Les mémos

Le caractère authentique

des actes passés devant notaire

leur donne force de preuve

et garantit leur exécution.

L’acte notarié

Sommaire

1)     Les démarches préalables

2)     La rédaction et la signature de l’acte notarié

3)     Les formalités

4)     La force probante

5)     La force exécutoire

6)     Saisie d’un compte bancaire

7)     Le coût de l’acte notarié

8)     Le notariat en Europe

9)     Tableau des émoluments du notaire

Officier public, le notaire est chargé de donner, au nom de l’Etat, le caractère authentique aux actes qu’il reçoit. Il est tenu de conseiller utilement ses clients, ce qui est également un facteur de sécurité dans un contexte juridique et fiscal d’une complexité croissante. Enfin, le notaire assure un service efficace dans les meilleurs délais malgré les nombreuses contraintes nationales et internationales que le droit d’aujourd’hui impose aux particuliers.

Le conseil préalable

Avant de préparer l’acte, le notaire est amené à conseiller les personnes qui font appel à lui. C’est pour lui une tradition très ancienne. Les tribunaux veillent à sa stricte exécution. Ainsi, d’après la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation, les conseils doivent être prodigués même lorsque le client est particulièrement compétent ou est accompagné d’un autre conseil auquel il s’en remet. Si dans une telle situation l’obligation paraît superflue, il en est généralement tout autrement. En effet, la plupart des clients ont besoin d’être éclairés sur leur projet et sur les conséquences exactes des conventions qu’ils envisagent de conclure. Quelques exemples permettent de le comprendre.

Une idée fausse sur le contrat de mariage

Deux futurs époux viennent voir leur notaire pour établir un contrat de mariage de séparation de biens. Sur les conseils de leurs parents, ils ont ce projet pour que chacun d’eux puisse conserver personnellement les biens provenant de sa famille. Après explication, ils adoptent le régime conventionnel de communauté, avec des adaptations personnelles. Cela permet de parvenir au résultat souhaité, tout en associant les deux époux à l’enrichissement réalisé pendant le mariage. Sans doute, la communauté présenterait des inconvénients s’ils exerçaient une profession indépendante présentant des risques financiers mais, dans notre cas, tous deux sont salariés et pensent le rester.

Mal informés, les époux envisagent d’acquérir leur logement en nue-propriété au nom de leurs enfants et en usufruit à leur nom. Cela, pensent-ils, évitera des droits de succession lors de leur décès. En réalité, le fisc peut contester l’achat par les enfants s’ils n’ont pas de ressources ou ne peuvent justifier de l’origine des fonds. Plus grave encore, lors du décès, l’administration pourra invoquer une présomption qui entraînera la perception des droits de succession sur la toute propriété du bien (Code général des impôts, article 751).

Des dons manuels à trois enfants

Les parents disposent d’une somme de 90 000 euros et envisagent de donner à chacun de leurs trois enfants 30 000 euros. Ils pensent ainsi assurer l’égalité entre eux et éviter toute difficulté ultérieure. C’est sans compter avec les règles du rapport des donations. Lors du partage, chacun des enfants devra rapporter une somme différente suivant l’emploi qu’il aura fait de l’argent. La solution est de faire une donation-partage qui évite le rapport des biens donnés lors de la succession des donateurs.

Donation-partage avec les petits-enfants

Depuis le 1^er janvier 2007, il est possible de faire intervenir les petits-enfants à une donation-partage alors même que leur auteur, enfant des donateurs, est toujours en vie. L’enfant des donateurs, père ou mère des petits-enfants, peut renoncer en leur faveur à une partie ou à la totalité de ses droits sur les biens donnés. Cela permet un saut de génération utile sur le plan économique et intéressant du point de vue fiscal car cela évite une mutation taxable à l’impôt de donation ou de succession.

