Le mandat de vente immobilière exprime la volonté du propriétaire du bien immobilier de donner pouvoir à un agent immobilier afin de vendre ce bien en son nom et d’assume les conséquences juridiques qui en découlent. Vu les différents objectifs que peut poursuivre le propriétaire ayant recours à un mandataire pour la vente immobilière, on peut distinguer actuellement les cinq types de cas de figure suivants :

1.       Le mandat est donné par le propriétaire en vue de vendre son bien immobilier. Dans ce cas de figure, le mandant exprime clairement sa volonté de vendre le bien qu’il possède ; et pour des raisons personnelles, ne pouvant pas signer lui même le contrat de vente avec l’acquéreur ou se rendre aux bureaux administratifs pour accomplir des formalités relatives à l’enregistrement de la transaction, au transfert de propriété, à la perception du prix de la vente, etc., le propriétaire désigne un mandataire qui agit pour son compte et en son nom dans l’accomplissement de ces tâches. Ce mandataire peut être un parent du mandant, un ami de confiance, une agence immobilière ou un agent d’immeuble. Il existe dans ce cas-là deux sortes de mandat : mandat de plein pouvoir et mandat pour effectuer les formalités. Dans le premier cas, toutes les affaires sont confiées au mandataire telles que la recherche de l’acquéreur, la signature du contrat, l’inscription du transfert de propriété, la perception du prix de vente de l’immeuble, etc., l’établissement notarial, lorsqu’il reçoit ce type de mandat, se doit de rappeler au mandant la nécessité de convenir par ailleurs avec le mandataire du prix de vente, des modalités et des délais de paiement. En ce qui concerne le mandat pour effectuer les formalités, le propriétaire, étant parvenu à un accord avec l’acquéreur sur le contenu principal du contrat de vente, confie au mandataire le soin d’accomplir les formalités telles que l’enregistrement du transfert de propriétaire.

2.       Le mandat est donné par le propriétaire en vue de vendre son bien immobilier, mais sur la demande du mandataire désireux de gagner un profit différentiel. Dans ce cas de figure, le mandant veut vendre son bien immobilier et le contenu principal du contrat tels que le montant total du prix de vente, les modalités et les délais de paiement a fait l’objet d’un accord entre lui et l’acquéreur. Or ce dernier n’achète pas ce bien pour son usage personnel mais envisage de le revendre plus cher. Dans ce cas-là, l’acquéreur est en général une agence immobilière ou un individu agissant comme agent immobilier tandis que le mandataire est dans la plupart des cas l’acquéreur ou une tierce personne désignée par celui-ci. Une fois l’acquisition faite, l’acquéreur met immédiatement en vente ce bien immobilier avec un prix majoré. Afin de faciliter le transfert du titre de propriété, de réduire les charges fiscales et d’éviter que le mandant et l’acquéreur final n’entrent en litige avec le mandataire à propos du prix de vente, l’acquéreur va demander au propriétaire de fournir un mandat sous forme authentique.

3.       Le mandat est donné par le propriétaire en vue de vendre son bien immobilier, mais répondant aussi au besoin d’éviter les taxes. Selon la réglementation actuelle en matière de transaction immobilière, le propriétaire, qui souhaite vendre son immeuble acquis depuis moins de cinq ans, est tenu de payer une taxe sur les bénéfices commerciaux. Afin de contourner cette réglementation, le mandant et l’acquéreur se mettent d’accord pour produire un mandat notarié dans lequel l’acquéreur désigne une tierce personne ou se désigne comme mandataire. Le mandataire en question va remplir les formalités d’enregistrement pour le transfert de propriété après le délai réglementaire de cinq ans. Dans le mandat ou le contrat de commission, le mandant désigne souvent la partie de la transaction et les deux parties signent par ailleurs un contrat de vente immobilière.

