat du logement de leurs enfants ne pensent peut-être pas à la possibilité de divorce de ces derniers. Selon la coutume des Chinois, ils ne signent pas non plus d’accord écrit avec leurs enfants. Dans ce cas, si lors du divorce, le tribunal décide sans distinction que tous les logements ainsi acquis sont les biens communs aux deux époux, il va certainement à l’encontre de la volonté initiale des parents qui ont financé l’achat du logement de leurs enfants et par conséquent, nuit à leurs intérêts. Pour cette raison, il serait plus raisonnable de considérer le bien immobilier dont le droit de propriété est enregistré sous le nom de l’enfant des parents financeurs comme don que font ces derniers à leur propre enfant. Quant au bien immobilier acheté par les parents des deux côtés et dont le droit de propriété est enregistré sous le nom de l’un(e) des deux époux, il serait plus réaliste de le prendre pour bien commun à ces deux derniers, dont chacun détient des parts proportionnelles aux apports respectifs de leurs parents.

Quand nous élaborons des interprétations juridiques, nous devons tenir compte de la réalité chinoise. Dans cette situation de prix de l’immobilier anormalement élevé se double de la croissance rapide du taux de divorce, les parents pourraient souvent dépenser toutes leurs économies pour acheter le logement du couple à leurs enfants. D’après les retours que nous avons obtenus du public à qui nous avons demandé l’avis sur l’Interprétation de la Loi sur le mariage (III), nous avons constaté que tous les parents qui financent l’achat du logement de leurs enfants, qu’ils soient du côté époux ou du côté épouse, ont manifesté l’inquiétude de devoir perdre la moitié des biens familiaux en raison du divorce de leurs enfants.

En partant de la réalité chinoise, la présente Interprétation a établi un lien direct entre « partie sous le nom de laquelle est enregistré le droit de propriété immobilière » et « don que font les parents à leur enfant », ce qui permettra au tribunal de juger plus objectivement la vraie volonté des parents qui financent l’achat du bien immobilier, facilitera la reconnaissance judiciaire et l’unicité des critères de jugement, et favorisera la protection impartiale des droits et intérêts des deux époux ainsi que de leurs parents. C’est pourquoi cette interprétation est relativement plus juste.

Le partage des biens communs aux époux pendant la période du mariage ne peut être qu’exceptionnel, et doit être justifié par des « raisons importantes ».

Question : Est-ce qu’on peut demander de partager les biens communs aux époux pour des raisons autres que le divorce ? Par exemple, au cas où l’une des deux parties monopoliserait les ressources financières de la famille et que l’autre partie aurait un besoin urgent de l’argent, est-ce que celle-ci peut recourir au tribunal pour demander de partager leurs biens communs ?

Réponse : Il existe dans la pratique du jugement des controverses sérieuses concernant cette question, - à savoir si l’une des deux parties a le droit de demander le partage des biens communs aux époux sans annuler le mariage. Une première opinion estime que les régimes matrimoniaux communautaires étant le cas le plus typique de la copropriété, les copropriétaires n’ont en général pas le droit de demander le partage de leurs biens communs durant l’existence de ce rapport. Ceci parce que tant que le rapport de copropriété existe, les copropriétaires n’arrivent pas à distinguer ni à définir les parts des biens qui reviennent à chacun. C’est seulement au terme du rapport de copropriété et après le partage des biens communs, que l’on arrive à définir les parts des biens de chaque copropriétaire. Pour cette raison, durant la période du mariage, la demande d’un des deux époux visant à partager les biens communs ne doit pas être acceptée par le tribunal populaire.