Bien d’autres exemples

Dans de multiples et fort diverses situations, il est nécessaire de prendre en compte le droit et la fiscalité pour trouver la bonne solution et éviter des imprudences qui peuvent coûter très cher. Citons en simplement quelques-unes :

• Déterminer les modalités d’achat d’un logement par deux époux séparés de biens, deux concubins, deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
• Choisir entre une société civile immobilière et l’acquisition directe par le chef d’entreprise de locaux professionnels.
• Bloquer le prix de cession d’un fonds de commerce jusqu’à la fin du délai de recours des créanciers.
• Demander une hypothèque à un débiteur en difficulté – garantie qui risque d’être illusoire.
• Préparer la transmission de son entreprise à l’un de ses enfants.
• Protéger le conjoint survivant en présence d’enfants, un changement de régime matrimonial n’étant pas nécessairement la bonne solution.

On pourrait multiplier les exemples à l’infini.

Les actes obligatoirement notariés

Depuis le Code civil de 1804, certains actes particulièrement importants doivent faire l’objet d’un acte notarié sous peine de nullité. Citons les donations et donations-partages, les constitutions d’hypothèque, les mainlevées, les contrats de mariage, les testaments authentiques, etc.

Plus récemment, la forme notariée a été imposée pour divers actes, notamment pour que le notaire éclaire le consentement des parties. Ainsi en est-il de l’acte de révocation de mandat entre époux, de vente en l’état futur d’achèvement, de déclaration d’insaisissabilité du logement, de renonciation des héritiers au règlement de la prestation compensatoire, de bail rural cessible, de renonciation anticipée à exercer l’action en réduction ou de renonciation provisoire à exercer l’action en retranchement.

Un formalisme renforcé

■ Le contrôle d’un second notaire. La réforme des successions et des libéralités autorise désormais des actes dont les conséquences sont graves et difficiles à mesurer par l’intéressé. Un héritier présomptif peut renoncer à l’avance à exercer l’action en réduction lorsque la libéralité visée par l’acte de renonciation porte atteinte à sa réserve héréditaire. Pour que son consentement soit aussi libre que possible, la loi prévoit que l’acte doit être reçu par deux notaires, dont l’un est nommé par le président de la chambre. La mission de ce second notaire est très importante (Code civil, articles 929 à 930-5). Le même formalisme s’applique à la renonciation provisoire à exercer l’action en retranchement (Code civil, article 1527).

Les démarches préalables

Le client du notaire s’étonne souvent des délais qui lui sont annoncés pour réaliser une opération qui lui paraît simple et sans difficulté. Les exemples qui précèdent montrent déjà que le projet envisagé n’est pas toujours le bon choix. Mais la décision étant prise après information et réflexion, il reste généralement beaucoup à faire avant la conclusion du contrat.

Les personnes

La situation d’un commerçant ou d’une société est connue par le registre du commerce et des sociétés et par le greffe du tribunal de commerce. Si les personnes sont de nationalité étrangère, il est nécessaire de vérifier la loi qui leur est applicable et éventuellement celle qui doit régir le contrat.

Le bien en cause

Un bien immobilier, maison, appartement, terrain, est donné, vendu, apporté en société ou loué. Il doit faire l’objet d’un examen précis. Il convient de vérifier qu’il n’est pas grevé d’inscription d’hypothèque ou de privilège. À cet effet, un état est demandé à la conservation des hypothèques de la situation de l’immeuble. Des servitudes d’urbanisme peuvent exister, ce qui est révélé par un certificat d’urbanisme ou une note de renseignement. Tout cela est traditionnel mais, depuis quelques années, d’autres justifications doivent être fournies : superficie des lots de copropriété en application de la loi Carrez, termites, amiante, plomb, performance énergétique, état de l’installation intérieure de gaz, etc.

Il faut encore, très souvent, lever l’obstacle d’un droit de préemption qui profite à la commune, à divers organismes ou à certains locataires. Le notaire procède à la purge du droit de préemption, c’est-à-dire qu’il indique au titulaire de ce droit les conditions de la vente projetée. La loi prévoit généralement un délai de deux mois pour la réponse. Le droit de préemption est rarement exercé, mais de nombreuses ventes sont retardées d’autant.