4.       Le mandat est donné par le propriétaire non pour vendre son bien immobilier, mais pour obtenir des prêts. A l’heure où les prêts privés en tant que source de financement se généralisent, différents contrats de prêts sont conclus entre les individus, entre les individus et les personnes morales, ou entre différentes entités économiques pour leurs propres intérêts ou besoins. Il s’agit dans la plupart des cas de prêts à intérêts élevés. Afin d’assurer sa créance, le créancier exige du débiteur une garantie sous forme de bien immobilier qui lui appartient ou qui appartient à une tierce personne. De plus, en raison des frais de la procédure, il ne veut pas procéder à l’inscription hypothécaire mais demande au débiteur de fournir un mandat notarié pour la vente de l’immeuble au créancier ou à une tierce personne désignée par celui-ci. Les deux parties conviennent qu’au cas où le débiteur serait dans l’incapacité de payer ses dettes à échéance, le créancier peut, en vertu du mandat notarié, disposer du bien immobilier appartenant au débiteur ou à une tierce personne et être payé en priorité sur le produit de la vente de l'immeuble.

5.       Le mandat est donné par le propriétaire non pour vendre son bien immobilier mais pour rembourser ses dettes. En pratique, nombreux sont les débiteurs incapables de rembourser leurs dettes échues ou qui repoussent l’échéance pour rembourser leurs dettes, alors qu’ils possèdent légalement des biens immobiliers. Dans ce cas-là, avec l’accord du créancier, un débiteur accepte de remettre au créancier le bien immobilier qui lui appartient légalement pour compenser les dettes, ou bien après une concertation tripartite entre le débiteur, la tierce personne et le créancier, une tierce personne accepte de remettre au créancier le bien immobilier qui lui appartient légalement pour compenser les dettes. Comme le créancier n’a pas besoin d’un bien immobilier pour son usage personnel, il faut donc le vendre. Afin de simplifier les procédures du transfert de la propriété et de réduire les frais afférents, avec l’accord des deux ou trois parties, le débiteur ou la tierce personne confie au créancier le soin de vendre le bien immobilier pour que celui-ci puisse être payé en priorité sur le produit de la vente de l'immeuble. 

Parmi les cinq types de mandats notariés susmentionnés, seul le premier type comporte peu de risques puisque le propriétaire veut vraiment vendre son immeuble, alors que les quatre autres mandats présentent tous, à des degrés différents, des litiges et des risques susceptibles de causer des conséquences nuisant tant au mandant qu’au mandataire. 

Pour le mandataire, d’abord, en tant qu’acquéreur, il a déjà ou de facto payé au mandant le prix de l’immeuble, or la propriété de ce dernier ne lui est pas encore transférée. Comme la mutation immobilière est régie par le principe d’inscription du transfert comme condition de validité, le droit de propriété appartient encore au vendeur. Dans ces circonstances, même si le vendeur remet à l’acquéreur le « Titre de propriété immobilière » et le « Titre d’utilisation du sol public », le mandataire en tant qu’acquéreur ne peut toujours pas obtenir la propriété sur le bien. Durant cette période, le risque que le vendeur donne son immeuble en hypothèque ou vende une deuxième fois son immeuble existe. De plus, avant d’accomplir l’enregistrement du transfert de propriété, le bien immeuble du mandant pourrait être saisi ou mis sous scellés par la justice suite à des litiges liés à d’autres dettes, ce qui rendrait aléatoire la réalisation des droits et intérêts légitimes du mandataire. Par ailleurs bien qu’ils soient liés par une relation achat-vente dans la vie réelle, le mandat authentique qu’ils ont établi confie seulement le pouvoir de délégation permettant au mandataire d’accomplir les formalités concernant la vente de l’immeuble et de percevoir le prix de la vente à la place du vendeur ; le vendeur, à savoir le mandant, assume la responsabilité civile des actes accomplis par le mandataire dans l’exercice du pouvoir de délégation qui lui est conféré, de sorte que lorsque le mandataire vent l’immeuble à un prix supérieur à celui initialement convenu, la plus-value doit être logiquement perçue aussi par le mandant, ce qui veut dire que la plus-value poursuivie par le mandataire risque d’être récupérée par le mandant.