Une deuxième opinion croit que dans certains cas, la loi se doit de fournir à l’un(e) des deux époux un moyen de secours pour protéger ses propres biens durant la période du mariage. Par exemple, il se peut que la partie qui détient ou qui contrôle les biens communs détourne ou vende lesdits biens sans le consentement de l’autre, ou qu’elle dispose de son propre chef les biens communs pour le jeu ou pour se droguer, et que pour des raisons complexes, l’autre partie ne souhaite pas divorcer, ou que sa demande de divorce ait été rejetée par le tribunal. Dans ces cas, si l’on interdisait absolument le partage des biens communs aux époux durant la période du mariage, on serait obligé de regarder une partie disposer à sa guise de ces biens sans pouvoir rien faire, ce qui est évidemment à l’encontre du principe de justice et d’équité. De même, l’article 99 de la Loi sur les droits réels en vigueur a brisé les contraintes de la théorie traditionnelle de copropriété préconisée par le droit civil, en autorisant les copropriétaires à partager leurs biens communs dans des situations spéciales tout en maintenant en même temps leur rapport de copropriété. Cela dit, le partage des biens communs aux époux pendant la période du mariage ne peut être qu’exceptionnel, et doit être justifié par des « raisons importantes », sinon les effets négatifs seraient non négligeables. En plus, au cas où l’un(e) des deux époux devrait remplir son obligation légale d’entretenir une ou des personnes (par exemple payer les frais médicaux de ses parents gravement malade), tandis que l’autre refuserait d’assumer cette responsabilité, le tribunal se doit de soutenir la demande de partage des biens communs aux époux durant la période du mariage, afin d’assurer à la partie concernée la capacité financière pour remplir son obligation légale.

Après avoir mené maintes comparaisons et débats, et en nous inspirant des dispositifs concernés des lois étrangères, nous avons finalement adopté la deuxième opinion, c’est-à-dire que durant la période du mariage, la demande de l’un(e) des deux époux consistant à partager les biens communs ne sera pas soutenue par le tribunal, sauf pour les raisons importantes suivantes et à condition de ne pas nuire à l’intérêt des créanciers :

 (1) l’un(e) des deux époux a commis des actes nuisant gravement aux biens communs, comme par exemple receler, détourner, vendre, endommager, gaspiller lesdits biens, ou fabriquer de fausses dettes communes aux conjoints ;

 (2) l’un(e) des deux époux doit payer les frais médicaux d’une ou des personnes pour laquelle il/elle a l’obligation légale d’entretient, tandis que l’autre refuse d’assumer cette responsabilité.

Les produits générés après le mariage par les biens appartenant à l’un(e) des deux époux sont les biens communs à ces derniers, excepté ceux qui sont liés aux intérêts ou qui résultent de la valorisation naturelle des biens en question.

Question : Les produits générés après le mariage par les biens appartenant à l’un(e) des deux époux sont-ils des biens propres ou des biens communs ? Par exemple, l’un(e) des deux époux avait 100 000 yuans sur son compte d’épargne avant le mariage, comment disposer de l’intérêt généré par cette somme après le mariage ?

Réponse : En général, les produits générés par les biens propres de l’un(e) des deux époux après le mariage consistent en intérêts, bénéfices des investissements ou des exploitations commerciales et bénéfices du droit de propriété intellectuelle, ils constituent des biens communs aux deux époux. L’Interprétation juridique de la Loi sur le mariage (II) a déjà clairement stipulé que les bénéfices résultant de l’investissement fait avec les biens propres d’une partie appartiennent aux deux époux, mais les intérêts et la valorisation naturelle desdits biens restent encore des zones vides au niveau législatif et à celui de l’interprétation juridique. Une certaine opinion estime qu’il faut prendre comme critère de jugement la contribution apportée par la partie conjointe à la production des intérêts et à la prise de valeur des biens propres de la partie propriétaire : si la partie conjointe a dépensé son temps et son énergie pour exploiter et gérer les biens propres en question, il serait plus juste de considérer les produits qui en découlent comme biens communs aux deux époux. Cependant, après la consultation publique sur l’Interprétation de la Loi sur le mariage (III), nombreux sont ceux qui croient que le mot « contribution » dans la version pour consultation n’est pas un terme juridique, et qu’il créerait des malentendus selon différentes interprétations : est-ce qu’il faut que la contribution de la partie conjointe soit directe ou seulement indirecte ? Est-ce que cette contribution doit atteindre un certain niveau ou est-ce qu’une contribution minimale suffit déjà ? Dans la pratique, il est très difficile de juger.