L’acquéreur emprunte

Lorsqu’il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur éventuel qui doit emprunter pour réaliser l’opération peut invoquer une condition suspensive de l’obtention du prêt. S’il ne peut avoir le crédit nécessaire, la promesse de vente ou le compromis est sans effet et ce qu’il a versé doit lui être restitué. Le notaire doit fournir diverses pièces et attestations pour que l’acquéreur qui emprunte puisse constituer son dossier et obtenir son prêt dans les meilleurs délais. Généralement, il faut compter deux mois.

La rédaction et la signature de l’acte notarié

Le notaire est en possession de tous les renseignements et documents nécessaires, l’acquéreur a obtenu son prêt. L’acte de vente peut alors être rédigé. Il doit comporter tous les éléments utiles à la publication au bureau des hypothèques, par exemple l’état civil complet des parties, la désignation très précise du bien vendu, sans oublier le rappel et l’explication des servitudes, qui peuvent être très anciennes (droit de passage, mitoyenneté, etc.).

Doivent évidemment être indiqués le prix et son paiement, généralement au moyen d’un prêt, les garanties de l’organisme prêteur, les obligations du vendeur et celles de l’acquéreur, les charges et conditions de la vente, les informations données aux parties, etc.

Doivent encore être précisées les indications de nature fiscale permettant de percevoir, suivant les hypothèses, les droits de mutation à titre onéreux ou la taxe sur la valeur ajoutée et éventuellement l’impôt de plus value dû par le vendeur.

Superficie, termites, amiante…

Le résultat des différentes démarches accomplies avant la vente est rappelé dans l’acte. Ainsi, lorsqu’il s’agit d’un lot de copropriété, la superficie doit obligatoirement être indiquée après avoir été vérifiée, de préférence par un professionnel. En cas de différence de plus d’un vingtième, soit 5%, l’acquéreur peut demander une réduction de prix. La présence de termites, d’amiante ou de risques de saturnisme (plomb), la performance énergétique, l’installation intérieure du gaz font l’objet de clauses particulières.

Les intervenants à la vente

L’acte peut comporter l’intervention de personnes dont les droits pourraient porter atteinte à ceux de l’acquéreur. Ainsi, lorsqu’un époux vend le logement de la famille dont il est exclusivement propriétaire, le conjoint doit autoriser la vente. Parfois, quand le vendeur tient le bien d’une donation, le donateur et les cohéritiers interviennent pour garantir l’acquéreur, en renonçant aux actions qu’ils pourraient exercer à la suite de la donation.

La lecture de l’acte

Vient ensuite le moment important de la lecture de l’acte aux parties, vendeur et acquéreur qui, de préférence, sont présents ensemble. Le notaire lit les clauses de l’acte et en explique le sens et la portée, et tout particulièrement les conséquences fiscales. Il répond aux questions qu’il ne faut pas hésiter à lui poser. Cela évite bien des malentendus. Cela permet aussi, dans des cas heureusement assez rares, de découvrir une difficulté qui n’avait pas encore été aperçue malgré les investigations du notaire.

Réception des clients par un clerc habilité

La lecture de l’acte et la réception des signatures peuvent être faites par un clerc que le notaire a spécialement habilité à cet effet. Professionnel expérimenté, ce collaborateur du notaire remplit ce rôle important. En cas de difficulté, ou si les parties le demandent, il est toujours possible de faire appel au notaire qui, de toute façon, est responsable de l’acte. Sa signature est d’ailleurs indispensable pour conférer à l’acte son caractère authentique avec les avantages que cela comporte : force probante et force exécutoire.

Les renvois, les mots nuls, les espaces rayés

Le contenu exact de l’acte est garanti par des règles de forme précises. Les adjonctions ou modifications apportées à l’acte au cours de la lecture sont portées en marge ou à la fin du document et sont spécialement approuvées. Les mots et chiffres annulés sont comptés ainsi que les espaces blancs. Ces petites règles, scrupuleusement suivies, assurent le respect du principe de l’authenticité.