Pour le mandant ensuite, l’article 63 des Principes généraux du Droit civil dispose que « tous les citoyens et personnes morales peuvent accomplir des actes juridiques en matière civile via le concours d’un intermédiaire. Celui-ci, dans les limites de son pouvoir de représentation, accomplit des actes juridiques civils au nom du mandant qui assume la responsabilité civile des actes accomplis par le mandataire. » Par conséquent, au cas où le mandataire vendrait deux fois le même immeuble et prendrait la fuite avec l’argent escroqué, le mandant serait placé devant la responsabilité de rembourser le montant du prix et d’indemniser pour le manquement aux engagements contractuels.

Les mesures suivantes pourront être prises afin de prévenir les risques liés aux mandats de vente immobilière notariés :

1. Améliorer la réglementation pour assainir le marché du courtage immobilier. Le courtage immobilier, et en terme courant « les agents immobiliers », est devenu une composante importante du secteur de l’immobilier et des services modernes. Mais certains d’entre eux commettent des irrégularités dans l’exercice de leurs fonctions. La diffusion de fausses informations, l’aide aux parties dans l’établissement de faux contrats, la pratique du double prix pour en empocher la différence, le détournement de fonds destinés à la transaction, etc., sont autant de pratiques illégales auxquelles se livrent un certain nombre de courtiers. A partir du 1^er avril 2011 est entrée en vigueur la Réglementation sur la gestion du courtage immobilier élaborée conjointement par le Ministère du Logement et de la Construction urbaine et rurale, la Commission nationale du développement et de la réforme, le Ministère des Ressources humaines et des affaires sociales. Les agences immobilières doivent lors de la signature du contrat de service, expliquer au mandant le contenu du contrat et l’informer des risques éventuels, des frais et taxes liés à la transaction immobilière. Le marché de courtage immobilier sera mieux régulé et le phénomène de spéculation immobilière auquel s’adonnent les courtiers en immeubles davantage encadrés si cette réglementation ministérielle est promue au rang de loi.

2. Renforcer les compétences des notaires et réduire les risques en matière de mandat notarié. Etant donné sa grande importance dans le cadre du mandat de vente immobilière, l’intervention notariale permet non seulement de garantir le travail du mandataire en fournissant des preuves légales et valides, mais aussi de prévenir et de réduire les risques. Mais cet objectif ne peut être atteint qu’à travers les efforts conjoints de l’ensemble des notaires. D’un côté, les notaires doivent innover en instituant « le délai de mandat » par exemple. Plus le délai entre la mise en vente d’un immeuble et sa transaction finale est long, plus les risques de pratiques frauduleuses sont grands. La mise en place d’un terme pour le mandat notarié oblige le mandataire à accomplir le plus tôt possible sa mission contractuelle de manière à réduire les fraudes fiscales dues à la  multiplication des mandats successifs. Il est possible de préciser dans le mandat notarié que le mandataire n’a pas le droit de transférer son mandat, ceci pour éviter que les affaires transférées passent entre les mains de plusieurs intermédiaires. De l’autre, les notaires doivent renforcer davantage leur sens des responsabilités et des risques et analyser attentivement les cinq cas de figure relatifs aux mandats de vente immobilière notariés pour ne pas les traiter à la légère. Pour les dossiers irrecevables, les notaires doivent donner aux parties à l’acte des explications patientes et minutieuses en les informant des risques encourus et des conséquences légales qui en découleront en matière de mandat notarié.

3. Intensifier le travail de sensibilisation et renforcer la conscience juridique des parties à l’acte. Le désordre du marché est essentiellement provoqué par les agissements illégaux de certains mauvais éléments ; mais le manque de connaissance juridique ou l’indifférence à l’égard des lois constatés dans une partie de la population est une autre cause à ne pas négliger. Cela doit interpeller les instances concernées, y compris celles des secteurs de l’immobilier et de la fiscalité, afin qu’elles intensifient le travail de sensibilisation pour renforcer la conscience juridique des parties à l’acte.