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Après de nombreuses discussions et études, il est clairement stipulé dans l’Interprétation de la Loi sur le mariage (III) que les produits générés par les biens propres de l’un(e) des deux époux après le mariage sont les biens communs aux deux époux, excepté ceux qui sont liés aux intérêts ou qui résultent de la valorisation naturelle de ces biens. Tout à l’heure vous avez mentionné dans votre question le dépôt bancaire, c’est justement une forme d’intérêt légal. Lors du divorce, l’intérêt qui découle des biens propres que l’une des deux parties a déposés à la banque doit être considéré comme bien propre de cette partie. Quant à l’augmentation naturelle de la valeur du bien : supposons qu’avant le mariage, l’une des deux parties possède un appartement d’un million de yuans, le jour du divorce, le prix du marché du même appartement atteint quatre millions de yuans, cette différence de trois millions de yuans, qui constitue la plus-value naturelle du bien, appartient à la partie propriétaire de l’appartement.

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Dans le procès concernant le lien de filiation, le refus du test ADN par une partie fait présumer la demande de l’autre partie fondée.

Question : Au fur et à mesure du développement économique rapide de la Chine, les valeurs des Chinois ont aussi énormément changé. Avec la croissance continue du taux de divorce, la confiance entre les époux diminue. Ce qui est prouvé par le fait qu’aujourd’hui, le tribunal traite de plus en plus de litiges liés à la non-reconnaissance ou à la confirmation de la filiation biologique. Mais dans la pratique, certaines parties ne collaborent pas avec le tribunal et refusent de subir des tests ADN. Avez-vous des solutions à ce problème ?

Réponse : Ce problème, c’est-à-dire comment faire au cas où la partie refuserait de subir le test ADN, a été spécialement traité dans l’Interprétation de la Loi sur le mariage (III) qui vient d’être promulguée. En effet, la procédure portant sur le lien de filiation relève du domaine de l’identité personnelle, et consiste notamment en non-reconnaissance de l’enfant né du mariage et en reconnaissance de l’enfant né hors du mariage, autrement dit, elle consiste à nier la filiation juridique ou à reconnaître la filiation de fait. Dans les procès de filiation, en raison du manque de preuves directes et de critères rigoureux concernant le devoir de justification de la filiation, le test ADN est considéré comme preuve-clé de la reconnaissance ou de la non reconnaissance de la filiation biologique. Le développement de la technologie biologique et médicale moderne fait du test ADN une preuve largement utilisée pour justifier le lien de filiation entre l’enfant et les parents, notamment entre l’enfant et le père. Comme le test ADN est techniquement simple, facile à faire, et assez précis, il joue un rôle extrêmement important dans les procès. Aujourd’hui, dans le monde, plus de 120 pays et régions utilisent la technique ADN comme fondement direct du jugement. Mais si la partie refuse le test ADN, est-ce qu’on peut l’obliger à le faire ? Dans la pratique, le tribunal a souvent du mal à décider.

D’après les dispositions légales des pays étrangers sur le test ADN, il y a en général deux formes de solutions forcées. La première est le test forcé direct. Par exemple en Allemagne, la personne qui refuse de subir le test ADN doit non seulement prendre en charge les frais qui en découlent, mais encore payer une amende ; au cas où une personne visée par un test ADN refuserait à plusieurs reprises de le faire sans pouvoir présenter des justifications raisonnables, le tribunal est en droit de lui imposer le test en procédant à une prise de sang forcée. La deuxième solution est le test forcé indirect, qui est plutôt un compromis entre d’une part le dévoilement de la vérité de filiation et de l’autre la protection du droit au secret et à la dignité personnelle de la partie. Par exemple en Grande Bretagne, aux Etats-Unis et en France, la loi stipule qu’au cas où la partie refuserait de subir le test ADN demandé par le tribunal sans justification raisonnable, celui-ci est en droit d’établir des présomptions désavantageuses contre elle. En s’inspirant des pratiques de nos confrères étrangers et en partant des expériences découlant de notre pratique, la présente Interprétation juridique a pu donner des indications claires sur le problème de test ADN.