Les actes rédigés au pied levé

La plupart des actes peuvent être préparés à l’avance, à partir des indications données par les parties lors d’un rendez-vous préalable de préparation. L’un vend un bien immobilier moyennant un prix convenu, tel autre loue un logement pour un loyer mensuel accepté de part et d’autre, etc. Parfois, le contenu de l’acte n’est pas connu avant qu’il ne soit dressé. C’est le cas de l’inventaire du mobilier établi après un décès ou lors de la séparation des époux. Il est rédigé au fur et à mesure du recensement des objets qui sont trouvés sur place et estimés généralement par un commissaire-priseur. Les intéressés peuvent faire des observations qui sont consignées dans l’acte par le notaire. Par exemple, tel tableau n’appartenait pas au défunt, mais lui avait été remis en dépôt, telle commode est, en réalité, la propriété personnelle du conjoint survivant, etc. Les héritiers ou l’époux en cause peuvent contester la déclaration ainsi faite et le notaire rapporte les termes exacts de la contradiction. La controverse sera réglée ultérieurement, à l’amiable ou par le tribunal.

Les formalités

L’acte étant signé, les clients s’en retournent à leurs affaires. La tâche du notaire n’est pas terminée pour autant. La plupart des actes supposent des formalités postérieures pour être efficaces. Les parties doivent être en règle avec le fisc. Si le vendeur est redevable d’un impôt de plus-value, le montant est réglé par le notaire lors de la formalité de publicité foncière par prélèvement sur le prix de vente. Leur compte chez le notaire doit enfin être établi avec précision et le détail porté à leur connaissance.

Sur le grand livre des propriétés

Nous conservons notre exemple de la vente d’un bien immobilier pour expliquer ce qui doit être fait après la signature. L’objectif essentiel est d’assurer la sécurité du nouveau propriétaire. Son droit doit être publié à la conservation des hypothèques du lieu de l’immeuble, autrement dit l’acquéreur doit être inscrit sur ce que l’on peut appeler le grand livre des propriétés. À partir de là, le cadastre sera modifié par les soins de l’administration fiscale et l’impôt foncier sera établi au nom de l’acquéreur, quelques mois plus tard. En Alsace-Moselle, les mutations immobilières supposent l’intervention du juge, qui vérifie la régularité de l’acte et en ordonne l’inscription au livre foncier.

La sécurité de l’acquéreur

Lors de la formalité à la conservation des hypothèques, on dit aussi bureau des hypothèques, le notaire va vérifier à nouveau qu’il n’existe pas d’inscription d’hypothèque ou de privilège très récents bénéficiant à des créanciers du vendeur. Si c’était le cas, les créanciers pourraient poursuivre le recouvrement de ce qui leur est dû sur le bien vendu et l’acquéreur risquerait de le perdre ou de payer le prix deux fois. On voit l’importance de cette question.

■Les comptes de copropriété. Lorsqu’il s’agit de la vente d’un lot de copropriété ou d’un partage comportant un tel bien, il est nécessaire de demander au syndic d’apurer le compte du vendeur ou de la succession. Le syndicat des copropriétaires bénéficie, d’ailleurs, d’un privilège pour les sommes non payées. Il faut aussi faire la répartition entre vendeur et acquéreur des dépenses engagées et non encore réglées. Cette question aura été précisée lors de l’avant-contrat, ou au plus tard au moment de la vente elle-même.

La force probante de l’acte notarié

L’acte notarié est un acte authentique. Il fait foi de sa date et de son contenu jusqu’à preuve contraire qui ne peut être apportée que dans des conditions très strictes. En effet, celui qui veut contester un acte notarié doit engager contre le notaire une procédure en inscription de faux.

L’inscription de faux

Portée de la force probante

Les énonciations de l’acte notarié n’ont pas toutes la même force probante. Il convient de faire une distinction entre les énonciations relatives à des faits qui sont affirmés par l’officier public, dans le cadre de sa mission, comme ayant été accomplis par lui-même ou comme s’étant passés en sa présence. Ainsi, font foi jusqu’à inscription de faux les énonciations concernant la présence des parties, tel jour, en tel lieu, la sincérité de leur signature, la constatation qu’elles ont fait telles déclarations, ou encore la mention que le testament a bien été dicté par le testateur.

Ce qui n’est pas garanti

La force particulière de l’acte notarié n’est pas attachée à l’exactitude des déclarations des parties. Le notaire peut assurer qu’elles ont bien été faites. Il ne peut garantir qu’elles sont exactes, sauf s’il a pu les vérifier dans l’exercice de ses fonctions. Par exemple, les parties affirment que le prix a été payé directement entre eux. La preuve contraire pourra être apportée sans qu’il y ait lieu à inscription de faux. De même, le contenu des documents annexés à l’acte notarié n’est pas garanti par la force probante (voir encadré ci-dessus).

Éviter les contestations

La garantie qu’offre l’acte notarié sur le plan de la preuve est un facteur de paix sociale et un rempart contre la multiplication des procès, ce mal contemporain. Comme le disait au début du XIXe siècle le Conseil Réal, l’acte notarié enlève “aux hommes cupides, avec l’espoir du succès, l’envie d’élever une injuste contestation ”(voir encadré P.4).

La force exécutoire

L'acte notarié est doté de ce que l'on appelle la force exécutoire. C'est le corollaire de la force probante. Faisant foi, l'acte permet au créancier d'obtenir l'exécution forcée de l'obligation souscrite à son profit, sans avoir à s'adresser au tribunal.

Au nom du peuple français

Le notaire délivre au créancier une copie spéciale, dite copie exécutoire, qui comporte les mentions suivantes. En tête de la copie, il est écrit : "République française. Au nom du peuple français". À la fin, figure la déclaration solennelle suivante : « En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le présent acte à exécution, au procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ».

Comme un jugement

C'est la même formule qui figure dans les copies de décisions judiciaires comportant une condamnation à payer ou à exécuter une obligation. L'acte notarié est donc assimilé à un jugement sur le plan de la force obligatoire.

Dans tous les pays européens

La force exécutoire de l'acte notarié est reconnue par les pays de l'Union européenne, comme celle des jugements. Un titre exécutoire européen a été créé par un règlement du Parlement européen et du Conseil en date du 21 avril 2004. Le texte est applicable depuis le 1er janvier 2005. La procédure de reconnaissance, prévue à l'origine par la convention du 27 septembre 1968, est organisée actuellement par un décret du 20 août 2004 (Nouveau Code de procédure civile, art. 509-3).

La réforme des procédures d'exécution

La loi n˚91-650 du 9 juillet 1991 a profondément modifié le droit des procédures d'exécution, c'est-à-dire la réglementation applicable aux moyens qui permettent aux créanciers d'être payés lorsque le débiteur est défaillant.

L'ancienne saisie-arrêt

La nouvelle saisie-attribution

Conscient de cet inconvénient majeur de la procédure de saisie-arrêt, le législateur de 1991 inverse le principe. Désormais, le créancier qui pratique la saisie d'une créance dont son débiteur est titulaire devient propriétaire des fonds saisis dès la première signification prévue par les textes. Sauf si d'autres saisies-attributions sont pratiquées le même jour, il n'a plus à craindre le concours d'autres créanciers. Il peut aussi espérer un règlement plus rapide qu'antérieurement, car les difficultés soulevées par le débiteur sont tranchées par le juge de l'exécution spécialisé dans ce domaine.

L'acte notarié : une quasi-sûreté

Dans ce contexte, la force exécutoire de l'acte notarié prend une dimension nouvelle : l'acte notarié donne une garantie analogue à celle d'une sûreté. En effet, le créancier disposant d'une copie exécutoire d'un jugement ou d'un acte authentique peut lancer la saisie sans avoir recours préalablement au tribunal. Outre l'économie de frais qui en résulte, le créancier titulaire d'un titre exécutoire va pouvoir faire signifier la saisie par un huissier de justice, sans délai. Il aura ainsi la chance de passer avant d'autres créanciers et de devenir propriétaire exclusif des fonds saisis.