Etant donné que le test ADN engendre des conséquences très importantes et concerne les rapports personnels et ceux des biens entre les époux, les enfants et les tiers, la partie qui demande de confirmer ou de dénier la filiation biologique se doit d’assumer la charge de la preuve correspondant à sa requête. Si nous insistons trop sur la charge de la preuve de la partie demanderesse, le droit réel de celle-ci ne sera pas protégé de façon convenable ; pourtant, la négligence de cette responsabilité de la partie demanderesse pourrait conduire à l’abus du pouvoir, ce qui est défavorable à la stabilité des rapports familiaux ainsi qu’à la protection des secrets personnels de la partie.

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Pour ces raisons, dans les litiges ayant trait au lien de filiation, si l’une des deux parties arrive à fournir des preuves raisonnables qui justifient la possibilité de l’existence ou de l’inexistence du lien de filiation biologique entre les personnes concernées, et que l’autre partie n’ait pas de preuves contraires ni n’accepte de subir le test ADN, le tribunal populaire est en droit de trancher en s’appuyant sur l’article 75 de Quelques dispositions sur les preuves dans la procédure civile promulguées par la Cour suprême populaire, autrement dit, il peut présumer que la revendication de la reconnaissance ou de la non-reconnaissance de la filiation biologique avancée par l’une des deux parties soit fondée, alors que l’autre partie qui refuse de subir le test ADN exigé par le tribunal doit assumer la conséquence juridique du perdant.

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Lorsque l’un(e) des deux époux a vendu, sans le consentement préalable de l’autre, le bien immobilier qui leur est commun à un tiers, et que celle-ci, de bonne volonté, a déjà acquis ce bien, la demande de l’autre époux visant à recouvrer son droit de propriété sur le bien vendu ne sera pas soutenue par le tribunal populaire. Au cas où l’un(e) des deux époux aurait causé des dommages à l’autre en disposant sans son consentement préalable de leur bien immobilier commun, l’autre époux est en droit de demander l’indemnisation lors du divorce.

Question : Nous voyons souvent ce genre de litige dans les médias : le mari vend le bien immobilier commun aux deux époux à un tiers à l’insu de l’épouse. Si ce tiers a déjà accompli toutes les formalités de transfert immobilier, le tribunal protégera l’intérêt de l’épouse ou celui du tiers ?