Sa situation est analogue à celle d'un créancier privilégié, d'où l'idée de quasi-sûreté (J.-P. Sénéchal : Defrénois 1993, n˚35660).

Une hypothèque conservatoire

Dans certaines situations, le créancier ne parvenant pas à obtenir satisfaction dans l'immédiat peut prendre une garantie lui donnant des chances d'être payé ultérieurement. Si le débiteur possède des biens immobiliers, il est possible de demander au tribunal l'autorisation de prendre une inscription d'hypothèque judiciaire sur les immeubles. L'hypothèque donne un droit de préférence au créancier sur les autres créanciers dépourvus de sûreté ou titulaires d'inscription ultérieure. Là encore, le titre exécutoire donne un avantage à celui qui en est pourvu. Ce dernier est dispensé par la loi de s'adresser au tribunal. Il peut directement prendre une inscription en déposant à la conservation des hypothèques du lieu de la situation de l'immeuble deux bordereaux sur formules administratives et en produisant le titre exécutoire.

Signification au débiteur et hypothèque définitive

L'inscription ainsi prise n'est encore que provisoire. Le créancier doit ensuite la signifier au débiteur dans les huit jours. Celui-ci peut contester le bien fondé de la mesure en saisissant le juge de l'exécution. Il peut démontrer par exemple qu'il s'est libéré de sa dette. Faute de contestation, le créancier confirme l'inscription dans les deux mois du jour de l'expiration du délai d'un mois imparti au débiteur pour contester. L'hypothèque devient alors définitive et prend rang à la date de l'inscription provisoire. Le créancier a un droit de préférence sur le prix de vente de l'immeuble, avant tout autre n'ayan pas d'hypothèque ou de privilège sur le bien ou n'ayant qu'une sûreté de rang inférieur, c'est-à-dire inscrite ultérieurement.

Le titre exécutoire vaut autorisation

Le créancier titulaire d'un titre exécutoire est dispensé de l'autorisation du tribunal. Il pourra donc agir plus vite et à moindre frais que les autres créanciers. Certaines créances bénéficient du même régime de faveur. Il s'agit de celles résultant du défaut de paiement d'une lettre de change acceptée, d'un billet à ordre ou d'un chèque. La loi ajoute le loyer resté impayé, lorsqu'il résulte d'un contrat écrit de location (Loi du 9 juillet 1991, article 68).

Le coût de l'acte

Les notaires, officiers publics et délégataires de l'Etat, sont soumis à un tarif réglementaire qu'ils sont tenus de respecter scrupuleusement. Le tarif assure l'égalité des clients devant le service public notarial. Il s'applique à tous les actes qu'ils reçoivent à l'exception de ceux qui relèvent du droit des affaires, actes de société, baux commerciaux dont le coût est fixé d'un commun accord avec le client. Si le notaire rend un service particulier, par exemple une expertise d'immeuble, l'honoraire qui lui est dû est, de la même façon, déterminé en accord avec son client.

Les « frais de notaire »

En matière de vente immobilière, on parle souvent de frais de notaire. L'expression est trompeuse car l'essentiel de ce qui est réclamé à l'acquéreur revient à l'État. Le prix réel de l'intervention du notaire, qui a pour contrepartie la sécurité des parties, est inférieur à ce que l'on croit généralement.

Le tarif légal

La rémunération réglementaire comprend des émoluments proportionnels et des émoluments fixes. Le taux de l'émolument proportionnel est dégressif (voir tableau page 21).

Environ 1%

Ainsi, dès que le prix atteint un certain montant, l'émolument du notaire est inférieur à 1%, à comparer au droit de mutation et autres sommes à payer pour les formalités.

Pour une vente de 250 000 euros, l'émolument est égal à 2 391 euros hors taxes. Le total des frais, droits de mutation, débours divers est d'environ 17 000 euros et davantage en cas d'expertises, grand nombre de pages, etc. S'il y a un emprunt de 150 000 euros, il faut ajouter 0,3% de la somme prêtée.