Réponse : Il est vrai que c’est une question délicate, parce qu’elle concerne à la fois l’application des régimes matrimoniaux, la protection des intérêts des deux époux par la Loi sur le mariage, ainsi que la stabilité et la sécurité de l’ordre des transactions. La clé de cette question, c’est comment équilibrer les intérêts de la partie conjointe et ceux du tiers. Depuis ces dernières années, avec l’augmentation du nombre des transactions immobilières, les litiges ont aussi tendance à se multiplier. Dans une transaction immobilière entre l’époux ou l’épouse d’une part et un tiers d’autre part, même si le droit de propriété sur l’immeuble concerné était enregistré sous le nom de l’un(e) des deux époux, l’immeuble lui-même est le bien commun à ces deux derniers. Au cas où le tiers aurait rempli son devoir nécessaire de vérification et d’attention, payé le prix raisonnable de l’immeuble et accompli les formalités d’enregistrement du transfert du droit de propriété, elle est en droit d’acquérir le droit de propriété sur le bien immobilier. Cette disposition vise à protéger la sécurité de la transaction immobilière et s’appuie sur le régime d’acquisition de bonne foi. Selon l’article 106 de la Loi sur les droit réels : « Au cas où la personne dépourvue de droit de disposition transférerait un bien immobilier ou mobilier à un cessionnaire, le propriétaire de ce bien est en droit de le récupérer. Sauf autres dispositions prescrites par la loi, dans les cas suivants, le cessionnaire a le droit de propriété sur le bien immobilier ou mobilier : (1) le cessionnaire était de bonne foi lors de l’acquisition du bien immobilier ou mobilier ; (2) le transfert se fait moyennant un prix raisonnable ; (3) le transfert du bien immobilier ou mobilier a été déjà enregistré s’il est susceptible d’enregistrement obligatoire selon la loi, ou déjà accompli s’il ne l’est pas. » Les trois points citées dessus sont les conditions préalables de l’acquisition de bonne foi. Lors de la transaction immobilière, il est irréaliste de demander au tiers de vérifier si la partie vendeuse a un(e) conjoint(e), ou si le bien vendu est commun aux deux époux ; ce genre de demande n’est pas favorable non plus à la circulation des biens. Vu la crédibilité de la publicité de l’enregistrement de la propriété immobilière, et tenant compte de la loyauté sociale et de la protection des tiers de bonne foi, le tribunal ne soutient pas la demande de restitution du bien immobilier que formule la partie conjointe sous prétexte d’ignorance ou de désaccord.

Mais certains spécialistes proposent de prévoir des clauses d’exception, c’est-à-dire qu’il faut exclure le cas où l’immeuble vendu est l’unique logement destiné à la vie commune de la famille. Etant donné que l’existence est de première importance, si l’un(e) des deux époux vendait l’unique logement de la famille sans le consentement de l’autre et que le tribunal soutienne la revendication de la tierce personne de bonne foi, il se pourrait que l’autre époux soit dépossédé de domicile fixe.

D’après les retours que nous avons obtenus à la suite de la consultation publique, la plupart des opinions pensent que cette clause d’exception prévue dans la version pour consultation a en fait nié l’article 106 de la Loi sur les droits réels, et qu’en principe, ce genre de clause d’exception ne doit pas être permis. Si par exemple le bien immobilier acquis par un tiers de bonne foi moyennant toute l’économie de sa famille était aussi son unique logement, comment équilibrer alors l’intérêt entre les deux parties ? En plus, la procédure de l’exécution civile a prévu la non-exécution sur l’unique logement de la famille, ce qui signifie que le droit à l’existence et au logement des parties a été déjà envisagé et n’a pas besoin d’être spécialement traité une deuxième fois dans l’Interprétation de la Loi sur le mariage. Avec l’augmentation rapide du prix de l’immobilier, une telle clause d’exception serait susceptible de profiter au vendeur d’immeuble qui revient sur son engagement, ce qui n’aide pas à protéger la sécurité des transactions et les droits et intérêts légitimes du tiers de bonne foi.

Après maints débats, nous avons finalement adopté le point de vue de la majorité, mais prévu en même temps le droit de demande d’indemnisation par la partie conjointe : « Au cas où l’un(e) des deux époux vendrait, sans le consentement préalable de l’autre, le bien immobilier qui leur est commun à un tiers, et que celle-ci, de bonne foi, aurait déjà payé le prix raisonnable et rempli les formalités d’enregistrement du transfert du droit de propriété, la demande de l’autre époux visant à recouvrer son droit de propriété sur l’immeuble ne sera pas soutenue par le tribunal populaire. Au cas où l’un(e) des deux époux causerait des dommages à l’autre en disposant sans son consentement préalable leur bien immobilier commun, la demande d’indemnisation formulée par l’autre époux lors du divorce doit être soutenue par le tribunal populaire. »

Extrait du Tribunal populaire, No 5056, samedi 13 août 2011