Répartition des sommes versées pour un achat immobilier

De petits émoluments fixes

Amiante, termites, plomb

Depuis quelques années, pour assurer la sécurité de l’acquéreur, la loi impose diverses vérifications de l’état du bien immobilier vendu ( voir page 9). Il en résulte des frais de démarches et d’expertises préalables dont le coût est en principe supporté par le vendeur. Si les frais d’expertise s’élèvent à 1 500 euros, la dépense représente environ 2% du prix s’il est de 75 000 euros ; le pourcentage est seulement de 0,5% si le prix est de 500 000 euros.

Performance énergétique, installation de gaz

Depuis le 1^er septembre 2006, la vente d’un logement doit être assortie d’un document permettant à l’acquéreur d’apprécier la performance énergétique du logement. À compter du 1^er novembre 2007, il faut fournir à l’acquéreur un état de l’installation intérieure de gaz. Ultérieurement, les logements devront être dotés d’un détecteur de fumée…

Les frais de succession

Le règlement d’une succession comporte des actes et formalités très variables suivant la situation. La détermination des héritiers ou dévolution est constatée par un acte de notoriété ; il faut compter de 150 à 400 euros, suivant la difficulté. La transmission des biens immobiliers est publiée au bureau des hypothèques au vu d’une attestation dressée par le notaire ; l’émolument est dégressif ; avec les autres frais, le coût est d’environ 1 300 euros pour 100 000 euros. Pour établir la déclaration de succession, le notaire a droit à un émolument calculé à partir d’un tarif inférieur de 20 % à celui de l’attestation notariée. Si l’actif brut, c’est-à-dire avant déduction du passif, est de 100 000 euros, le montant des frais est de 900 euros.

Le partage

Souvent source de difficultés et parfois de conflits entre les héritiers ou les époux divorcés, le partage est rémunéré comme la vente immobilière.

Si l’actif à partager est de 100 000 euros, l’émolument est de 1443,75 euros HT. Lorsque le notaire a fait cesser un conflit par une transaction, l’émolument est doublé.

Testament

Lorsque les biens sont transmis en vertu d’un testament, un émolument est dû au notaire dépositaire du testament. Il est calculé sur l’actif net transmis, à des taux différents selon que la succession est en ligne directe, entre époux, en ligne collatérale ou entre étrangers à la famille. Lorsque le testament est olographe, l’émolument est réduit de moitié.

Le compte détaillé

Lorsque les formalités sont terminées, le notaire adresse au client les pièces et titres qu’il a rédigés. Il y joint un compte des frais, avec distinction des sommes qui reviennent au fisc, de celles qui sont payées à des tiers, par exemple au géomètre-expert, et enfin le montant des émoluments et honoraires qui lui reviennent. Le client peut ainsi vérifier la régularité des perceptions effectuées pour son compte.

Le notariat en Europe

Les notaires de type latin sont présents dans 21 États membres de la Communauté européenne (soit tous sauf le Royaume-Uni, l’Irlande, le Danemark, la Suède, la Finlande et Chypre). Il existe quelques différences dans l’organisation et l’activité des notariats européens. Néanmoins, partout où il existe, le notaire est un officier public détenteur d’une délégation de son État, lui permettant de conférer aux actes qu’il reçoit la force probante renforcée et la force exécutoire attachées à l’authenticité. L’acte authentique fait aujourd’hui partie de  “l’acquis communautaire”: il est défini par la Cour de justice des Communautés européennes (qui en reconnaît les caractéristiques essentielles), et, sous réserve de procédures de plus en plus simples, il peut circuler et être exécuté dans d’autres États membres, au même titre que les décisions judiciaires. Facteur de sécurité juridique au profit d’un citoyen européen de plus en plus mobile, l’acte authentique contribue donc à la construction de l’Europe juridique et judiciaire.

Jean-François Pillebout

Docteur en droit, Notaire honoraire